Стратегії інвестування в закордонну нерухомість. Здача в оренду, перепродаж — що вигідніше, і що обирають українські інвестори

1. Ця ціна вигідна і ринкова?

2. Яка динаміка продажів нерухомості на ринку, очікується збільшення вартості житла?

3. Чи є у мене чітке уявлення про свою стратегію інвестування ще до придбання об'єкта?

І якщо відповіді на перші два питання дуже різняться в залежності від ринку, то стратегії інвестування універсальні і саме у них ми пропонуємо розібратися.

1. Інвестування в нерухомість на етапі будівництва для подальшого перепродажу.

На перший погляд один з найпростіших варіантів, та попереджаємо, що він має безліч підводних каменів. При такій стратегії купувати об'єкт потрібно на етапі «фундаменту» з перепродажем після введення в експлуатацію або в той момент, коли це буде максимально вигідно.

• Ризики падіння ринку нерухомості

Вам потрібно постійно слідкувати за ринком, щоб не проґавити момент того самого «максимально вигідно». Комплекси будуються декілька років, а ринок нерухомості не завжди зростає. Може так статися, що в процесі будівництва, наприклад, коли будуть завершені будівельно-монтажні роботи, об'єкт буде коштувати дорожче, ніж після введення в експлуатацію.

• Податки та додаткові комісії

Другий підводний камінь — податки та скриті комісії. Цю тему варто дослідити особливо ретельно, і ми радимо взяти консультацію у експертів. В деяких країнах високий податок не тільки при купівлі нерухомості, а і при подальшому перепродажі.

Для прикладу розглянемо варіант купівлі і перепродажу в Іспанії.

1. У разі переходу права власності на об'єкт нерухомості покупець сплачує гербовий збір 1,5%.

2. При підписанні угоди з нерухомістю покупець сплачує ПДВ: 10% від суми угоди — для новобудов та 6−10% від кадастрової вартості — для житла на вторинному ринку.

3. При продажі нерухомості продавець сплачує податок на приріст капіталу з різниці між ціною продажу та купівлі у розмірі 24%.

4. Додатково виникають витрати на послуги нотаріусів, юристів та ріелторів.

Варто зазначити, що в багатьох країнах податки нижчі. Наприклад, у популярній для інвестицій Туреччині при купівлі нерухомості покупець сплачує лише 4% від кадастрової вартості.

2. Інвестування в нерухомість для короткострокової або довгострокової оренди з можливістю відпочинку у власних апартаментах.

Цей варіант для тих, хто не плануєте жити в обраній нерухомості постійно, лише іноді використовувати апартаменти для відпустки. Обов'язки орендодавця можна виконувати самостійно, однак для цього необхідно жити недалеко від нерухомості, тому такий варіант мало хто обирає. Зазвичай інвестори відмовляються від зайвих проблем та користуються послугами керуючої компанії. Комісія таких помічників може складати від 20% до 30%.

• Амортизація житла

Те, що варто враховувати за такої схеми інвестування — амортизація житла. Мілкі ремонти керуючі компанії зазвичай беруть на себе, але глобальний косметичний ремонт лежить у зоні відповідальності власника, якщо не обговорено інше. Слід врахувати ці витрати при оцінці вигідності проєкту.

• Податки від здачі в оренду і інші платежі

В цьому варіанті, звісно, потрібно порахувати і податки, що сплачуються при купівлі нерухомості, про які ми писали раніше, а також податок на володіння нерухомістю. В Іспанії він становить від 0,4 до 1,1% від кадастрової вартості та сплачується щорічно. В Туреччині — від 0,1 до 0,2% в залежності від регіону країни та кадастрової вартості.

Щодо податків на прибуток, в Іспанії, наприклад, податок на дохід від оренди для резидентів може сягати 47%, для нерезидентів Іспанії застосовується фіксована податкова ставка у розмірі 24%. В Туреччині — від 15% залежно від суми прибутку.

3. Варіант повністю пасивного інвестування в нерухомість, коли власник отримує дивіденди і не має ніякого зайвого клопоту.

Такі варіанти на ринку також є. Можна інвестувати в апартаменти або в готельний номер в туристичній зоні та не турбуватися про орендарів, сезонність, будь-які ремонти і тд. В зазначений у контракті час інвестори отримують дивіденди. Відпочивати самому в таких апартаментах зазвичай можна не більше 3 тижнів на рік.

Розглянемо проєкт DESIRE у турецькій Анталії. Це комплекс преміум-класу, який запустили українські девелопери Житлобуд-2 та Teus Group. Управління нерухомістю візьме на себе одна з найбільших готельних мереж світу Best Western Hotel. Прогнозована дохідність від здачі в оренду до 15% річних з виплатами у євро. Очікуване зростання ціни проєкта за термін будівництва — до 50%. Тобто проєкт також підходить для інвесторів, що обирають для себе першу стратегію інвестування.

Це повністю пасивний інвестиційний проєкт, адже управлінням нерухомістю займається одна з найбільших готельних мереж з понад 4000 готелів у всьому світі. Інвестори не залучені в керування і лише отримують дивіденди.

Висновки

Яка зі стратегій інвестування вигідніша? Це залежить від багатьох факторів і в першу чергу від країни, яку ви оберете. Українці частіше обирають саме купівлю для подальшої здачі в оренду. Це менш ризиковано і більш звично для нашого ринку.

В будь-якому разі особливу увагу звертайте на репутацію забудовника, проєкт, його розташування і стиль, портрет майбутнього орендаря, тенденції ринку та глобальні економічні тренди, а також на прогнози експертів на декілька років. Це допоможе зробити дійсно вигідну та максимально прибуткову інвестицію за кордоном.