Тренди ринку первинної нерухомості: що купують в Києві під час війни

Як змінилися запити та поведінка покупців під час війни?

Перше, запит на готове житло та житло, яке чекати до року.

Наприкінці 2022 — початку 2023 більшість запитів Синергії були пов’язані з готовим житлом або зі збудованим, що чекає сертифікати готовності. В 2023 до них додалися будинки, здачу яких чекати від трьох до дев’яти місяців. Це обумовлено тим, що:

— люди все менше хочуть вкладати кошти на етапі котловану;

— більшість покупок здійснюється для себе, а не з метою подальшого перепродажу;

— житло купують люди, які переїхали з територій, де ведуться активні бойові дії, і заселетися їм треба вже.

Цей запит спонукав нас адаптувати свій продукт: ми виходили на старт продажів в нашому флагмані Синергія Сіті із будинками з високим ступенем готовності, де, до прикладу, вже був готовий моноліт.

Друге, збільшилася доля покупок у розтермінування.

У 2023 кількість квартир, придбаних на виплат, зросла на 20%, порівняно із 2021 роком, та становила 55% в структурі всіх продажів Синергії.

Це свідчить і про побоювання людей вкладати 100% відразу, і про зниження купівельної спроможності українців. А також пов’язано із зміщенням попиту на великі трикімнатні або дворівневі квартири, загальна вартість яких перевищує 2 млн грн, адже це чимала сума для 100% оплати.

На цьому фоні у 2023 ми розробили варіанти доступних програм придбання на виплат для різного продукту: від одного року без здорожчання на житло в столичному проєкті, ЖК Синергія Київ, до 5 років на новий продукт в ЖК Синергія Сіті, що є альтернативою банківській іпотеці. А також програма відстрочки платежів, коли покупець сплачує 70% вартості одразу, а решту 30% — протягом півроку.

Врахували ми й бажання людей якомога раніше приступити до ремонту (згадуємо перший тренд — людям треба скоріше переїхати у власне житло), тому при сплаті 75% від вартості квартири, ми дозволяємо їм заходити на ремонт.

Третє, це рекордна кількість угод за державною іпотечною програмою єОселя.

Програма з моменту запуску у жовтні 2022 зберегла вигідні 3% для пільгових категорій як-от військовослужбовці. Та отримала масштабнішу версію у вигляді 7% для всіх українців. Тільки в готових продуктах Синергії — ЖК Синергія Сіті та ЖК City Park — було укладено 30 угод в іпотеку. І кількість таких запитів тільки зростає.

До єОселі додалась ще одна державна програма — єВідновлення: кількість українців, які втратили житло внаслідок бойових дій та нині вибирають готове житло в Ірпені за сертифікатами від держави, збільшується щодня. І ми готові задовольнити цей запит.

Четверте — люди обирають більші квартири.

Якщо раніше однокімнатні квартири займали найпомітніше місце в наших запитах, і, відповідно, в структурі продажів, то в 2023 запит покупців почав помітно зміщуватись в сторону більшої кімнатності. Ми гнучко відреагували на цю потребу та шляхом перепроєктування додали до свого портфеля більше дво- та трикімнатних квартир. Останні в 2023 купували на 9% більше, в порівнянні із 2021.

Ми пов’язуємо це з декількома причинами. Перше, про що вже говорили, на це вплинула доступна іпотека єОселя: більшість угод, які відбулись у нас — це були дво-, трикімнатні та дворівневі квартири. Друге, це внутрішня міграція з небезпечних районів: люди переїжджають сім'ями і для нового житла обирають великі квартири, щоб розмістити всіх членів родини.

Хто зараз купує житло в Києві та передмісті?

Внутрішня міграція з небезпечних районів країни у більш безпечні, якими вважається Київщина, сильно позначилась на портреті покупця.

Крім базово безпеки, переселенці обирають Київ та передмістя столиці як місце для переїзду через наявність тут роботи. За рахунок відтоку зі столиці жителів за кордон, виник дефіцит кадрів, який заповнюється переселенцями з інших регіонів.

Як змінилися пріоритети покупців?

До вже перерахованих — більшої кімнатності та високої готовності будинку — варто додати збільшення запитів на квартиру з ремонтом, автономне газове опалення після минулорічного блекауту та наявність укриття в будинку.

Квартира з ремонтом: що мотивує? Перше — треба швидко переїхати уже. Друге — доступна іпотека єОселя та сертифікати єВідновлення відкривають людям більше фінансових можливостей, що дозволяє обрати кращу комплектацію квартири, як-от з ремонтом від забудовника.

Укриття в будинку — це питання безпеки в житловому комплексі під час війни. В нашому столичному проєкті передбачений підземний паркінг, який, в тому числі, слугуватиме укриттям.

Які очікування щодо 2024 року?

Розвиток державних програм єВідновлення та єОселя в 2024 позначаться на ринку готового житла: квартири в зданих будинках, що залишились в наявності, розійдуться як «гарячі пиріжки». Крім новобудов, державні програми вже почали драйвити ринок приватних будинків, таунхаусів, дуплексів.
Також є очікування, озвучені «Укрфінжитло», щодо поступового згортання кредитування вторинного ринку нерухомості, щоб сфокусуватися на ринок первинного житла. Це в свою чергу стимулюватиме будівельну галузь і економіку країни в цілому.