Инвестиции в коммерческую недвижимость в ЖК: что важно знать

Инвесторов, которые вкладывают свои деньги в коммерческие квадратные метры в ЖК, условно можно разделить на два лагеря: инвесторы-сберегатели и инвесторы-бизнесмены.

Первые рассчитывают на долгосрочный пассивный доход (в среднем 11-13% годовых), заходят на старте проекта по минимальным ценам квадрата, дожидаются сдачи и и сдают в аренду.

Вторые чаще всего приобретают объект под свой бизнес, чтобы не зависеть от роста арендной ставки и любых прихотей собственника.

Чтобы правильно выбрать объект сегодня, важно понимать конъюнктуру рынка жилья и рынка коммерции.

Во-первых, нужно забыть о средневзвешенной стоимости покупки и аренды коммерческих помещений в составе ЖК. На цену влияет непосредственно локация, концепция, формат новостройки, в который вы заходите, а также месторасположение вашего лота, его технические и инженерные характеристики, планировочное решение, витринная группа, отдельный фасадный вход, возможность разместить вывеску, проходимость места.

В качественных ликвидных форматах live&work&play, клубный город, мини-город, многофункциональные и сервисные ЖК из категории комфорт+ и бизнес-класса диапазон стартовых цен на коммерческие помещения варьируется от $1 тыс. до $3,5 тыс в центральном деловом районе, бизнес и премиум-сегменте.

Если это цоколь без фасадного входа и без ярко выраженных преимуществ цена может быть чуть ниже $1 тыс. Впрочем, даже за такими, казалось бы, неликвидными площадками часто выстраивается очередь из кофеен, небольших фермерских магазинов и продуктовых лавок.

Во-вторых, снять помещение под бизнес в ЖК можно не только у собственника, но и у девелопера. Предложения под аренду разработали сразу несколько крупных компаний (КАН Девелопмент, Интергал-Буд, Saga Development) с проактивным стилем управления коммерческой недвижимостью.

Зная функциональную карту комплекса и района, предварительно тщательно изучив сложившуюся инфраструктуру в округе, девелопер разрабатывает пространственное зонирование, распределение транспортных потоков, проходимость локаций, потребности будущих жильцов и принимает решение об инфраструктурном наполнении.

Девелоперы, понимая отлично своего новосела, стараются подобрать идеальный стартовый набор сервисных и досуговых объектов, FMCG-ритейлеров и других востребованных их ЦА бизнесов.

В-третьих, в нарезке помещений компании также весьма щепетильны: есть лоты и под крупных сетевых арендаторов в 300+ кв.м, и небольшие ходовые варианты в 50-120 кв.м под МСБ.

Помещения в 40-50 кв.м в дефиците, расходятся очень быстро и по нормам подходят ограниченному количеству бизнесов.

Ставка аренды у девелоперов разнятся от комплекса к комплексу. Кто-то выбирает фиксированную с пересмотром раз в год, кто-то напротив идет по пути постепенного повышения ставки в течение первого, второго, третьего года аренды, сумма повышения заранее фиксирована.