Рейтинг київських забудовників

Нове дослідження «Мінфіну» докорінно відрізняється від попередніх. Ми вирішили змінити методику оцінювання компаній. Раніше головним критерієм при складанні рейтингу була кількість будинків, які здав в експлуатацію забудовник за звітний період. Тепер ми ранжируємо компанії за кількістю зданих квадратних метрів. У створенні рейтингу нам допомагали експерти юридичної фірми Constructive Lawyers.

Такий підхід до оцінки виглядає більш об'єктивно: адже один забудовник може звести величезний житловий комплекс на сотні квартир, інший — наклепати за цей час кілька п'ятиповерхівок. При колишній системі рейтинг був би вищим у другої компанії, що не зовсім справедливо.

Якщо забудовники збудували рівну кількість «квадратів», включається додатковий критерій. Першість віддається учаснику, який здав в експлуатацію більшу кількість будинків. Якщо ж і ці показники збігаються, то вище піднімається компанія, яка за час роботи на ринку сумарно побудувала більше об'єктів.

Нові лідери

Всього ми перевірили дані за 297 комплексами, які побудовані в столиці. Виявилося, що в другому півріччі 2018 року ввести в експлуатацію будинки і отримати сертифікати Державної архітектурно-будівельної інспекції України (ДАБІ) встигли тільки 23 забудовника.

П'ятірка лідерів виглядає наступним чином:

Інтергал-Буд — 98 204 кв м

St.Sophia Homes — 89 771 кв м

Укрбуд — 70 715 кв м

Stolitsa Group 61 469 кв м

Ковальська Нерухомість 61 415 кв м

Цікаві нововведення

Ми доповнили рейтинг даними, які можуть бути корисні для інвесторів.

По-перше, тепер читачі можуть побачити, наскільки пунктуальний той чи інший забудовник. Ми зібрали інформацію, хто з компаній і на скільки затримав термін здачі об'єктів. У деяких забудовників прострочення становить більше року. Таких об'єктів набралося чимало. У їх числі, наприклад, ЖК «Новомостицький» та «Козацький» компанії Укрбуд, ЖК «Новодарницький» та «Контакт-Інвест» від Житлоінвестбуд-УКБ та багато інших.

По-друге, в рейтингу відображено цільове призначення ділянок, відведених під будівництво кожного з об'єктів. На цю інформацію варто звернути окрему увагу. Нерідкі випадки, коли компанії зводять будинки на ділянках, призначених для зовсім інших цілей.

Один з найяскравіших прикладів — скандал з ЖК «Перспектива». Ділянка, на якій побудували цей комплекс, спочатку була виділена під будівництво школи. В результаті суд визнав житловий комплекс об'єктом самочинного будівництва і зобов'язав його знести. Під ударом опинилися інвестори, конфлікт досі не вичерпано.

Серед учасників нашого рейтингу також є такі, хто зводив житлові будинки на ділянках, відведених під будівництво та обслуговування навчальних і торговельних закладів (коди 3.02 і 3.07). Так що до цих об'єктів потрібно поставитися з особливою обережністю.

Повну розшифровку кодів цільового призначення можна подивитися в методиці.

Кого немає в рейтингу

У дослідженні брали участь тільки компанії, які здали об'єкти в 2 півріччі 2018 року. Обов'язкова вимога: побудований будинок повинен бути не єдиним об'єктом забудовника. Важливо, щоб у нього була історія роботи на ринку — він вже раніше здавав будинки або почав будівництво наступних об'єктів.

Кількість побудованих за липень-грудень квадратних метрів ми визначали за сертифікатами і деклараціямДАБІ.

Відділ баз даних просив компанії надати «Мінфіну» фотокопії цих документів, або розшукував дані у відкритих джерелах. Двоє з учасників —К.А.Н. Девелопмент та Гранд ЛУОЛ — навідріз відмовилися надати нам копії сертифікатів. Тому «Мінфін» не вказував, скільки квадратних метрів вони побудували. «Потайливий» забудовники увійшли до рейтингу, але розміщуються в кінці таблиці з позначкою «н.д.» — немає даних.

Будинки, які були здані в експлуатацію, але не встигли отримати сертифікат або декларацію ДАБІ, в дослідженні не враховувалися. Те ж стосується і об'єктів, які отримали документи раніше. Відділ баз даних «Мінфіну» перевірив актуальність наведених в рейтингу даних на 1 січня 2019 року.

Що потрібно знати про рейтинг забудовників

Як завжди, при підготовці рейтингу «Мінфін» враховує лише ті показники, які можна оцінити об'єктивно: кількість побудованих квадратних метрів, будинків, загальна кількість зданих комплексів.

Ми не претендуємо на глибокий аналіз ринку, не оцінюємо якість зведених об'єктів або їх «проблемність». Завдання «Мінфіну» — дати читачам відправну точку, від якої вони зможуть відштовхнутися при виборі новобудови. До того ж, такий підхід дає можливість мінімізувати «людський фактор» і зробити дослідження максимально неупередженим.

Важливий нюанс: будинок фізично може бути один, але на кілька черг. Якщо кожна з них отримала окремий документ, то вважалася окремим будинком. Якщо ж один із забудовників здав два будинки з однаковою адресою (корпус 1 і 2 наприклад) і отримав тільки один сертифікат, то в графі «здані будинки» у нього буде показаний один будинок.

Є ще один момент: точну кількість квартир, яка знаходиться в побудованому будинку, багато забудовників не вказують ні на сайті, ні в документації. Запити «Мінфіну» частина компаній зазвичай ігнорує. Тому доводиться йти на хитрість — дзвонити до відділів продажів забудовників під виглядом клієнтів і з'ясовувати, скільки квартир знаходиться на поверсі того чи іншого будинку. Або шукати план будівель в інтернеті і самостійно підраховувати кількість квартир. Саме тому в графі «Здані квартири» можуть бути неточності.

До рейтингу увійшли всі об'єкти, введені в експлуатацію за звітний період, — від малоповерхових будинків до висотних житлових комплексів.

ПОВНА ВЕРСІЯ РЕЙТИНГУ КИЇВСЬКИХ ЗАБУДОВНИКІВ