Податок на нерухомість. Два способи зібрати більше

«Мінфін» публікує скорочений текст статті. 

В Україні частка податку на нерухомість, відмінну від земельної ділянки, сплаченого фізичними особами до місцевих бюджетів, становила лише 0.05% усіх податкових надходжень місцевих бюджетів 2015 року, 0.15% – 2016 року та 0.22% – 2017 року. У розвинених країнах світу вона становить у середньому 27%.

Зрозуміло, що не варто одразу порівнювати Україну із заможними країнами, однак їхній досвід показує напрям, в якому поступово, мірою розвитку економіки, буде рухатися Україна.

Мізерна вага податку в доходах місцевих бюджетів в Україні пов'язана з трьома ймовірними причинами: 

По-перше, формування державного реєстру речових прав на нерухоме майно – процес трудомісткий і поступовий, і поки що далекий до завершення. Тому податок часто просто не нараховують через відсутність інформації в реєстрі.

Друга причина – пільги зі сплати податку у вигляді зменшення бази оподаткування (на 60 кв. м – для квартир незалежно від їх кількості; на 120 кв. м – для житлових будинків незалежно від їх кількості; на 180 кв. м – для різних типів об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток (у разі одночасного перебування у власності платника податку квартири/квартир і житлового будинку/будинків, у тому числі їх часток). Наявність пільг створює передумови для ухилення від сплати податку. Наприклад, якщо квартира перебуває у спільній власності в рівних частинах, то кожен співвласник має право застосувати пільгу в повному обсязі. Таким чином, з квартири площею 120 кв. м, яка перебуває у власності двох осіб, сума податку на нерухомість становитиме аж нуль.

Читайте також: Податок на нерухомість. Коли, скільки і за що сплачувати

Третя причина – небажання місцевої влади підвищувати податкове навантаження на членів громади, оскільки це може викликати невдоволення. 

Автори дослідження зазначають, що органи місцевого самоврядування мають увесь необхідний інструментарій для підвищення надходжень від податку на нерухоме майно: повноваження щодо встановлення ставок податку та базу оподаткування, яку важко приховати.

Як у інших? 

У розвинених країнах світу, на відміну від України, податок на нерухомість справляють виходячи не з площі житла та мінімальної заробітної плати, а з вартості нерухомості. Зазвичай ця вартість максимально наближена до ринкової (оцінна, рідше – кадастрова), яку визначають акредитовані державою професійні оцінювачі.

Як збільшити надходження 

Щоб підвищити надходження до місцевих бюджетів від оподаткування нерухомості фізичних осіб, не спричинивши при цьому збільшення соціального напруження (у т.ч. процесів, пов’язаних зі зміною домогосподарствами місця проживання), можна розглядати два можливі сценарія.

Варіант перший. Встановити невисоку ставку податку (наприклад, 0.1% вартості житла) і скасувати всі пільги. Тоді для домогосподарства, яке, наприклад, проживає у квартирі комфорт-класу вартістю 1,5 млн грн, середньомісячна сума податку становитиме 125 грн. Це цілком прийнятна плата за володіння майном . Наявність будь-яких категорій пільговиків завжди буде спричиняти до появи схем зменшення або ухилення від оподаткування.

Варіант другий. Встановити порівняно високі ставки податків (наприклад, у межах 0.5–1% вартості нерухомості) та запровадити пільги для найуразливіших категорій платників (пенсіонерів, малозабезпечених подібних та ін.).

У Грузії, наприклад, ставки податку на нерухомість диференційовано залежно від рівня доходів домогосподарства (для домогосподарств з річним доходом від 15.5 тис. дол. США до 38.8 тис. дол. США ставка податку становить від 0.05–0.2% ринкової вартості нерухомості (диференційована за районами), а для домогосподарств з річним доходом більш як 38.8 тис. дол. США – 0.8–1% ринкової вартості нерухомості).

Якщо встановити встановили ставку податку 1% вартості нерухомості, домогосподарству, яке проживає у квартирі комфорт-класу вартістю 1,5 млн грн, доведеться в рік сплатити 15 тис. грн податку на нерухомість. На листопад 2017 року ця сума дорівнює двом середньомісячним заробітним платам в Україні.

Встановлення високих ставок податку та запровадження пільг можуть навіть зумовити зростання бюджетних надходжень в окремих районах. Утім, водночас це може спричиняти до появи схем ухилення від оподаткування, що ускладнюватиме адміністрування податку.

Тому саме перший сценарій (встановлення невисокої ставки і скасування пільг) можна умовно вважати більш соціально справедливим, оскільки в такому разі податок максимально нейтральний і відповідає принципам рівності і справедливості: сплатять його всі власники, а той, хто заможніший, володіє дорожчою нерухомістю, відповідно зробить більший внесок у бюджет громади. 

Автор: Андрій Дуб, економіст CASE Україна