Гід по рейтингу київської нерухомості

«Мінфін» ставив задачу — дати читачеві фундамент, від якого можна відштовхуватися при виборі новобудови. Ми брали тільки ті показники, які можна оцінити об'єктивно.

Головний критерій, на базі якого будується рейтинг «Мінфіну» — кількість будинків, які та чи інша компанія побудувала в столиці і здала в експлуатацію в 2017 році. Ми відштовхуємося виключно від офіційних цифр і не аналізуємо якість побудованих об'єктів. Таким чином ми мінімізуємо «людський фактор» і робимо дослідження максимально неупередженим.

Читайте також: Чому забудовники зривають терміни здачі будинків і що робити покупцям

Хоча на практиці деякі з будинків, що потрапили в наш рейтинг, на початку 2018 року все ще були порожні. Інвестори не змогли отримати ключі і почати ремонт через відсутність комунікацій.

Якщо у декількох забудовників в активі однакова кількість завершених за звітний період будинків, більш високе місце в рейтингу займає учасник, який здав в експлуатацію більшу кількість квартир. Якщо і ці показники збігаються, то більш високе місце займає забудовник, який за час роботи на ринку сумарно побудував більше об'єктів. 

Всього відділ баз даних «Мінфіну» перевірив 87 забудовників, які перераховані на сайті ЛУН.ua. Однак в рейтинг потрапили тільки 29 компаній, які ввели в експлуатацію в 2017 році готові об'єкти.

Читайте також: «Мертві» квартири. Чому в Києві багато будується, але мало продається

Кількість будинків, зданих кожною з компаній, ми визначали за сертифікатами або деклараціямі ДАБІУ (Державної архітектурно-будівельної інспекції України), які ми знаходили в реєстрі.

Будинки, що були введені в експлуатацію, але не встигли отримати сертифікат або декларацію ДАБІ, при складанні рейтингу не враховувалися.

Звертаємо увагу на важливий момент: будинок фізично може бути один, але на кілька черг. Якщо кожна з них отримала окремий документ, то вважалася окремим будинком. Якщо ж один із забудовників здав два будинки з однаковою адресою (корпус 1 і 2 наприклад) і отримав тільки одну декларацію, то в графі «Здані будинки» у нього буде фігурувати один будинок.

Ще один істотний індикатор — кількість квартир, яку той або інший забудовник здав в минулому році. Є компанії, які здали п'ять будинків по 30 квартир, а є такі, що ввели в експлуатацію всього один будинок, в якому налічується кілька сотень квартир. Ми навіть подумували про те, щоб зробити цей показник основним при складанні рейтингу. Зупинило одне — точну кількість квартир, яка знаходиться в побудованому будинку, багато забудовників не вказують ні на сайті, ні в документації. Запити «Мінфіну» частина компаній також проігнорувала. Тому нам довелося йти на хитрість — дзвонити в відділи продажів забудовників під виглядом клієнтів і з'ясовувати, скільки квартир знаходиться на поверсі того чи іншого будинку. Або шукати план будівель в інтернеті і самостійно підраховувати кількість квартир. Саме тому в графі «Здані квартири» можуть бути неточності.

До рейтингу увійшли всі об'єкти, введені в експлуатацію за звітний період, — від малоповерхових будинків до висотних житлових комплексів. Ми вирішили не виключати дрібних забудовників зі списку, хоча і поділяємо думку, що не цілком коректно порівнювати забудовників, які здали в експлуатацію житлові об'єкти різного масштабу.

Виняток склали нестандартні об'єкти. Наприклад, багатоповерхові будинки, в яких розміщувалося всього по одній квартирі. Так, KyivBudDevelopment здала в 2017 році 9 4-х поверхових таунхаусів «Struetinsky», в кожному з яких було по одній багаторівневій квартирі. Ці будинки в нашому рейтингу не враховувалися.

Наведена в дослідженні інформація була зібрана і перевірена з декількох джерел: крім запитів компаніям, вона була перевірена за реєстром ДАБІ, а також за відкритими джерелами (форумами і галузевими сайтами).

«Мінфін» підкреслює, що кількість зданих в експлуатацію об'єктів або квартир не є абсолютним показником надійності того чи іншого забудовника, а лише одним з критеріїв, за яким можна оцінювати компанії. Ми вважаємо, що рішення інвестувати в нерухомість читачі приймають не тільки на підставі рейтингу, а й виходячи з безлічі інших чинників, які дозволяють скласти більш повну думку про той чи інший об'єкт.

Нерідко, щоб добудувати один об'єкт, забудовник заливає фундамент на наступній ділянці і починає продавати квартири на етапі котловану. Отримані гроші він направляє на інший будинок, терміни здачі в експлуатацію якого вже «горять». Так, перекидаючи кошти з одного об'єкта на інший, компанії можуть вибудовувати справжні піраміди. Зрозуміло, що найменший збій хоча б в одній з ланок цього ланцюга загрожує поламати всю конструкцію. Про це варто пам'ятати інвесторам, які мають намір купити квартиру в будинку, що споруджується.