В Україні можуть почати зносити незаконні новобудови

«Мінфін» розбирався, чи дійде до масового знесення новобудов і що робити мешканцям, які вже купили там квартири.

Акція «під знесення»

Річ у тому, що ділянка, на якій спорудили ЖК «Перспектива» (майже 2,5 га), спочатку була виділена під будівництво школи. Її цільове призначення ніхто не міняв, тобто ця земля не призначена під житло. Справа з незаконним будівництвом тягнеться ще з 2013 року. Тоді прокуратура Деснянського району звернулася до господарського суду з проханням повернути ділянку міській громаді. Забудовником цього об'єкту є ТОВ «Глобал Строй 3», з яким, нібито, раніше був укладений договір на будівництво школи. Тепер його зобов'язали привести ділянку в первинний стан.

Показово, що незважаючи на рішення суду, квартири в ЖК «Перспектива» і зараз активно продаються. Правда, помітно, що продавці хочуть прискорити цей процес.

Як вказано на офіційному сайті цього комплексу, зараз оголошена акція — двокімнатна квартира площею 65 кв. м продається всього за $35,5 тис. А у відділі продажів кореспондентові «Мінфіну», який представився потенційним покупцем, запропонували ще привабливішу ціну — $19,5 тис. за одиничку площею 40 кв.м. Тобто квадратний метр житла пропонується по 12,5 тис. грн, що дешево навіть для передмістя. Також є варіант розстрочки до двох років з першим внеском від 35%.

На питання про подальшу долю жилкомплекса, у відділі продажів завірили: тримають ситуацію під контролем. Так, рішення суду дійсно є, але це тільки суд першої інстанції, і компанія вже подала аппеляцию на його вердикт. «Впродовж 1,5 місяців проблему буде розв'язано», — оптимістично завірили у відділі продажів. Там також зазначили, що з документами у компанії все гаразд, а судове рішення — це не більше, ніж «шантаж» і підступи конкурентів.

«Всього в комплексі 4 секції. У першій вже три роки живуть люди, друга зараз активно заселяється, третя і четверта будуються», — пояснили в «Глобал Строй 3». В компанії також розповіли, що дисконт на квартири пов'язаний з судовими неприємностями. Як тільки конфлікт вирішиться, вартість квадрата знову підвищиться до 15 000 грн.

«Це дійсно суд першої інстанції і поки незрозуміло, чи дійде справа до зносу і якщо дійде, то коли саме», — прокоментував ситуацію керівник компанії «Євро Рейтинг» Григорій Перерва. Втім, за його словами, якщо будинок все ж знесуть, це буде перший масштабний прецедент в Україні, і він зможе нарешті покласти край розгулу незаконного будівництва в Україні. З колегою згоден і глава компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов. «Це хороше рішення. Якщо знесення незаконних об'єктів стануть реалізовувати на практиці, забудовники будуть вести свій бізнес більш відповідально» - каже він.

Бум незаконних будівництв

За оцінками експертів, зараз в Україні будується з порушеннями до 30% усіх житлових будинків. У Києві законність будівництв моніторить департамент містобудування і архітектури КМДА, а дані цих досліджень оприлюднять в електронному містобудівному кадастрі. За станом на початок року в списку незаконних нараховувалось близько 70 об'єктів в різних районах столиці. Найбільше незаконних будівництв — в Дніпровському (всього 10, у тому числі, «Нова хвиля», «Стародарницький», «Мега Сіті», «Доміно» та ін.) і Шевченківському (всього 16, у тому числі «InCo home на Подолі» в районі Лук'янівки, ЖК «Прибалтійський», «Покрови», «Кузьмінський», «Ясногорський» та ін.) районах.

Читайте також: Незаконні будівництва Києва

По деяких об'єктах вже розпочаті судочинства. Так, по ЖК «Прибалтійський» по вул. Ризькій, 19-А, ведеться досудове розслідування. По ЖК «Кузьминський-2» на вул. Магістральній, 33, надісланий лист про відкриття кримінального провадження. Таке ж рішення є і по жилкомплексу на вул. Лук'янівській, 15, який не має назви. По багатоповерхівці «Елегант» (вул. Жилянська, 118) кримінальне виробництво вже йде. Як і по ЖК «Молодіжна ініціатива» (вул. Руданського, 9-А). Проходять розгляди також з приводу законності будівництва котеджів по Броварському проспекту, клубного будинку «На Левадній» (вул. Левадна, 56), ЖК «Приозерний» ( вул. Здолбунівська, 13). Всього у поле зору правоохоронців потрапило декілька десятків багатоповерхівок. Але проблема в тому, що такі справи розглядаються дуже довго — по 3-5 років і більше. Поки проводиться слідство, забудовники, як правило, не лише не припиняють роботи, але й активно рекламують свої об'єкти і продають будівлі.

У підсумку виходить, що до моменту судового розгляду в таких багатоповерхівках вже живуть люди. Тому рішення про знесення подібних об'єктів в Україні не виносилися, — пояснюють експерти.

Юрист ЮФ «Ілляшев та Партнери» Владислав Уривський розповів «Мінфіну», що спорів, пов'язаних зі знесенням самовільно побудованих об'єктів, в судах досить багато. Це справи про знесення і невеликих будинків, і великих житлових, офісних і торгових комплексів.

«Однак рішень, в яких забудовника зобов'язують знести масштабний об'єкт, що має велику кількість інвесторів, мало, а рішення господарського суду міста Києва у справі «Перспективи» і зовсім є винятковим», — говорить він.

Як судять за самовільне будівництво?

Юрист пояснює лояльність суддів до забудовників декількома причинами.

«Одна з основних — це те, що знесення самовільного будівництва є крайнім заходом і можливе лише тоді, коли використані всі інші передбачені законодавством методи залучення винуватця до відповідальності. Дана позиція викладена в Постанові Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 №6.

Кожна ситуація з самовільно побудованим об'єктом є індивідуальною. У забудовника може бути, наприклад, вся необхідна дозвільна документація, але він в процесі будівництва відхилився від проекту або істотно порушив будівельні норми і правила, що може зробити об'єкт небезпечним для експлуатації», — каже Уривський.

Будівля також може бути побудована без дозвільної документації, але при цьому — выдповыдати усім будівельним нормам. Незаконним об'єкт робить також будівництво на ділянці з іншим цільовим призначенням, в санітарно-захисній зоні і т.д.

Тому забудовникові завжди дається можливість усунути недоліки «по хорошому».

«У свою чергу, в частині 4 ст. 376 Цивільного кодексу України передбачено, що, якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила самочинне будівництво, майно підлягає знесенню. Застережень в цьому положенні немає, в зв'язку з чим можна зробити висновок, що за позовом власника земельної ділянки теоретично можуть зобов'язати знести будь-який самочинно збудований об'єкт », — додав Уривський.

Григорій Перерва каже, що хоча прецедентів зі знесенням цілих будинків в Україні не було, були випадки, коли демонтували окремі поверхи. «Коли виявляли, що забудовник порушив вимоги щодо поверховості об'єкта (спорудив більше, ніж дозволено за документами), поверхи зносили в Києві та Одесі. Причому в Одесі дуже голосно і показово», — розповів він «Мінфіну».

Що робити жильцям

Головне питання — що тепер робити мешканцям ЖК «Перспектива» і тим, хто встиг купити квартири в споруджуваних секціях. Уривський радить їм активізуватися і не допустити, щоб будинок знесли. «Потрібно подавати апеляційну і касаційну скарги, проводити всі можливі процесуальні дії для захисту своїх прав. Якщо ж об'єкт все таки знесений за рішенням суду, то в першу чергу інвесторові варто вживати заходів щодо стягнення із забудовника вкладених грошей і заподіяних збитків, так як саме забудовник, як суб'єкт містобудування, зобов'язаний був дотримуватися містобудівних норм», — говорить він.

Юрист компанії «ВОЛХВ» Ярослава Борка каже, що у випадку з ЖК «Перспектива» єдиний вихід для тих, хто купив там квартири, — йти до суду і подавати позов до забудовника з вимогою про відшкодування майнової та моральної шкоди, включаючи судові витрати і штрафні санкції.

«Для ефективного захисту своїх прав, необхідно приділити належну увагу укладеним договорам із забудовниками і до подачі позову в суд зібрати максимальну кількість доказів. Крім цього, потрібно звернутися до забудовника для отримання засвідчених копій будівельно-технічної документації, документації, що стосується виділення землі, містобудівних умов і копій генерального плану по даному місцю забудови. У разі відмови — звертатися до органів місцевого самоврядування та до правоохоронців», — підсумувала Ярослава Борка.

Михайло Артюхов зазначає, що подібні рішення суду повинні прийматися паралельно з рішенням про те, як захистити постраждалих людей. Сумнівно, щоб забудовник раптом почав добровільно виплачувати мешканцям компенсації. А з огляду на прецеденти минулих років, коли скандальні забудовники з грошима покупців просто зникали з країни, не важко передбачити, що мешканці знесеного будинку ризикують просто опинитися на вулиці. Розселити їх по нових квартирах столична влада теж навряд чи зможе - у міста просто немає такого об'ємного резервного фонду житла.

Марія Коливанова