Земельный рынок. Цены, тенденции, ожидания

Несмотря на то, что весенний  (как и осенний) период являются традиционными для покупки земельных участков под строительство индивидуального жилья (сюда же входят участки для ведения садоводства, дачного строительства, часть земель ОСГ, находящаяся в пределах населенных пунктов рядом с жилой застройкой), существенного увеличения количества сделок не наблюдается. Можно отметить лишь возросшую активность потенциальных покупателей — количество звонков, просмотров объявлений стало больше по сравнению с последними месяцами прошлого и первыми месяцами этого года. Тем не менее, до заключения сделок дело доходит очень редко.

Основным сегментом, на котором наблюдается активность, является покупка участков «эконом класса» ценой от нескольких сотен долларов за сотку до 1,5-2 тысяч долларов.  Общая сумма покупки чаще всего составляет до 20000 долларов. Как правило, брокеров или посредников между покупателем и продавцом нет. Во-первых, возможная сумма комиссионных невелика по сравнению с трудовыми и временными затратами на поиск, показ участка, подготовку документов к сделке. Во-вторых, ни покупатель, ни продавец сегодня не горят желанием платить даже «стандартные» 5% от суммы. Небогатый покупатель психологически готов заплатить максимум  долларов 200-300. Поэтому число брокеров, активно работающих с землей, постоянно сокращается.

Еще одна тенденция — желание покупателя приобрести за наименьшую сумму готовое решение — дом или таунхаус, как альтернативу покупке квартиры. Чем уровень готовности такого объекта выше, а его абсолютная стоимость ниже (имеется в виду не цена за квадратный метр, а общая цена покупки, тем он ликвиднее.

Практически все банковские и финансовые учреждения свернули кредитные программы под покупку земли. Сейчас единственной возможностью получить средства на покупку участка является предоставление в качестве залога другого актива. Например, дома или квартиры. Саму же землю как ликвидное имущество банки, в основном, не рассматривают.

Одним из важных факторов, влияющих на снижение количества сделок по покупке земли, являются проблемы, связанные с оформлением документации, необходимой для подготовки к сделке (получение кадастровых номеров и в случае необходимости — справок об оценке и отсутствии отягощений и обременений).  Это связано с передачей с начала 2011 года регистрации прав на землю из Земельного кадастра в районные управления земельных ресурсов. Юридически передача состоялась, но фактически существует ряд технических проблем, которые не решены до конца. В результате, во многих регионах Украины эту документацию либо вообще отказываются оформлять, либо оформляют в «ручном режиме» за очень существенную плату. Такие же сложности возникают с оформлением купленного участка на нового хозяина. Этот процесс может длиться полгода и больше (если его не «ускорять»). Кроме того, поступают жалобы на отсутствие бланков актов (дефицит которых часто создается искусственно).

В целом ситуация на рынке земель под строительство индивидуального жилья существенно не меняется уже около двух лет. Наблюдается постепенное снижение цены предложения на земельные участки. В среднем, оно составляет от 0,5% до 1% в месяц.

Реальные объемы продаж и цены, по которым СОВЕРШАЮТСЯ сделки, к сожалению, недоступны для участников рынка. Государственные органы (Минюст) не публикуют подобной информации, хотя она была бы очень полезна и аналитикам, и продавцам, и покупателям. Практически единственным источником получения ценовой информации являются объявления продавцов, размещенные в печати и Интернете.

Скорее всего, до конца 2011 года ситуация на рынке земель для индивидуальной застройки не поменяется. Мы не ожидаем открытия кредитных программ банков, и доходы населения существенно не увеличатся. Основной объем спроса останется сосредоточенным в «эконом» сегменте.

Пару слов о двух других сегментах земельного рынка — участках для коммерческой деятельности и сельскохозяйственных землях.

Собственники и арендаторы земельных участков для строительства объектов бизнеса существенно оживились — повышение уровня налога на землю, арендной платы, других расходов по содержанию земли (в том числе и обслуживание кредита, если участок покупался в долг) заставляют искать альтернативные варианты использования таких объектов. Поэтому усилилась тенденция по организации совместных проектов, в которых одна из сторон участвует землей, а другая берет на себя все остальные расходы. Часто наделы используются совсем не в тех целях, для которых приобретались. Участки, первоначально предназначенные для строительства коттеджных городков, перепрофилируют под строительств теплиц, животноводческих комплексов, различных производств, нетрадиционной энергетики.

Наблюдается стремительный рост интереса к участкам сельскохозяйственного назначения. И отечественных, и иностранных инвесторов не пугает мораторий — они на вполне законных основаниях берут землю в аренду  (на срок до 49 лет) или покупают предприятия с уже заключеннымидоговорами аренды. Тем более, что цена арендованной земли в Украине по сравнению с другими странами невысока — около 36 долларов за гектар в год и выплачивается она в основном в натуральной форме: сельхозпродукцией (по официальным данным Госземагентства — более 70%). Так что аренда является даже более привлекательным инструментом — инвестору не приходится сразу  изыскивать всю сумму на приобретение земли.

Отмена моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения с большой вероятностью не сможет существенно повлиять на рынок индивидуальных земель. Во-первых, подавляющее большинство наделов, пригодных для строительства жилья и других объектов (с твердыми подъездами, подведенными коммуникациями, с хорошим расположением) давно не являются сельскохозяйственными. Их назначение большей частью поменяли во время бурного роста цен на землю перед финансовым кризисом. Во-вторых, сам процесс изменения целевого назначения земель, которые сейчас находятся под действием моратория, после его отмены, скорее всего, будет запрещен (по крайней мере, норма об этом присутствует  проекте закона «О рынке земель»). И не смотря на то, что «обход» этого запрета, скорее всего, найдется, с учетом длительности, сложности и дороговизны этого процесса, им будет невыгодно заниматься.