Инвестиции в жилую недвижимость в 2022 году: во что вкладывать деньги

Обычно, когда речь заходит о вложениях в бетонное золото, речь о двух основных стратегиях инвестирования в жилую недвижимость — покупка с целью перепродажи на старте или начальных этапах по минимальной цене в проекте для дальнейшей перепродажи или покупка с целью аренды.

Каждая стратегия предлагает свои сценарии для инвестора в зависимости от его целей.

Перепродажа

Она позволяет войти на старте и выйти, когда дом сдан или вот-вот сдан, чтобы заработать максимум на строительной готовности.

Но вы также можете выйти, скажем, в середине цикла на меньшем приросте, если потребуется. Для этого существует переуступка прав. Комиссия девелопера может быть от 2 до 5%.

2021 получил титул года растущего инвестиционного спроса, который в пиковые периоды достигал и 35-40% в общей структуре рынка, а затем в сентябре, закономерно, пошел на спад.

Такой рост интереса легко объяснить простой арифметикой: в ликвидных форматах категории комфорт+ с начала года цены выросли на 30-35% в среднем, а в бизнес-сегменте рост составил от 35%.

При этом были ЖК, которые превзошли все ожидания за счет сосредоточения внимания платежеспособного спроса, интересной концепции и более быстрой строительной динамики. Есть прецеденты на рынке, когда инвесторы по итогам года могли заработать и 40-50% на росте цены квадрата.

Это ликвидные форматы, которые оттягивают на себя львиную долю покупательского внимания: миниполис (ЖК Lucky Land, ЖК Happy House), где грамотно сочетаются полифункциональность инфраструктуры, принципы нового урбанизма, универсального дизайна и грамотное пространственное зонирование, которое делит территорию на разные функциональные зоны (ретрит, спорт, социальная активность, детские городки, оживленные улицы со стрит-ритейлами, частные дворы с местами для тихого отдыха и т.д), эко-комплексы с рекреационным потенциалом (урбан-парки на территории, природные и био-водоемы, крупные зеленые массивы по соседству и т.д) (ЖК Park Lake City, ЖК Теремки), город в городе, концепт live-work-play (ЖК Greenville Park).

Теперь о перспективах инвестиционной активности на 2022 год. Даже с учетом более сдержанного сценария средневзвешенной ценовой динамики (15-20% в годовом измерении прирост средней стоимости) благодаря более благоприятному прогнозу по сырьевым рынкам, прогнозируемой корректировке цен на энергоносители, уровню реального платежеспособного спроса, инвестиции в бетонное золото остаются для украинцев куда более выгодным способом не только переждать шторм, но и заработать.

Так как банковские депозиты, напомню, предлагают 7-7,5% годовых, а 19,5% съедают налоги и сборы. Вложения в драгоценные металлы проигрывают долгим периодом окупаемости, а фондовый рынок и криптовалюта вызывают у многих опасения, что это слишком сложно, в частности нужны специальные знания и понимание законов функционирования этих инструментов.

Арендная стратегия

Арендная стратегия предполагает выбор: посуточная, длительная или микс-формат. Вы можете купить квартиру и управлять ею сами или же войти в инвестиционный объект, купив апартаменты, которыми будет заниматься управляющая компания.

Этот формат инвестиций вот уже несколько лет к ряду стабильно крепнет и завоевывает симпатию украинцев. Важно, правда, оценить опыт управляющей компании, потенциал загрузки объекта должен быть не меньше 60-70%, локация и концепция требует тщательной проработки.

Долгосрочная аренда в центральном деловом районе в ликвидных новостройках с полифункциональной инфраструктурой может приносить 13-15% годовых в долларах, однако следует помнить, что входной билет в арендный бизнес значительно выше, а срок окупаемости от 15 лет обычно.

Чтобы сократить срок окупаемости, можно приобрести квартиру с ремонтом от застройщика. Это позволит сэкономить на 40% минимум чек за подобный ремонт своими силами, ведь у девелоперов подписаны контракты с поставщиками напрямую, есть дисконты на большие объемы закупок. К тому же, вы экономите до полугода не делая ремонт, а это значит, что инвестиция с первых дней работает на вас. Поискать такие квартиры с ремонтом от девелопера можно в комплексах Интергал-Буд, группы компаний DIM, КАН Девелопмент.

К слову, не только квартиры привлекают частный капитал: в прошлом году наметилось смещение фокуса внимания инвесторов в сторону ликвидных площадей свободного назначения и коммерческие объекты. Особое внимание привлекают средние площади в 70-120 кв.м с большой витринной группой и процентом остекления, отличной проходимостью места в составе комплексных жилых проектов. Процент инвестиций в коммерцию в составе ЖК в 2021 вырос до 15% в общей структуре инвестиционных сделок по рынку, вполне вероятно, что в 2022 их число увеличится.

На что обратить внимание инвестору в недвижимость

Сразу скажу, что инвестиции в недвижимость также требуют предельного внимания к деталям, изучения специфики и законов рынка, аудита объекта и компаний. Важно оценить локацию, концепцию, формат, транспортную доступность, понять, кто твой конечный покупатель и какие стили жизни, экосистема ему необходима, затем сопоставить это с тем, что предлагает конкретный ЖК и девелопер.

Следующий этап — проверка рисков. Изучить историю компании, опыт реализации предыдущих проектов, были ли долгострои и проблемы, обязательно посмотреть на строительную динамику. Она должна быть не менее 2-3 этажей монолита в теплый период. Третий этап — полный due diligence проекта, а также по возможности оценка девелоперской и финансовой модели компании.

Если строят за деньги инвестора, рассчитывая на стабильный приток от продаж, практикуют перекрестное финансирование и занимаются внутренним каннибализмом, плодя похожие продукты, лучше пройти мимо.

Немаловажный аспект — процент инвестиционного спроса в конкретном ЖК. Лучше, если он не превышает или незначительно превышает 10% в комплексной застройке. Если же это 20% и выше, лучше 7 раз подумать, а стоит ли игра свеч.

Большое количество инвесторов в одном ЖК может создать прецедент ценового демпинга, когда застройщик с остаточным количеством квартир и инвесторы или инвесторы и инвесторы окажутся по разные стороны баррикад в воюющих лагерях на этапе продажи. Начнется ценовая вакханалия, срок экспозиции увеличится, вы потеряете и в деньгах, и во времени.

Коротко о ситуации на рынке сейчас:

Вернемся к потенциальным цифрам доходности от инвестиций в недвижимости в 2022, которые в конечном итоге и волнуют инвестора. Даже с учетом новых правил налогообложения для инвесторов в недвижимость, вложения в жилье остаются в несколько раз привлекательней. Причем в ликвидных форматах за счет повышенного внимания платежеспособного спроса динамика возрастания цен будет еще выше: думаю, что в среднем на 7-10% выше меридианной.

Сдерживающим фактором стремительного роста цен остается, как и в прошлый период, объем платежеспособного спроса на рынке, выше которого никто из девелоперов прыгнуть не сможет. Ну и, разумеется, психологический климат в целом в стране, который связан напрямую с геополитической и экономической повесткой.

На данный момент инвесторы заняли выжидательную позицию и не спешат относить деньги в отделы продаж. За декабрь-январь мы наблюдали постепенное снижение покупательской активности и спроса: в среднем на треть. Впрочем, сейчас дает о себе знать также сезонный фактор. Думаю, если самый худший сценарий не воплотится в жизнь, к середине марта начнется постепенное восстановление и покупательской, и инвесторской активности.