Що буде з цінами на нерухомість у 2019 році

Кінець нинішнього року не порадував тих, хто подумував про покупку нерухомості. Ще з вересня забудовники почали активно заявляти про підвищення цін. Подорожчання пояснювали високою інфляцією і зростанням собівартості будівництва. За підрахунками забудовників, за останній рік ціни зросли приблизно на 5-6%, що майже вдвічі нижче темпів інфляції в країні. За даними Мінрегіонбуду, за цей же час собівартість будівельних робіт збільшилася більш ніж на 15%.

Наступний рік також може виявитися неспокійним. Режим воєнного стану в ряді регіонів України, введений поки на місяць, і майбутні президентські вибори можуть відгукнутися подальшим зростанням курсу долара. Це напевно позначиться на вартості квадратного метра в новобудовах.

«Мінфін» попросив експертів спрогнозувати основні тенденції на ринку нерухомості-2019.

Член правління Офісу ефективного регулювання BRDO, співвласник Midland Development Ukraine Олена Шуляк

Протягом двох років квадратні метри в новобудовах в обласних центрах України плавно дорожчають. Ринок поступово відвойовує позиції, які втратив у кризові 2014-2015 роки.

На ціни впливає кілька чинників. По-перше, курс долара. Осінь 2018 року ознаменувалася коливаннями курсу (у вересні була «пробита» відмітка 28 гривень, чого не відбувалося з січня поточного року). Це негайно позначилося на попиті і, відповідно, дало можливість забудовникам підняти ціни на квартири в ліквідних об'єктах.

По-друге — інфляція і зростання собівартості будівництва за рахунок постійного збільшення витрат на оплату праці та подорожчання енергоносіїв.

На ринок первинної нерухомості, безсумнівно, вплинуть і нові будівельні норми, які набрали чинності з 1 вересня цього року. ДБН обмежують висотність житла, що будується, для населених пунктів в залежності від кількості жителів. У містах-сателітах Києва тепер не можна буде будувати житло вище 9 поверхів, що позначиться на цінах пропозицій забудовників в області. Забудовники ж міст обласного значення, включно з Києвом, також потраплять під обмеження. Звичайно, це вплине на вартість квадратного метра. Але в наступні 2 роки вводити будуть ті об'єкти, які проектувалися ще до введення нових норм. Тому значних коливань, як у новій пропозиції, так і в ціні, не передбачається.

У 2019 на попит і ціну значно вплинути можуть політичні процеси. Вибори Президента, а потім — і нового складу Верховної Ради — «заморозить» рівень попиту на нерухомість на певний час.

Головний фінансовий аналітик РА «Експерт-Рейтинг», к.е.н. Віталій Шапран

Я не відчуваю, щоб ціни на нерухомість зростали. Швидше, зараз спостерігається «технічний рух». Забудовники нібито піднімають ціни в гривні, а потім влаштовують акції, розпродажі і так далі.

Схоже, що маркетологи забудовників хочуть зрушити питання з мертвої точки, так як ринок нерухомості дуже млявий.

У 2019 будувати будуть менше, так як попит явно не встигає за пропозицією. Плюс є трудова міграція і природне зменшення населення. Виходить так, що попит на нове житло охолоджується надлишком старого житлового фонду, який звільняється з природних причин.

Думаю, що найкращий час для інвестицій в нерухомість ще попереду. Коли він настане, буде залежати від того, як пройдуть президентські вибори.

Директор Residential Development Solutions Ярослава Чапко

Зростання цін в національній валюті в цьому році булонеминуче, про це говорили багато вчених і девелопери. Основною причиною стало подорожчання будівельних робіт і матеріалів. Основний сегмент первинного ринку — це бюджетне житло, де навіть невелике зростання вартості будівельно-монтажних робіт істотно впливає на дохідністьпроекту. Відповідно, забудовники були змушені піднімати ціни.

Попит на проекти економ-класу протягом року залишався стабільним. Подорожчання практично не позначилося на обсягах продажів — більшість забудовників компенсували зростання цін різними програмами розстрочки і лояльності.

Швидше за все, зростання цін у гривні продовжиться і в 2020 році. На ринку існує величезний дефіцит робочої сили, тому забудовникам доводиться постійно підвищувати зарплати. Крім того, слідом за подорожчанням енергоносіїв, зросте і вартість будівельних матеріалів. Тому можна у2019-2020 році гривневі ціни можуть вирости, мінімум, на 15%.

Слід враховувати і фактор нестабільності на валютному ринку. Якщо гривня буде девальвувати, забудовники також переглянуть цінники.

Голова ради Експертної Міжгалузевої Асоціації України, віце-президент Асоціації професійних керуючих нерухомістю Анатолій Топал

На цінову політику забудовників у 2019 році будуть впливати кілька чинників. Підвищення мінімальної зарплати, цін на паливо, необхідність платити більше робочим, щоб вони не їхали в Європу або Бразилію. Плюс сумлінний забудовник буде виконувати нові ДБН, а там обмеження, які не дозволяють будувати «зайві» метри.

Будь-яке підвищення цін негативно позначиться на попиті. Тому забудовники намагаються згладжувати його програмами лояльності, наприклад, акціями та знижками при 100% оплаті. Крім того, є цілий ряд різних програм розстрочок і кредитів від забудовників або партнерських фінансових структур. Саме завдяки можливості придбання майнових прав на квартиру в розстрочку або в кредит, забудовники і утримують більшу частину попиту.

Найближчим часом в будівництві політики буде більше, ніж економіки. Деякі забудовники побоюються зростання тиску на бізнес і збільшення корупції, напередодні виборів.

Президент AFI, Голова наглядової ради компанії Z-Capital Дмитро Кравченко

У цьому році обсяги продажів на первинному ринку Києва і області в порівнянні з 2017 роком впали на 20 — 28%. Це пов'язано з перенасиченням пропозиції. У порівнянні з 2013 роком забудовники отримують менше прибутку на кожному квадратному метрі. Компанії компенсують це збільшенням обсягів будівництва.

Є ще дві тенденції, які стримують темпи придбання нерухомості. Перша — зниження рівня добробуту населення. Друга — це міграція з міста, яка набирає обертів. Наприклад, людина не може дозволити собі придбати більше житло в столиці. Тоді він продає невелику квадратуру на вторинному ринку і розширює площу за рахунок придбанняпервинної нерухомості в передмісті.

Упевнений, альтернативи вкладень в нерухомість для інвесторів немає. Деякі експерти розповідають, що держава вступила в боротьбу за заощадження громадян, розраховує залучити ці гроші за допомогою облігацій внутрішньої позики (ОВДП). Я в це не вірю. У зв'язку з прийдешніми виборами і можливими кардинальними перестановками в політиці, це дуже ризикована інвестиція, в порівнянні з придбанням нерухомості.

Анна Максимова

Інвестуйте в нерухомість. Об'єкти Київміськбуду