10 висновків із закону про ринок землі. Що нас чекає

Власники, які хотіли продати чи купити землю, зможуть реалізувати свої плани. З’явиться новий механізм для інвестування – купівля с/г земель. Рантьє зможуть отримувати до 10% щорічного доходу у вигляді орендної плати.

Які ще зміни очікуватимуть на аграрну сферу, хто стане заробляти, а для кого виникнуть додаткові ризики, «Мінфіну» розповіла партнер АО Moris Group Оксана Кобрин.

Ключові норми закону

Найважливіші умови відкриття ринку землі, що так довго та запекло обговорювались і в залі парламенту, і в суспільстві, можна вмістити на одному аркуші.

Основне — запровадження ринку землі відбуватиметься в декілька етапів:

• з 1 липня 2021 року – тільки громадяни України зможуть купувати паї і тільки до 100 га в одні руки;
• з 1 січня 2024 року – юридичні особи теж зможуть купувати паї, але площа земель, що може бути в власності однієї особи (як фізичної, так і юридичної) збільшиться до 10 тис. га (виняток – банки);
• після референдуму – юридичні особи, які створені в Україні іноземцями, зможуть стати власниками земель с/г призначення.

Стосовно юридичних осіб, які можуть набути права власності на землю, встановлено вагомі обмеження. Перш за все, учасниками (акціонерами, пайовиками) таких юридичних осіб мають бути виключно громадяни України або держава чи територіальні громади. Це означає, що у випадку, якщо у складі учасників однієї юридичної особи є інші юридичні особи, то вона не матиме права набути права власності на ділянки.

Якщо громадянин володіє частками, акціями, паями в юридичній особі, що має у власності ділянки с/г призначення, то вважатиметься, що цьому громадянину також належать ділянки пропорційно розміру його частки, паю чи кількості акцій і ця кількість гектарів враховуватиметься при визначенні загальної площі, що є у власності такого громадянина.

Банки зможуть набувати права власності на землі с/г призначення лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави та зобов’язані продати впродовж 2 років.

Землі державної та комунальної власності продажу не підлягають.

Визначено перелік осіб, які за жодних обставин не можуть бути власниками сільськогосподарської землі. Зокрема, це:

• підсанкційні особи та особи, які належать чи належали до терористичних організацій;
• юридичні особи, кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави, громадяни держави, яка визнана Україною державою-агресором, або які зареєстровані в офшорних зонах або в країнах, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів згідно зі списком FATF;
• юридичні особи кінцевого бенефіціара яких неможливо встановити.

Правила продажу

Укладення угод відбуватиметься тільки за попередньою перевіркою загальної кількості земель, які є у власності конкретного громадянина чи юридичної особи. При цьому, розрахунок тільки у безготівковій формі з наданням підтвердження джерела доходу.

Ціна продажу паїв – не менше нормативної грошової оцінки (це правило діє до 1 січня 2030 року).

При укладенні договорів купівлі-продажу обов’язково застосовується переважне право (орендар у випадку продажу орендованої ним ділянки має переважне право на придбання). Запроваджено можливість передачі переважного права третій особі.

Читайте також: Кабмін скоротить дотації аграріям до 50 мільйонів

Порушення вимог щодо набуття прав власності на ділянки призначення по площі та по суб’єкту власника є підставою для визнання відповідного правочину недійсним, а також для конфіскації земельної ділянки за рішенням суду.

Забороняються також будь-які операції (крім передачі в спадщину) з паями на тимчасово окупованих територіях та Криму. Заборона набувати права власності на ділянки сільськогосподарського призначення буде застосовуватись як один із видів санкцій.

Що буде далі

Однозначно, що умови закону – результат компромісу ліберального варіанту впровадження ринку землі та консервативного, прихильники якого заперечують можливості продажу сільськогосподарських земель. Попри вал критики, що розповсюджується зараз в інформпросторі, переконана, що відкриття ринку землі з такими умовами є визначальним позитивним кроком для України. Уже зараз ми можемо спроектувати який вплив спричинить земельна реформа в такому форматі на учасників ринку та сформувати певні висновки.

На першому етапі відкриття ринку землі, це оптимальні умови задля балансу інтересів усіх учасників. За цей період власники землі, які хотіли продати чи купити землю, зможуть реалізувати свої плани, а решта населення переконається в тому, що значних тектонічних зрушень і масової скупки землі не відбудеться.

Для агровиробників значних змін не передбачається, хоча посилення конкурентної боротьби за ресурси продовжуватиметься, а тому розмір орендної плати збільшуватиметься. Зросте кількість одноосібників, які зможуть викупити, сформувати масив та господарювати самостійно. Конкурента боротьба також посилиться між місцевими агровиробниками (фермерами) та великими агрогрупами (корпораціями), однак це гравці різних вагових категорій та вагомого впливу на ситуацію на ринку не матиме.

Економічні наслідки

Збільшення ВВП не слід очікувати, оскільки міжнародні компанії та корпорації не зможуть бути повноцінними учасниками ринку через відсутність гарантій стабільної і довгострокової діяльності – ні права застави, ні права власності на ділянки с/г призначення для них не передбачено.

З’явиться новий механізм для інвестування – купівля с/г земель. Рантьє можуть отримувати до 10% вкладених коштів щорічного доходу у вигляді орендної плати.

Читайте також: «Все скуплять олігархи та великі компанії»: Милованов розкритикував закон про ринок землі

Багато експертів говорять про майбутню масовану скупку земель на підставних осіб до 100 га в одні руки. Таку можливість не слід відкидати, бо механізмів гарантій захисту прав «реального власника» достатньо, однак сумнівно, що такі схеми наберуть масового характеру. Вимога закону щодо безготівкового розрахунку та необхідності підтвердження джерела походження коштів буде достатньо стримуючим фактором.

Що робитимуть компанії

Юридичні особи, в складі яких учасниками є інші юридичні особи, не зможуть придбати ділянки. Для усіх орендарів (юридичних осіб агровиробників) до 1 січня 2024 року потрібно буде показати прозору структуру власності, що означає відкрити фізичних осіб громадян як учасників (акціонерів) та відбілити бюджетування задля надійного підтвердження законності джерел доходів. Грамотне і стратегічне структурування агрогруп із захистом прав користування та власності стане необхідністю безпечної подальшої діяльності.

На період з 1 липня 2021 по 1 січня 2024 року юридичні особи агровиробники, що орендують паї, задля власної безпеки та недопущення посилення конкурентів мають викупити ту пропозицію ділянок, що перебуває в них в оренді. Однак безпосередньо вони таким правом не наділені. Компенсаційний механізм, який дозволить орендарям опосередковано викуповувати орендовані ними ділянки, закладено в законі через впровадження права передачі третім особам переважного права. За допомогою цього положення теперішній орендар – юридична особа зможе передати своє переважне право на купівлю ділянки третій особі – громадянину (скоріше за все, це буде пов’язана особа), повідомивши про це власника землі.

Читайте також: «Обрізаний» закон. Хто і чому незадоволений ринком землі

Таким чином, фактично запроваджується обіг переважних прав, який ніяк не врегульований, що несе в собі багато ризиків (можливий неодноразовий продаж переважного права недобросовісними орендарями, обман та конфлікти через порушення переважних прав, оскільки відомості про вартість ділянок за угодами залишаться прихованими і орендар не матиме доказів щодо ціни продажу та порушення його переважного права і т.д.). Особливо важливо правильно скористатись переважним правом для компаній з іноземними інвестиціями, оскільки на відміну від українських власників, їм важко знайти та довіритись громадянам України, які можуть виступити покупцями земель.

Вплив на місцеві громади

В кінцевому варіанті законопроекту парламентарі відмовились від обмежень щодо максимальної кількості земель у власності на місцевому рівні до 35% території місцевих громад. Таким чином, окремі власники зможуть скупити до 10 тис. га та монопольно контролювати ринки землі окремих ОТГ, впливати на інших власників, орендарів та органи місцевого самоврядування. Монополізація земель на місцевому рівні не дозволить збільшити надходження місцевих бюджетів, диверсифікувати локальні види діяльності та негативно впливатиме на розвиток громад.

Із запровадженням ринку землі з 1 липня 2021 року перестане діяти чинна заборона на зміну цільового призначення паїв. Девелопери, забудовники, виробничники можуть уже зараз прицінюватись та обирати території для потенційної житлової, виробничої забудови чи іншого, відмінного від с/г використання, таких земель.

Стосовно привабливих ділянок пожвавиться уже підзабутий спекулятивний сектор. Хоча ці землі і перебуватимуть в приватній власності, але роль місцевих громад зросте, оскільки саме від їхнього бачення залежатиме якими будуть містобудівні рішення. Майбутній розвиток громад багато в чому буде визначатись тим, наскільки виважене і вдале рішення буде прийняте на цьому етапі.

При цьому, попри заборону на продаж землі державної та комунальної власності, місцеві громади чи держава може передавати такі землі в оренду зі зміною цільового призначення для реалізації інвестиційних проектів. Таким чином, конкуренція на полі залучення інвесторів тільки зростатиме.

Читайте також: Ринок землі — втрачений шанс для України

Відбудеться новий виток масової приватизації землі. Запуск ринку землі відбувається на фоні формування нових територіальних громад. Усі землі с/г призначення державної власності мають бути передані територіальним громадам після створення ОТГ, що має завершитися цього року. При збільшенні земельного фонду місцеві ради зазвичай одразу починають «розпайовувати» такі землі. Це непоганий шанс для усіх, хто ще не скористався правом безоплатної приватизації, отримати земельний наділ. Одночасно це велике випробування для громад, щоб вдало розпорядитись землями з огляду на перспективний розвиток.