За межею. Ціни на житло в передмісті вже наздоганяють київські

Межі між вартістю житла до Окружної та за її межами поступово стираються. «Наприклад, на околицях Києва можна купити квартиру за 17-18 тисяч гривень за квадратний метр, а в передмісті верхня планка досягає 15 тисяч гривень», — говорить керуючий партнер ARTA Property Management Михайло Артюхов.

Тобто за київську прописку доведеться переплатити всього 2-3 тисячі гривень з кожного квадрата. На квартирі в 50 кв м це додатково 100-150 тисяч гривень — сума для більшості потенційних покупців явно не критична.
Тому зростає армія «тих, що вагаються» — люди, у яких є на руках 30-40 тисяч доларів, обирають між принадами заміського життя і квартирою — хай і на околиці, але все ж в Києві.

«Мінфін» розбирався, що зараз відбувається на ринку заміської нерухомості, та чи варто купувати житло за межами столиці.

Ціна плюс пейзажі

Продажі житла почали активно зміщуватися в бік передмістя ще з 2011 року. За підсумками минулого року на міста-супутники прийшлося вже 60% всіх обсягів реалізації квартир в столичному регіоні, а це близько 2 тисяч угод.
Ідея переїзду в передмістя для багатьох киян себе не вичерпала, — каже Артюхов. Тобто попит на житло за межами Києва як і раніше досить високий.
Найбільш популярні Петропавлівська і Софіївська Борщагівка, Ірпінь і Буча, Новообухівський та Одеський напрямки. Зростає також популярність Вишгородського напряму, який поки що забудовано менше за інших, але активно приростає новими проектами.

Потенційних покупців приваблює декілька складових заміського життя. По-перше, порівняно невисока вартість квартир. В середньому житло досить високої якості реально купити за 13-15 тисяч гривень, а мінімальна планка — 8-10 тисяч гривень за квадратний метр.

За словами керуючого партнера AVM Development Group Владислава Кононова, за підсумками першого кварталу цього року найпопулярніші — однокімнатні квартири площею від 30 до 40 квадратних метрів. На них прийшлося більше 75% продажів.
Спостерігається активізація попиту в сегменті котеджного будівництва і земельних ділянок.

«За 3 місяці цього року, особливо в березні, помітно зросли продажі котеджів площею від 100 квадратних метрів. Стало більше і бажаючих придбати земельні ділянки під індивідуальне будівництво. Близько 12% покупців цікавляться саме цими сегментами нерухомості. За популярністю котеджі і земля практично зрівнялися з двокімнатними квартирами площею від 45 до 60 квадратів», — пояснив експерт.

Рейтинг забудовників Київської області від «Мінфіну»

Покупці приглядаються також до такого формату як таун-хауси і дуплекси в котеджних містечках. По-суті, вони продаються зараз за ціною дво-трикімнатної квартири (від 40-45 тисяч доларів), але на додачу до будинку ви отримуєте ще й земельну ділянку у власність.

Така зміна уподобань покупців ще більше посилила конкуренцію в передмісті. «Наприклад, забудовникам клубних будинків на Новообухівській трасі не так просто розпродавати апартаменти. Вони хороші за якістю, там є вся інфраструктура (басейн, ресторани та ін.), але складно потрапити в свою цільову аудиторію. Такі об'єкти готові купувати люди, які хочуть виїхати за місто, але ще «не дозріли» до придбання приватного будинку. У підсумку, забудовники вже кілька років не можуть розпродати 30 квартир», — розповідає керівник агентства нерухомості Best&Seller Ірина Луханіна.
Є й ще один нюанс. Приміська нерухомість, особливо ліквідна, останнім часом дорожчала швидше, ніж квартири на околицях Києва.

У передмісті реально купити одиничку в новобудові в 48 квадратів за 24 тисячі доларів. Але потрібні ще гроші на ремонт. А вже за 30 тисяч доларів можна знайти аналогічне за площею житло на вторинному ринку на околиці столиці. І деякі покупці віддають перевагу саме такому варіанту. Мотивація наступна: продати квартиру в столиці, в разі необхідності, простіше і швидше, ніж в передмісті. До того ж, за містом автоматично вищі витрати на проїзд (проїзд в маршрутках доходить до 25 гривень в один бік).

Правда, за словами Кононова, в кінці минулого і в нинішньому році більшість приміських забудовників не підвищували ціни. Хоча собівартість робіт зросла, компанії побоялися переписувати цінники, щоб не розгубити потенційних клієнтів. У підсумку, з весни в передмістя знову потягнулася армія покупців.

«Будівельні компанії передмість розуміють, що поступово перевага в ціні йде на другий план, в зв'язку з цим вони все більше уваги приділяють якості проектів. Сьогодні, переважно, реалізуються ЖК комфорт класу. Це означає використання тільки високоякісних матеріалів і комплектуючих від надійних постачальників», — стверджує генеральний директор будівельної групи «Синергія» Ігор Оверко.
Вступають в гру і додаткові бонуси заміського життя. Наприклад, багатьох приваблює близькість до природи і питання екологічності. Для них цінна наявність «природної інфраструктури» — близькість до лісу або озера, відсутність джерел забруднення в окрузі (заводів, звалищ тощо.), чисте повітря і вода та ін.

«Проекти, які відповідають цим критеріям, розпродаються в першу чергу. Але багато будинків побудовані, що називається, в чистому полі — природна краса ніби і є, але до неї потрібно довго йти або їхати», — каже Ірина Луханіна.

«Недобра» квартира

Деякі експерти вважають житло в передмісті вельми ризикованою покупкою. За словами Михайла Артюхова, 10-20% всіх новобудов за межами столиці — проблемні.
По-перше, за містом більше дрібних забудовників, у яких не завжди є досвід і кошти для реалізації масштабних проектів. Деякі об'єкти вже в процесі будівництва переходять від одних власників до інших, затримуються терміни здачі будинків в експлуатацію, а в гіршому випадку новобудови взагалі заморожуються.

По-друге, можливі неприємні сюрпризи для потенційних мешканців. «Скажімо, люди вже після новосілля дізнаються, що у них, виявляється, немає центрального водопроводу, а є тільки скельна свердловина. Замість центральної каналізації — вигрібна яма, яку потрібно періодично викачувати. Для багатоповерхівки це може виявитися проблемою», — зазначає Ірина Луханіна.

За словами Артюхова, деякі багатоповерхівки будуються і вводяться в експлуатацію як приватний будинок, а вже потім діляться на окремі квартири. Надалі це може призвести до проблем з документами на власність.

Інвестуйте в житло вигідно! Квартири в новобудовах

Владислав Кононов розповів «Мінфіну», що в минулому році в більшості приміських новобудов затримки зі здачею в експлуатацію склали в середньому близько 4 місяців. Причому у 80% випадків це пояснювалося об'єктивними факторами переходу на нові будівельні норми. «Ще влітку 2018 року багато компаній зіткнулися з тим, що ввести об'єкт в експлуатацію стало проблемою. Ринок підлаштовується під нові будівельні норми, звичайно, на це потрібен час», — каже він.

Серед суб'єктивних причин, які не дозволяють забудовникові ввести побудований об'єкт вчасно, — невідповідність будівлі узгоджениму проекту будівництва, проблеми з підключенням до інженерних мереж. «На даний момент кількість таких об'єктів в передмісті Києва не перевищує 20%. Для порівняння: в Києві затримки з введенням об'єктів в експлуатацію складають в середньому 6 місяців. При цьому кількість «проблемних» об'єктів в столиці сягає 30%», — стверджує Кононов.

Інфраструктура та затори

Окремий нюанс, який експерти радять враховувати при виборі приміського житла, — інфраструктура в самому населеному пункті і можливість дістатися до Києва.
Житлова забудова в більшості міст-супутників Києва в останні роки велася набагато активніше, ніж підтягувалася інфраструктура. Для багатьох покупців це не було проблемою. Адже вони продовжували працювати в Києві і вважали, що зможуть возити своїх дітей в столичні дитсадки та школи, ходити в міські поліклініки та ін.
Але в минулому році, наприклад, з'явилася норма про першочергове зарахування в школи дітей, прописаних в прикріплених до навчального закладу мікрорайонах. І доступність столичних ліцеїв і шкіл для дітей з передмістя автоматично обмежилася. А ось місцеві — заміські — школи виявилися переповненими, в перші класи набрали по 35-36 дітей. Багато навчальних закладів навіть відновили навчання у дві зміни. Така ситуація склалася, зокрема, в Борисполі в нових житлових районах.

Те ж саме і з медициною. Зараз декларації з сімейним лікарем можна укладати в будь-якій поліклініці. Але є квоти з навантаження на терапевтів — не більше 2 тисяч пацієнтів. У Київській області лікарів на всіх проживаючих просто не вистачає, тому багато хто так і не зміг підписати договір за місцем проживання.

З транспортом проблем ще більше. Бум приміського будівництва призвів до того, що щодня до Києва в'їжджають десятки тисяч осіб. Наприклад, з боку Софіївської та Петропавлівської Борщагівки до столиці щодня в'їжджає 88 тисяч осіб, з боку Броварів — 69 тисяч, з Обухова та Українки — 36 тисяч, із Зазим'я, Хотянівки, Ірпеня — 36 тисяч, Пуховки — 31 тисяча, Гори і Мартусівки — 35 тисяч, Гостомеля — 25 тисяч, Вишгорода — 22 тисячі тощо.

В'їзди в столицю на такий потік маятникової міграції явно не розраховані, в результаті утворюються величезні затори. Найбільше від них страждають ті, хто дістається до Києва Житомирською та Одеською трасами. «Житомирським напрямком тільки до в'їзду в Київ часто доводиться тягнутися 40-50 хвилин, плюс — затори на проспекті Перемоги», — каже Ірина Луханіна.

Частково проблему повинна вирішити реконструкція великої Окружної дороги, але без масштабної транспортної реформи не обійтися. Міська ж влада поки що не поспішає перебудовувати проблемну логістику.

А ось Ігор Оверко із БГ «Синергія» вважає, що проблема заторів на в'їздах до столиці перебільшена. «Наприклад в Ірпені є кілька сучасних широких трас в напрямку столиці, де немає транзитного транспорту — вантажівок, фур. За 20-25 хвилин на маршрутці можна спокійно доїхати до станції метро «Академмістечко», а на власному авто ще швидше. Також, є варіант прямого виїзду на Житомирську трасу, звідки по прямій можна потрапити до центру. Зі спальних районів Києва діставатися до центру не швидше. На Позняках живе півмільйона людей, на Троєщині — 800 тисяч осіб, і більшість працює на правому березі. Дорога до центру в годину пік займає щонайменше півтори години, незалежно від того, чи їдете ви на громадському транспорті або авто», — говорить експерт.

Найбільш вільними в плані проїзду поки що залишаються Вишгородський напрямок, де є два в'їзди до Києва, і Обухівський. Але вони обидва активно забудовуються, тому ситуація може кардинально змінитися вже найближчим часом.

Передмістя буде дорожчати

За словами Владислава Кононова, житло в передмісті може подорожчати в середньому на 3-5% більше, ніж в межах Києва.
«Житло в невеликих населених пунктах між Києвом і містами-супутниками (Ходосівка, Чабани, Чайки та ін.) може зрости в ціні на 15% за рік, в самих містах-супутниках — не більше ніж на 10%», — говорить він. Експерт прогнозує сплеск інтересу покупців до котеджної забудови передмістя. Сама забудова буде зосереджена в невеликих населених пунктах.

«У зв'язку з прийняттям нових будівельних норм, що обмежують поверховість, виходячи зі щільності населення, кількість нових проектів в передмісті Києва може скоротитися на 25%», — прогнозує Кононов.

Скорочення пропозиції і зростання цін змусить потенційних покупців міцно задуматися і добре зважити переваги заміського життя. Але якісні проекти з хорошим співвідношенням ціни та якості, розвиненою інфраструктурою і природними красотами будуть і надалі користуватися підвищеним попитом.
Тим більше, що інвестиційна привабливість житла в передмісті буде залишатися дуже високою.

«Наприклад, в ЖК Синергія 3 вартість на етапі будівництва становила — 8300 грн за 1 кв. м, а зараз, в 2019 році, — 14500 грн. за 1 м кв. Тобто за кілька років інвестор зміг би заробити близько 6200 на 1 м. кв. У той же час в Києві середня вартість житла комфорт-класу варіюється в районі 20000 грн за 1 м. кв. (за даними LUN), а щорічне зростання в ціні склідає лише до 5%», — зазначає Ігор Оверко.

Марія Коливанова

Стежте за цікавими та ексклюзивними новинами про нерухомість в Telegram