Що буде з ринком нерухомості у 2019 році

«За 9 місяців обсяги прийнятого в експлуатацію житла в Україні впали на 36%, в Києві — на 45%, а в Київській області — на 33%», — констатують в НБУ. Експерти, з якими поспілкувався «Мінфін», додають: у забудовників просто немає вільних грошей, які б дозволили і далі підтримувати високі темпи робіт. Тим більше, що досі не проданими залишаються цілі поверхи та під'їзди вже зведених новобудов.

Так що в цьому році забудовники зосередяться на розпродажі «завислих» квартир і навіть спробують підвищити на них ціни. Але для українців, які планують новосілля, є і хороша новина — квартири на вторинному ринку продовжать дешевшати.

Чому згортають будівництва

Роблячи висновок про кінець будівельного буму в Україні, Нацбанк уточнив: насправді спад не такий катастрофічний, як здається на перший погляд. Негативна динаміка (33% -45%) частково пов'язана з нетипово високою порівняльною базою. Наприклад, за перші три квартали 2017 року кількість новобудов в столиці збільшилася майже вдвічі. У той час діяла знижена ставка пайової участі, і компанії хотіли встигнути побудуватися на пільгових умовах. Плюс — ринок готувався до затвердження нових будівельних норм. Так, 10 червня 2017 року була введена нова класифікація будівель і процедура отримання документації на них. І багато забудовників поспішали ввести об'єкти в експлуатацію до цього терміну.

Минулого року, навпаки, через невизначеність в законодавчому полі кількість виданих дозволів на нове будівництво скоротилося на 85%. Тому житлове будівництво буде сповільнюватися і в цьому році, — констатує регулятор.

ІНВЕСТУЙТЕ В НЕРУХОМІСТЬ ВИГІДНО. ОБ'ЄКТИ НА ПЕРВИННОМУ РИНКУ 

Крім того, з 1 вересня цього року почали діяти нові державні будівельні норми (ДБН). Вони, зокрема, обмежують висотність і щільність забудови. «Це означає, що рентабельність забудови знизиться, коли забудовники почнуть дотримуватися цих норм», — йдеться в звіті Нацбанку.

Керуючий партнер компанії AVM Development Group Владислав Кононов вважає, що обмеження поверховості забудови може скоротити кількість нових проектів багатоквартирних будинків на 20-25% вже цього року.

Глава компанії «Єврорейтинг» Григорій Перерва також упевнений, що обсяги будівництва в Україні цього року знизяться, тому що на ринку вже і так сформувалася надлишкова пропозиція. Попит на нове житло є, але він все частіше стає відкладеним — українцям просто нема за що купувати квартири. Отже, у забудовників все менше коштів на нові об'єкти — гроші від продажу вже зведених новобудов надходять з перебоями, кредитного ресурсу на ринку практично немає, а рентабельність бізнесу стрімко падає.

Передмістя в ціні

Забудовники вже намагалися переглянути ціни на новобудови. У 2018 році вони підвищувалися, щонайменше, двічі і в цілому зросли на 10-15% в гривні. Головні причини, за словами Григорія Перерви — подорожчання будівельних матеріалів, підвищення зарплат і зростання накладних витрат через інфляцію в країні.

Але продавати квартири дорожче вийшло далеко не у всіх компаній. «Вони підвищували офіційні цінники, але потім включався маркетинг і в хід йшли різні акції, під конкретного покупця давали знижки. В результаті ціни фактично не зростали. Конкуренція на ринку занадто висока і вона не дозволяє продавати житло дорого», — розповідає експерт.

Забудовники спробують виправити минулорічні промахи в 2019 році. Як вважає керуючий партнер компанії AVM Development Group Владислав Кононов, у другій половині 2019 року ринок почнуть повною мірою відчувати вплив нових будівельних норм. «В пропозиції з'являться проекти малоповерхової забудови, але вже за іншими цінами — в середньому на 5-7% вище нинішніх», — говорить експерт. Подорожчання торкнеться, в першу чергу, приміської забудови.

Зараз ціни в передмісті на 25-30% нижче, ніж в новобудовах на околиці Києва. «Але, цілком ймовірно, що вже з другої половини 2019 року цінова різниця між околицями і передмістям буде поступово скорочуватися», — прогнозує експерт.

Як це вплине на готовність киян перебиратися до передмістя — поки питання. До сьогоднішнього дня попит на квартири за межами Києва стрімко зростав. В результаті забудова передмістя зосереджувалася в невеликих населених пунктах, що знаходяться між Києвом і містами-супутниками — Чайки, Чабани, Ходосівка, Гатне та ін.

Вони знаходяться на відстані 5 -10 км від міської межі, що дозволяє за 5-15 хвилин дістатися до Києва. Плюс — невисока щільність навколишньої забудови в самому населеному пункті (до 10 тис. осіб), рекреаційна інфраструктура, — перераховує плюси життя в передмісті Кононов.

Але головним аргументом для покупців є все ж ціна. Квартиру в найближчому передмісті реально придбати від 11-12 тис. грн./кв.м, тоді як в Києві ціни стартують, як мінімум, від 15-17 тис. грн.

Плюс 10-20% до прайсів, але торг все так само доречний

Начальник відділу продажів Svitlo Park Олександр Панфілов вважає, що нові ДБН вплинуть не тільки на приміську, але і на міську забудову.

«Тепер уже практично неможливо побудувати «свічку» в існуючих кварталах забудови. Тобто для розвитку бізнесу потрібні вільні земельні ділянки, де б можна було реалізувати проект комплексної забудови. Така земля — ​​це, перш за все, порожні промислові зони, на яких можна в найближчі 10 років звести до 5 млн квадратних метрів житла. Плюс — формат «місто в місті» користується особливим попитом у покупців», — пояснив він.

Зараз в Києві будується 11 ЖК, які можна віднести до категорії «місто в місті». У найближчі пару років з'явиться ще, як мінімум, 5 таких проектів.

«Девелопери готові розвивати цей формат житла. Тим більше, що він продається порівняно непогано — в останні 6-7 місяців йде щомісячне зростання продажів на 15-20%», — каже Панфілов. Але такий високий попит підстьобує і ціни: в 2019 році вони можуть зрости на 20%. А стимулювати нових потенційних покупців забудовники планують розстрочками. У минулому році середній термін розстрочки становив 5 років. А трендом 2019 року стане розстрочка на 7 років, — впевнені експерти.

Читайте також: Що робити, якщо не вистачає грошей на житло в новобудові

Інші новобудови в нинішньому році теж будуть дорожчати, правда, меншими темпами, ніж «місто в місті». За прогнозами Панфілова, ціни збільшаться в середньому на 10-15%. «Головним чинником, який вплине на ціноутворення, може стати постійно зростаюча вартість будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт. У 2018 році подорожчання будівництва склало в середньому від 20 до 35%», — пояснив експерт. За його даними, вже на 1-2 квартал цього року деякі компанії закладають в цінники 5% подорожчання. В тому числі, і через прогнози зростання курсу долара та інфляції в країні.

Читайте також: Консенсус-прогноз: що буде з курсом та цінами у 2019 році

Зростають також інші ризики забудовників. «Зараз у жодного із забудовників немає 100% -ї гарантії, що підписаний договір оренди земельної ділянки не буде переглянутий в силу різних факторів, в тому числі і політичних, або ж під натиском регульованих «громадських протестів». Будівництво на ділянках, що перебувають у приватній власності з цільовим призначенням «під житлову багатоквартирну забудову», значно скорочують ризики. Але ціна на ділянки становить 5-10 тис. доларів за сотку. Собівартість же будівництва на такій землі, в середньому на 10% вище, ніж на орендованій ділянці», — говорить Кононов.

Інтригою залишається питання — чи вдасться забудовникам розпродавати квартири за вищими цінами. Не виключено, що чергова спроба оновити цінники так нічим і не закінчиться, оскільки конкуренція на первинному ринку все ще залишається високою. Втім, в звіті Нацбанку прогнозується підвищення попиту на житло. За даними регулятора, останнім часом активізувався інвестиційний попит (покупка з наступною здачею квартири в оренду) — на нього вже припадає близько 40% угод в преміум-сегменті. Головна причина — зниження привабливості валютних банківських депозитів, — йдеться в звіті.

Серед покупців житла економ-класу зростає число претендентів на кредити і розстрочки. А так як їх обсяги невеликі (менше 2 млрд. грн. за 9 місяців 2018 р.), це може призупинити реалізацію недорогого житла в 2019 році.

Мінус $3 тисячі на стандартній двокімнатній квартирі

Надлишок пропозиції нового житла зіграв на руку покупцям квартир на вторинному ринку. Квартири в новобудовах з урахуванням великих площ і подальшого ремонту вартують дорожче житла в старих будинках. Проте, вони активно тиснуть на ціни на вторинному ринку.

За даними SV Development, середня вартість квартир у старих будинках в Києві постійно падає. Так, за останній рік квадратний метр подешевшав на 55 доларів. Тобто на середньостатистичній двійці площею 50 кв.м можна заощадити майже 3 тис. доларів.

Найдешевші квартири зосереджені в Дарницькому (773 долара за квадратний метр), Святошинському (878 доларів), Коломенському (889 доларів) районах. Найдорожчі — традиційно — на Печерську (1628 доларів), в Шевченківському районі (1346 доларів) і на Подолі (1016 доларів).

За словами керівника АН Best&Seller Ірина Луханіна, потенційні покупці постійно збивають ціни — середній торг становить до 15%, а незговірливі господарі, що виставляють житло за завищеною вартістю, продають його не те що місяцями — роками.

Тому не виключено, що в цьому році квартири на вторинному ринку ще подешевшають — як мінімум, на 5-7%.

Але є і досить несподівані повороти. Хрущовки та гостинки ріелтори ще пару років тому списали в утиль. Вони прогнозували, що через високу комуналку таке «застаріле» житло знеціниться і коштуватиме 10 тис. доларів. але зараз цей вид нерухомості несподівано набирає популярність.

Купити однокімнатну хрущовку дешевше 25-27 тис. доларів складно навіть в не найпривабливіших районах (Дарниця, Святошино). Ірина Луханіна пояснює це високим попитом на найдешевші квартири з боку покупців, які планують заробити на оренді. Адже орендні ставки в столиці продовжують залишатися високими — навіть найвбитішу хрущовку реально здати за 7-8 тис. грн. у місяць. Тобто відбити вкладення в її покупку можна вже за 8 років, тоді як витрати на більш дороге житло окупаються повільніше — за 10-12 років.

Марія Коливанова