Прийнятий Закон 5091: фальстарт реформи чи панацея від бідності?

8 вересня 2021 року може стати знаменною датою, адже народні депутати проголосували законопроект №5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Його журналісти вже встигли назвати як закон для захисту інвесторів на первинному ринку нерухомості. Але чи справді це так і що зміниться у разі підписання цього документу Президентом України.

Отже, давайте коротко пройдемось що цікавого на нас чекає в частині змін до чинного законодавства.

1. Незалежно від строку оренди, якщо будинок збудовано, то первісний користувач або власник земельної ділянки втрачає своє право власності або користування.

Тут врегульоване питання, коли, напр., закінчується строк оренди, об’єкт ще недобудовано, а землекористувач відмовляє в продовженні оренди. Слушно, тепер землекористувачі і власники, які по факту були раніше замовниками будівництва, тепер двічі подумають чи віддавати свої права на забудову ділянки третіми особами. Для інвестора – ні тепло, ні холодно від цього нововведення.

2. Якщо будинок збудовано Житлово-будівельним кооперативом (ЖБК), то власником будинку стає не ЖБК, а його члени у спільній сумісній власності. Тут якраз врегульоване питання зловживань зі сторони ЖБК при будівництві і розподілення квартир між членами ЖБК. Плюсик в карму народним обранцям.

3. Також у спільну сумісну власність передаються приміщення загального користування, обладнання та земельна ділянка. Аплодуємо стоячи. Нарешті і так логічне явище змогли врегулювати на рівні закону. То ж тепер «рейдерам» не так просто буде захоплювати, чи то б пак, привласнювати горища та підвальні приміщення.

4. Відтепер можна віддавати в заставу майбутні об’єкти нерухомості. Це чого не було на ринку, тепер буде. Купуючи квартиру в новобудові, можна закласти об’єкт в іпотеку, отримати під це кошти. Все нічого, от тільки якщо об’єкт таки недобудується, то кошти доведеться віддавати банку. Тобто ця норма не рятує інвестора чи покупця.

5. Застава нерухомого майна, в тому числі незавершеного будівництва, як і раніше підлягає держаній реєстрації. Тут нічого нового. Будь-які операції з нерухомістю підлягають державній реєстрації. Але є маленьке уточнення: тепер можна і треба реєструвати об’єкти незавершеного будівництва.

6. Попередній договір щодо купівлі-продажу об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню. Ніяких договорів про наміри, в простій письмовій формі тощо. Ця норма покликана припинити спекуляції горе-ріелторів, які підписують що завгодно з клієнтами без жодних юридичних наслідків, аби не втратити свою комісію. Подивимось, чи норма запрацює.

7. Гарантійний платіж 10% від ціни договору. Передбачається, що загальний розмір будь-яких платежів на підтвердження зобов'язання за попереднім договором щодо укладення договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості не може перевищувати десяти відсотків вартості об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, передбаченої попереднім договором. При цьому, встановлення інших фінансових зобов’язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором щодо укладення договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості не допускається. Це означає, що забудовники втрачають інструмент гарантування оплати інвесторами 100% вартості об’єкту нерухомості. Вочевидь, зіштовхнемося з новими видами позовів до інвесторів від забудовників про сплату штрафних санкцій, які будуть прописані у попередніх договорах. Їх, штрафи, можна залишати в попередніх договорах. І ставлю на те, що забудовники будуть вписувати не просто драконівські штрафи, які є сьогодні на ринку попередніх договорів, а мегадраконівські санкції.

8. Нарешті виключили норму, за якою інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, могло здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств. Це призведе до нормалізації ринку і простих схем купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості без складних ФФБ, деривативів, облігацій тощо.

9. В частині рекламування майбутніх об’єктів тепер забудовники зобов’язані надавати реквізити дозвільних документів; ідентифікатор об’єкта будівництва; адресу вебсайту; дані про право користування чи володіння земельною ділянкою; ліцензії у суб’єкта господарювання, що здійснює будівництво об’єктів, які за класом наслідків(відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками. Якщо інвестори, не маючи цієї інформації від забудовника все рівно будуть купувати квартири у них, тоді вже не знаю чим ще допомогти інвесторам, які люблять грати у рулетку з долею.

10. В договорі з ФФБ тепер має бути обов’язковим пункт про відповідальність сторін договору за невиконання або неналежне виконання умов договору (у тому числі порушення, пов’язані з нецільовим використанням коштів; виконання будівельних робіт з порушенням проектної документації на будівництво об’єкта; порушення строків виконання будівельних робіт та прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта; не передання управителю дозвільної, виконавчої, технічної та іншої документації, необхідної для завершення будівництва об’єкта. Прогнозую, що це не суттєво вплине на забудовників і їх захист інвесторів, оскільки ці пункти юристи додатуть, але штрафи будуть настільки мізерні, що можна було б їх і не встановлювати.

11. Увага усім, хто придбав апартаменти замість квартири. Для вас хороші новини. Відповідно до закону, місце проживання – це житло, розташоване на території адміністративно-територіальної одиниці, в якому особа проживає, а також апартаменти (крім апартаментів у готелях), кімнати та інші придатні для проживання об’єкти нерухомого майна, спеціалізовані соціальні установи, заклади соціального обслуговування та соціального захисту, військові частини. Це означає, що після набрання чинності цього закону ви зможете зареєструвати своє місце проживання у своїх апартаментах, що раніше не вважалися житловим фондом.

12. При зміні проекту будівництва тепер потрібна згода згоду усіх співвласників об’єкту. Тепер забудовник не зможе самовільно змінювати проект, яким можна змінити поверховість, вигляд фасаду, планування приміщень тощо. Це добре для інвесторів, але ставить у невигідне положення забудовника, адже у разі виявлення помилки ви проекті або бажанні покращити щось, йому це зробити буде вкрай складно, особливо, коли він будує об’єкт на сотні квартир.

Ще є багато специфічних нюансів щодо спадкування об’єктів незавершеного будівництва, іпотеки, порядок стягнення у виконавчих проваджень на майбутні об’єкти, порядок реєстрації спеціальних прав, але це суто технічні моменти, які потрібно розбирати в кожному конкретному випадку. Наразі, я описав вище найцікавіші зміни на мою думку. Що ж, чекаємо на підписання Президентом і офіційне опублікування.

А я поки піду читати і вивчати нову термінологію, яку передбачає закон як-то спеціальне майнове право, гарантійна частка будівництва, подільний/неподільний об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості та порядок їх реєстрації.

Якщо цікавить моя думка щодо всіх цих понять і питань в новому законі, напишіть про це у коментарях.