Інвестування в нерухомість. Як мінімізувати ризики

Як мінімізувати ризики при інвестуванні, «Мінфіну» розповіла Олена Оленич, юрист практики корпоративного права Juscutum.

Інвестиції в будівництво, як і будь-які інші фінансові вкладення, несуть в собі ризики. Однак існують способи максимально їх мінімізувати. На початку року в Києві налічувалося 67 незаконних будівництв. Причини, за якими їх визнали такими, різні. Люди, які вклали свої кровні в будівництво такого будинку, в кращому випадку не отримають житло в строк, а в гіршому — інвестиції просто будуть втрачені. 

Читайте также: Парад столичных долгостроев

Закон України «Про інвестиційну діяльність» передбачає можливість інвестування та фінансування будівництва засобами, залученими від фізичних та юридичних осіб, в тому числі, в управління, виключно через фонди фінансування будівництва (далі — ФФБ), фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування. А також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. При цьому жоден із способів не гарантує закінчення будівництва вчасно.

Фонди фінансування будівництва

На сьогоднішній день найбільш врегульованим, а, відповідно, і безпечним способом вважається інвестування в будівництво через ФФС. Загальні принципи, організаційні та правові засади залучення в управління коштів фізичних та юридичних осіб з метою фінансування будівництва житла регламентується Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі — Закон).

Особливістю інвестування через ФФБ є укладення договору не безпосередньо із забудовником, а з фінансовою компанією-управителем, яка і представляє інтереси інвестора перед забудовником. Виходячи з того, що в Законі чітко прописані вимоги і до управителя (отримання ліцензії, сплачений виключно грошовими коштами статутний капітал не менше 1 мільйона євро), і до забудовника (наявність права на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об'єктів будівництва), можна говорити про надійність таких суб'єктів. Оскільки діяльність управителя ліцензується, то його контролює Нацкомфінпослуг.

Позитивний момент — укладання договору з управителем ФФБ та передача грошей відбувається на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України. А це означає, що інвестор захищений від дискримінаційних положень, які фонд може спробувати включити до такого договору.

Таким чином, фінансування будівництва житла через участь у ФФБ — один з найбільш безпечних способів інвестування грошей в майбутні квадратні метри.

Цільові облігації підприємств

Ще один популярний спосіб залучення коштів в будівництво — цільові облігації підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта житлового будівництва. Його суть в тому, що емітент (забудовник) випускає, а інвестор купує цільові облігації, які після настання терміну викупу дають право обміняти такі облігації на об'єкт інвестування. Випуск облігацій контролюється Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку, а при продажу облігацій емітент залучає спеціальний фонд, який ліцензований на проведення такої діяльності.

Одна облігація дає право отримати її власнику одиницю об'єкта нерухомості. Як правило, такою частиною виступає площа 0,01 кв. м, відповідна кількість облігацій розраховується пропорційно до площі квартири.

Особливість такого способу інвестування полягає в підписанні двох договорів: договору купівлі-продажу облігацій з фондом і договору резервування об'єкту нерухомості (для конкретизації квартири), який інвестор укладає безпосередньо із забудовником.

Такий спосіб інвестування досить безпечний і у нього є свої переваги. Зокрема, це:

• Заборона на зміну умов випуску облігацій (виняток становить тільки терміни випуску облігацій)
• Заборона на обтяження об'єкта нерухомості, земельної ділянки і майнових прав на них
• Залучені кошти використовуються виключно на цілі, зазначені в проспекті емісії облігацій (будівництво об'єкта нерухомості)
• Мінімізація ризику подвійного перепродажу квартир і ін.

До недоліків такої схеми фінансування можемо віднести:

• Складність самої схеми інвестування
• Розмір виплат інвестору у разі визнання емісії недійсною буде відповідати номінальній вартості цінних паперів, яка вказується в проспекті емісії.

Інвестор повинен пам'ятати, що облігації необхідно пред'явити в термін, інакше існує ризик втратити об'єкта нерухомості.

Пропозицій на ринку будівництва більш ніж достатньо і якщо ви задумалися про придбання нерухомості, перед вами постане вибір, до якого з забудовників звернутися. Від цього залежить, коли і на яких умовах інвестор отримає у власність заповітні квадратні метри.

В першу чергу вивчіть репутацію того забудовника, пропозиція якого привернула увагу. Є компанії, які багато років працюють на ринку, у них хороший послужний список з об'єктів, які вони успішно здали в експлуатацію. Поряд з такими компаніями за яскравою рекламою може ховатися недобросовісний забудовник без єдиного добудованого об'єкта.

Способи, за допогою яких залучаються інвестиції — це також маркери порядності забудовника.

На початковому етапі необхідно ознайомитися з усіма документами, що дозволяють будувати об'єкт. До важливих відносяться: документи на землю і документи, які надають право проектувати і будувати, містобудівні обмеження та ін.

Простій людині складно розібратися у всіх нюансах інвестування в житло. Тому доцільно залучити консультанта або юриста для мінімізації ризиків в процесі інвестування. Такий консультант зможе не тільки заощадити час інвестора, а й застерегти його від вкладень в сумнівні об'єкти нерухомості та укладання договорів з недобросовісними забудовниками.

Олена Оленич, юрист Практики корпоративного права Juscutum

Більше інформації про столичний ринок нерухомості читайте в «Рейтингу столичних забудовників» від «Мінфіну»