Старт розпродажу. Як будуть продавати і купувати сільгоспземлі в Україні

Передбачалося, що правила ринку сільгоспземель створить кабмінівський законопроект №2178 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». Проект з'явився у Верховній Раді в кінці вересня. Але через короткий час в парламенті з'явилося кілька альтернативних законопроектів, в тому числі — №2178-10, №2178-9, №2178-8 і №2178-6. Можливо, депутати проголосують за один з них. Виглядає так, що найбільші шанси на успіх має законопроект №2178-10, створений на базі кабмінівського документу. Його вже підтримав профільний парламентський комітет.

Всі документи описують порядок продажу або купівлі сільгоспземлі тільки в загальних рисах. «Вони обумовлюють, хто може купувати землю і якими будуть обмеження на концентрацію. Нюанси алгоритму продажу можуть з'явитися в супутніх законах та нормативних актах», — говорить заступник директора Центру економічної стратегії (ЦЕС) Дмитро Яблоновський.

Землю — орендарям

Відкриття ринку сільськогосподарських земель запланували на 1 жовтня 2020 року. Після цієї дати оголошення про продаж паїв можна буде шукати на інформаційних порталах, поряд з пропозиціями іншої нерухомості.

• Землі, які перебувають у власності держави, швидше за все будуть продаватися на торгах через систему ProZorro.Продажі. Зараз з її допомогою реалізується майно збанкрутілих банків, комунальна власність тощо.
• Продавати і купувати сільгоспземлі зможуть громадяни України, українські юридичні особи, територіальні громади і держава.
• Згідно з кабмінівським документом, юридичні особи, зареєстровані в Україні нерезидентами, зможуть купувати сільгоспземлі. Альтернативні законопроекти, у тому числі №2178-10, пропонують ввести перехідний період до 2024 року. Протягом цього часу нерезиденти не зможуть купувати землю. Обмеження торкнеться і бенефіціарів зареєстрованих в Україні компаній.
• Пріоритет на купівлю земельних ділянок отримають орендарі, які мають право постійного користування. Вони зможуть викуповувати свої землі в розстрочку до 5 років за ціною, еквівалентною нормативній грошовій оцінки таких земель. 

Скласти ціну

Одне з головних питань, яке хвилює потенційних продавців і покупців — вартість сільськогосподарських земель. «Конкретно в законопроекті не вказується стартова ціна сільгоспземель при їх відчуженні. Але, очікувано, ціна, за якою будуть продаватися ділянки, не повинна бути меншою від нормативної оцінки, про що і заявляють розробники законопроекту», — говорить старший партнер L. I. Group Артур Мегеря.

Читайте також: Кабмін оновив концепцію ринку землі. Що пропонують

Ринкова ціна зовсім не обов'язково буде відповідати нормативній. Щоб вже зараз скласти уявлення про можливі цінові тенденції, опитані «Мінфіном» експерти пропонують орієнтуватися на вартість оренди сільгоспземлі. «Агрокомпанії, які обробляють землю, щороку сплачують власникам певну суму і покупець ділянки претендує на ці виплати. Якщо орієнтуватися на ринок житла, вартість об'єкта вкладень приблизно дорівнює орендній платі за 15 років», — говорить партнер, керівник галузевої практики агропромислового сектора компанії KPMG в Україні Олександр Гаврилюк.

За даними Держгеокадастра, середня вартість річної оренди сільськогосподарської землі за 9 місяців 2019 року зросла приблизно на 18% до 3,74 тис. грн за гектар. Тобто, якщо йти за вищеописаною логікою, середня ринкова ціна продажу га сільгоспземлі повинна скласти близько 56 тис. за гектар ($2,3 тис.).

Найдорожче право використання сільгоспземель в 2019 році обходилося в Полтавській, Львівській, Чернігівській, Сумській та Івано-Франківській областях. За словами Олександра Гаврилюка, ціна оренди на сьогодні залежить від кліматичної зони, продуктивності землі, близькості до інфраструктурних об'єктів — елеваторів, залізничних гілок, портів та ін.

Ще одним орієнтиром може служити чорний ринок. «Якою може бути стартова ринкова ціна землі вже зараз можна дізнатися, зайшовши на OLX. Адже тіньовий ринок продажу паїв активно функціонує», — говорить Дмитро Яблоновський.

Послухавшись поради експерта, «Мінфін» знайшов сотні оголошень про продаж сільськогосподарської землі на цьому порталі. Наприклад, у Запорізькій області 5 гектарів виставили на продаж за $15 тис. ($3 тис. за гектар), у Вінницькій області за 3 гектари просять $6 тис. ($2 тис. за гектар). У Чернігівській області 8 гектарів продають за $12 тис. ($1,5 за гектар), 10 гектарів під Кривим Рогом — за $12 ($1,2 тис. за гектар).

«Зараз на тіньовому українському ринку орієнтовна вартість землі сільськогосподарського призначення становить $ 1,3-2 тис. за гектар, в залежності від показників економічної привабливості та цінності активу», — узагальнює юрист ЮФ Totum Дмитро Савчук.

Ціни, на старт!

Після того, як сільськогосподарська земля в Україні стане товаром, вона почне дорожчати. Як зазначає Дмитро Яблоновський, після скасування мораторію ціна почне зростати відносно сьогоднішньої тіньової.

«У найближчий рік після запуску ринку, за деякими оцінками, ціна землі сільськогосподарського призначення може зрости до $2-3,5 тис. за гектар», — вважає Дмитро Савчук. А згідно з останніми прогнозами Світового банку, вартість сільгоспземлі може підвищитися до $3-3,5 тис. за гектар.

Втім, зростання цін може початися не відразу. «Охочих купити землю буде трохи менше, ніж тих, хто захоче продати. Тому в перший рік ціни будуть йти вниз, — вважає Олександр Гаврилюк. — Як показує практика запровадження ринку в інших країнах, спочатку ціна стартує на досить високому рівні, через завищені очікування людей, потім вона опускається і потім починається планомірне зростання до довгострокових, усереднених показників».

Вичікувати не можна поспішати

Навряд чи відразу після 1 жовтня на ринку сільгоспземель в Україні почнеться бум і з'явиться ажіотажний попит. Ринок якийсь час ще буде розгойдуватися. «За результатами опитувань близько 49% власників сільгоспземлі поки що не бажають її продавати, — говорить партнер, директор МЮК Kodex Станіслав Клімов. — Є думка, що великі агрохолдинги і середній бізнес поки що не мають вільних коштів для масової скупки земель через загальну ситуацію в країні».

Згідно думки опитаних «Мінфіном» експертів, власники сільгоспземлі цілком можуть зайняти вичікувальну позицію. «Вважаю, що власникам землі не варто поспішати з продажем, — говорить керуючий партнер ЮФ «Горецький і Партнери» Олег Горецький. — Після відкриття ринку землі очікується зростання економіки. З часом, за рахунок попиту з боку іноземців, ціни на наші землі будуть зростати». Нагадаємо, якщо буде прийнятий альтернативний законопроект №2178-10, така можливість у іноземців з'явиться тільки після 2024 року.

Доки ціни на сільгоспземлю не встановляться і не з'являться чіткі правила гри, той, хто поспішить з продажем, ризикує продешевити. Артур Мегеря попереджає, що після відкриття ринку багато зацікавлених осіб будуть намагатися купити землю за найменшою ціною і стануть можливими певні маніпуляції в цьому питанні.

А от охочим придбати сільгоспземлі, навпаки, краще поквапитися. Дмитро Савчук рекомендує потенційним покупцям вже зараз зайнятися пошуком цікавих для інвестицій земельних активів. У майбутньому це дозволить істотно заощадити тимчасові і матеріальні ресурси. Для придбання земельного активу в майбутньому експерт радить укласти попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки.

Особливо гостро питання покупки ділянок стоїть перед тими, хто сьогодні орендує сільгоспземлю. Як зазначає Станіслав Клімов, довге очікування навряд чи буде в інтересах тих орендарів, які брали землю в оренду на 49 років або через схеми емфітевзисів і вже майже виплатили вартість ділянок.

Багато емоцій

Верховна Рада планує найближчим часом розглянути законопроекти про ринок землі. Але ряд соціологічних опитувань показує негативне ставлення більшості українців до цієї ініціативи.

Так, серед учасників опитування групи «Рейтинг» прихильників ринку сільськогосподарської землі виявилося всього 19%. За даними Київського міжнародного інституту соціології, зняття мораторію підтримують 35% українців, а у дослідженні «Демініціатив» прихильників вільного продажу сільгоспземлі виявилося близько половини.

У такій ситуації відкриття ринку сільськогосподарських земель без підтримки вивіреної інформаційної кампанії може викликати народні хвилювання розхитати рейтинг чинної влади. Тому все ще не можна виключати, що, враховуючи такий ризик, нововведення в черговий раз буде відстрочено.

Марія Власенко