Как определить надёжного застройщика при выборе первичной недвижимости?

Определить надежного застройщика сложно. Случаи, когда компания-застройщик выполняет все условия договора и вовремя сдает дом в эксплуатацию, в наше время почти что миф, а не реальность. А страдать и ждать месяцами, а то и годами, чтобы заселиться  в собственные квартиры приходится инвесторам. Печально, что подобные «грешки» начали наблюдаться и за крупными компаниями с именем и историей, такими как «Киевгорстрой», например. Давайте сегодня поговорим на тему того, как правильно определить надёжного застройщика при выборе первички?
 

   

 

Председатель правления Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству Леонид Рисухин:

«К сожалению после того, когда были, скажем так, приняты правила, согласно которым можно сдавать объект в эксплуатацию не со 100%-ной готовностью, а с учетом проживаний будущих жильцов, а такая практика у нас в стране действует уже несколько лет, появились подобные вопросы. Поскольку достаточно сложно обеспечить качество и обеспечить комфортные условия для последующих жильцов. 

Люди вынуждены делать ремонты по завершению строительных работ в квартире. А у каждого этот процесс занимает разное количество времени – кто-то справиться с этим за три месяца, кто-то — за три года. И это для будущих жильцов проблема. Так вот, я думаю, что к Киевгорстрою, если вы назвали эту компанию, и ряду других сильных компаний, которые работают на рынке, относятся скорей всего вопросы более технологического плана.  Потому что с точки зрения надежности как раз такие компании, на мой взгляд, и есть надежными.

Государственными программами привлекаются объекты, которые проверяются специально созданной комиссией при Минрегионе. Это межведомственная комиссия, в которой работают специалисты разных министерств, ведомств. Именно она отбирает объекты для участия в госпрограммах. Там проверяются застройщики на предмет наличия разрешения, на предмет отсутствия залоговых каких-то вещей по этим объектам, на предмет строительной  истории, то есть, были ли случаи, когда обманывали людей и так далее. И вот мне кажется объекты, которые включены для участия в госпрограмму и есть на сегодня наиболее надежными».
 

   

 

Начальник отдела взаимодействия с застройщиками и агентствами недвижимости ПАО «Укрсоцбанк» Богдан Гапонюк:

«Принимая во внимание сегодняшние реалии, покупка первичной недвижимости – в любом случае лотерея. Вопрос в том, что можно пытаться  увеличить свои шансы на «выигрыш», а можно купить билетик с закрытыми глазами.

Занимаясь отбором застройщиков и аккредитацией строительных проектов для банка, мы анализируем множество документов (учредительных, разрешительных, проектных, финансовых) – список документов составляет 3-5 страниц. При этом, как показал опыт, такой анализ не дает 100% гарантии успешного завершения проекта, но существенно минимизирует риски. У покупателя «с улицы» просто нет шансов получить от застройщика все эти документы, не говоря о возможности их детального анализа.

Не воспринимайте это как совет «не покупать первичку». Путями минимизации рисков должны быть:

1. Детальное изучение (в интернете) репутации застройщика и опыта его работы, отзывов покупателей. Советую обращать внимание на вменяемые отзывы, а не из серии «они все аферисты, почему — потому!». Обратите внимание на «фейслифтинг» — изменение названия компании после кризиса (додумывайте сами…).

2.Обращение к профильному юристу за консультацией относительно разрешительной документации на землю и строительство, схемы инвестирования (чем и является покупка недвижимости на стадии строительства, согласно действующему законодательству). 

3. Поход в офис продаж застройщика, осмотр стройки (если пустят), анализ темпов строительства (визуальный, по фото на сайте), запрос и анализ юристом максимального количества разрешительных документов и форм договоров, которые вам предстоит подписать; 

4. Общение с менеджером по продажам относительно: наличия подведенных сетей, сроков окончания строительства, источников финансирования, спроса на квартиры, изменения цены, возможных скидок, форм и сроков оплаты и так далее. 

Обращу ваше внимание, что стоит задуматься, если проект финансируется исключительно или в основном за деньги покупателей квартир!!! В случае остановки продаж – ждите проблем с темпами строительства. 

В заключение хочу сказать, что инвестиционная деятельность (покупка квартиры в стадии строительства) является рисковой по своей сути, и в действующем законодательстве это четко прописано. Решение о готовности или неготовности инвестировать в строительство и ждать его окончания – принимать именно вам на основе проделанного анализа». 
 
 

 

 

Председатель Всеукраинской общественной организации «Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам» Алексей Гончарук:

«По последней обнародованной Минрегионом официальной информации в Украине насчитывается 208 проблемных объектов жилого строительства. На первый взгляд, эта цифра может показаться небольшой в масштабах Украины, но это только до тех пор, пока не сталкиваешься с конкретными людьми, которые «похоронили» все свои сбережения в одном из этих «памятников безответственности». Пообщавшись с десятками таких людей, понимаешь, что, не смотря на то, что у каждого из них своя трагическая история, всех их объединяет одно обстоятельство – они когда-то поверили застройщику. Именно поэтому отвечать на вопрос о том, как купить квартиру на «первичном рынке» недвижимости и при этом не пополнить ряды «пострадавших инвесторов» мне всегда необычайно сложно.

Сразу хочу предостеречь тех, кто самонадеянно навешивает на «пострадавших инвесторов» ярлыки «бестолковых», «жадных», «ищущих наживы»… Уверяю вас, контингент в этой категории людей настолько разношерстный, что сложно даже начать предположить представители каких профессий, социального и профессионального уровня не пополнили ряды этой армии. Сейчас, по прошествии более семи лет работы в поле инвестирования в жилищное строительство, могу с уверенностью сказать – инвестирование в строительство занятие крайне рискованное и проиграть тут может каждый. Но я попробую все-таки ответить на не простой вопрос – «Как же определить надежного застройщика при выборе первичной недвижимости?». 

Итак, процесс изучения объекта, в который вы намерены вложить деньги очень сложный, но, если постараться описать его максимально просто, он сводится к изучению двух факторов: земли и людей. 

Земля. Земельный участок, на котором будет осуществляться строительство – ключевая позиция в вопросах оценки рисков и «расстановки сил» участников инвестиционного процесса. Лицо (физическое или юридическое), владеющее правом на застройку земельного участка всегда является ключевым участником сложного инвестиционного процесса, потому как именно у него появляются все первичные права относительно будущей недвижимости. Схемы передачи/делегирования этих прав, как правило, описываются в договорах между участниками проекта и должны быть предметом максимально пристального изучения, так как именно в этих договорах содержатся ответы на первый ключевой вопрос: А имеет ли право юридическое лицо продавать вам то что оно вам намерено продать?

При этом, следует учитывать что чем дальше в договорной схеме лицо привлекающее деньги от лица владеющего правами на землю, тем выше риски того что в случае возникновения конфликта вокруг проекта вы останетесь ни с чем. К слову, с этой точки зрения, неоднократно разрекламированные и ныне популярные механизмы с использованием ценных бумаг и фондов финансирования строительства являются, мягко говоря, не надежными. Идеальной можно считать ситуацию, когда компания, привлекающая деньги и является носителем первичных прав на землю, но такие случаи встречаются в современной практике достаточно редко. 

Не маловажной является и сама по себе реакция застройщика на ваши попытки получить ответ на этот вопрос и ознакомиться с документами в котором он содержится. Если содержание этих документов тщательно скрывается – это первый сигнал о том, что застройщику есть что скрывать. При этом, дежурный аргумент об их конфиденциальности стоит расценивать исключительно как «не хотим давать», а не как «хотим, но не имеем права». 

Люди. Менеджмент и собственники компаний-участников проекта – еще один ключевой, и, наверное, главный фактор, позволяющий оценить риски инвестирования. Получить ответы на вопросы «кому я отдаю деньги?» и «кто будет моим старшим партнером по этому проекту?» — крайне необходимо для целей оценки «надежности застройщиков». Расхожее мнение о том, что стоит оценивать надежность застройщика, как юридического лица, в Украине глубоко ошибочно. Примеров, когда внешне успешные и стабильные компании оказывались глубоко проблемными в Украине десятки. Не говорю уже о том, что талантливые маркетологи и риелторы способны даже из глубоко негативного сделать вполне позитивное.

Оценку собственников необходимо начинать с получения информации из официальных источников, а именно из Единого государственного реестра юридических лиц. Для этого, можно обратиться к государственному регистратору в любую из местных государственных администраций с соответствующим запросом. Другое дело, что указанные в реестре учредители могут оказаться только номинальными, в таком случае информацию о реальных собственниках можно получить только неофициальным путем или путем анализа косвенных признаков (например, иногда учредители оформляют на себя земельные участки, на которых реализуется проект).

Лучше всего информацию о реальных собственниках застройщика искать в местных органах государственной власти или органах местного самоуправления. При этом, стоит учитывать что чем больше реальные собственники скрывают свою причастность к застройщику, тем опаснее иметь дело с таким застройщиком. Например, застройщик официальным учредителем, которого является человек — реальный собственник, при прочих равных, на порядок более надежный партнер, чем аналогичный, учредителем которого является техническая оффшорная компания. 

Идеальной является ситуация в которой, перед принятием решения об инвестировании вам удастся пообщаться с реальным собственником застройщика. Во время такой беседы следует постараться понять каковы реальные цели учредителя, и каков план по их достижению и, проанализировав полученную от него информацию, оценить реалистичность и адекватность таких планов.

Оценивать людей, занимающих ключевые должности застройщика, важно исходя из их опыта и репутации на рынке. Нужно понимать, что реализация инвестиционного строительного проекта в нашей стране – очень сложная задача, справиться с которой под силу далеко не всем. Так, роль руководителя застройщика в современных условиях по критерию значимости его профессионализма для реализации проекта я сравнил бы с ролью первого пилота для целей безопасной посадки самолета. Поэтому, анализируя личность руководителя застройщика, нужно ответить самому себе на вопрос «готовы ли вы лететь с аматором» или все-таки предпочли бы человека, в личном активе которого есть уже не один успешный опыт решения подобных задач. Наличие у руководителя застройщика позитивного опыта почти всегда означает наличие у него определенного авторитета в своей сфере, потеря которого тоже, наверняка, не будет входить в планы руководителя. Это опять-таки несколько уменьшает ваши риски.

Ключевым вопросом для определения рисков связанных с менеджментом застройщика является также соответствие реальных полномочий руководителей с декларируемыми. Например, если директором является лицо, которое реально не имеет полномочий директора, то это, как правило, говорит о желании лиц реально принимающих решение переложить ответственность за них на других людей, что не способствует формированию у меня доверия к таким людям.

Можно еще очень долго описывать методику оценки рисков инвестирования в строительство и давать советы по определению надежности застройщика, но все остальные факторы, которые могут быть оценены обывателями, считаю абсолютно второстепенными. В целом же, опыт показывает что сделать однозначный вывод относительно уровня рисков инвестирования в строительства того или иного объекта могут только узкопрофильные и опытные специалисты по результатам глубокого изучения более чем десятка параметров проекта.

Любая другая попытка оценить надежность застройщика «на глаз» способна скорее создать у оценивающего некую иллюзию понимания ситуации, чем реально ответить на вопрос, надежна ли инвестиция». 
 

Мнение авторов и блогеров «Минфина»:
 

RaSvet: «На сегодняшний день самым надёжным застройщиком являетесь Вы сами. Конечно, при условии, если Вы сами курируете индивидуальное строительство на личном земельном участке.

Если же Вы решили обратиться в строительную компанию, то, прежде всего, я рекомендовал бы рассматривать крупных застройщиков с долевым участием в уставном капитале государства. Долевое участие государства минимизирует существующие сегодня риски на рынке первичной недвижимости, хотя полностью их не исключает».
 

Timir: «Основа любых отношений — это доверие. А доверия нет! Его «убили»  сами застройщики в погоне за гиперприбылью, оставив после себя разбитые судьбы людей. А репортажи по ТВ о проблемных стройках и сарафанное радио сделали свое дело. 

Строители сами срубили сук на котором сидели. Сегодня невозможно ни по каким критериям определить надежного застройщика только потому, что сама система неправильно работает. Никто не думает о клиенте, все кто строят — думают лишь о собственной выгоде любой ценой.

Почему так? Потому, то на рынке отсутствует настоящая реальная конкуренция, которая бы расставила бы игроков по своим заслуженным местам.

Пока рынок не будет относительно прозрачным (полностью прозрачным он не будет никогда и ни при какой власти), пока не будут установлены четкие правила игры, пока инвестор не будет защищен законом, а застройщик не будет отвечать всем своим имуществом перед инвестором — ни о каком алгоритме поиска надежного застройщика и речи быть не может. Чистой воды лотерея».
 

Toha: «Для меня критерием надежности застройщика является застроенная им строительная площадка на момент возникновения у меня желания купить бетонно-кирпичные кубометры в этом застроенном пространстве. Во всяком случае, в наших реалиях». 
 

А как вы считаете, как можно определить надёжного застройщика при выборе первичной недвижимости?