Високоліквідна нерухомість: як капіталізувати свої інвестиції у житло

За останніми підрахунками Світового банку, на повоєнне відновлення та відбудову України знадобиться не менше $411 млрд.

Сума немаленька і вже зараз точаться дискусії на найвищих щаблях про те, звідки ці гроші будуть надходити. Хтось говорить про повоєнні репарації росії, інші про заморожені 300 мільярдів російських резервів, які треба віддати на відновлення нашої країни.

Я не вірю в швидкі репарації, проте знаю, на що здатен приватний та державний іноземний капітал, який бачить фінансову та політичну вигоду від допомоги країні, яка здолає рашизм.

Вже зараз, за найскромнішими оцінками, йдеться про щонайменше $50-60 млрд інвестицій та фінансової допомоги у різноманітних формах на рік на відновлення України. Для країни, у якої номінальний ВВП в доларах станом на зараз сягає $158 млрд, це величезні гроші.

Ще раз: третина цієї суми цілком реально може надходити в українську економіку, підживлювати її, генерувати додану вартість, нові робочі місця, сплату податків, стимулювати системоутворюючі галузі. Серед них і ринок нерухомості, який вже зараз починає цікавити іноземних інвесторів.

Я знаю про це не з чуток: вихідці із центральної Азії, Ізраїлю та західної Європи вже цікавляться інвестиціями у квадрати, спостерігаючи уважно за тим, як помалу стабілізується економіка і роблячи велику ставку на повоєнний експоненціальний розвиток.

Зараз, якщо ви розумієтесь на законах ринку нерухомості, здатні оцінювати ліквідність продукту та потенціал компанії, доволі вдалий момент, щоб зайти в квадратні метри і заробити на капіталізації активу в розрізі кількох років.

Це не про спекуляції з ціною квадрата на котловані, звичайно, адже в умовах, коли ринок трансформується і викристалізовується явно нова фінансова модель девелоперів і принципи взаємодії з покупцем, це надто ризикована ідея. Йдеться про вибір максимально ліквідного лота, який дозволить не тільки пересидіти шторм і часи гіперінфляції, але й чудово заробити за рахунок цінності для кінцевого споживача.

Поясню на кількох реальних прикладах, які мають, за моїми підрахунками, всі шанси отримати високу ставку капіталізації.

Клубний будинок Illinsky House: бізнес-клас в самому центрі історичного Подолу, усього два будинки, низька поверховість від 5 до 8 поверхів, підземний паркінг, що в центрі є особливо важливим, торговельна галерея на перших поверхах, закрита територія, система контролю доступу, відеонагляд та охорона.

Мовою цифр все є ще наочніше: у лютому 2022 року вартість квадрата в комплексі була на рівні 73,7 тис. грн, а станом на травень 131, 2 тис. грн. Зростання вартості квадрата становить 43%. І це в умовах непростого воєнного року. Оцінюючи атрибути локації, інфраструктурне наповнення, реальний запит на подібні об’єкти, моя оцінка потенціалу зростання вартості активу становить ще щонайменше 35%.

Це дуже стриманий прогноз, адже подібним розташуванням, наповненням, планувальною лінійкою та сервісною складовою подібний лот гарантує високу ліквідність та дохідність. Особисто я ще вважаю плюсом високу готовність та завершальну стадію, що зменшує ризики й терміни очікування.

У Львові ж я, наприклад, рекомендую придивитись до ЖК Avalon Yard, який є продовженням Avalon Kvartal. Подібна синергія помножує цінність: інфраструктурне наповнення, розмаїття комерційних об’єктів та нова архітектура, яка вписана в міське тло. До 10 хв на машині центр, в кількох км — Високий Замок.

З плюсів: каскадна невисока поверховість від 3 до 8, квартири з власним двориком і близькість до локального ТРЦ. Подивімось на цифри: в лютому 2022 ціна квадрата — 29 тис. грн, а у квітні 2023 — 54, 8 тис. грн. Зростання вже становить 47%. Прогнозовано ще до 25% можна очікувати. Цей варіант: консенсусний по співвідношенню ціна/цінність, враховуючи, як зараз забудовується столиця західних областей.

Отже, як обрати сьогодні максимально високоліквідні лоти з розрахунком на західний попит:

1. Обирайте Київ, Львів та Одесу. І робіть ставку на первинний ринок нерухомості: концепція, формат та тривалий життєвий цикл проєкту, який тільки розпочався, гарантують вам вищу дохідність, ніж вторинне житло. Та й фокус уваги кінцевого споживача: нове, а не морально застаріле житло.

Потенціал столиці та цих двох туристичних регіонів важко переоцінити. Плюс це найбільш динамічні первинні ринки нерухомості в країні, де кількість пропозиції достатня, щоб говорити про цікавий та необмежений вибір.

2. Дивіться на локацію: історичний центр, близькість до знакових історичних пам’яток, урядових установ, бізнес-центрів та центрів соціального тяжіння для Києва, до моря — для Одеси, до пам’яток культури та центру — у Львові.

3. Звертайте увагу на реальні темпи будівництва протягом понад року повномасштабної війни. Оцінюйте ступінь готовності та реальну динаміку на майданчику. Можна багато говорити і обіцяти, а можна — будувати. Нагадаю, що з 90% ЖК, які відновили будівництво, по факту це зробили заледве 45%, з яких прийнятні темпи мають хіба що 25% комплексів.

За мірило беріть щонайменше 6-8% готовності або 1 поверх моноліту в місяць. До слова, цей маркер дієвий для оцінки і лотів для життя.

4. Обирайте продукт з власною айдентикою та цінностями, які зрозумілі кінцевому споживачу. Якщо орієнтуєтесь на західний попит, то обов’язково розташування поруч з пам’ятками архітектури, центром, ком’юніті, потужна сервісна складова, високий рівень приватності та естетика архітектурних рішень. ЖК має гармонійно вписуватись в навколишній ландшафт.

5. Дивіться на фінансовий бік питання: ступінь готовності, потенціал зростання ціни, невисокий відсоток інвестиційних лотів. В ідеалі, щоб цей об’єкт був орієнтований не на інвесторів, а саме на кінцевий попит.