Новобудови в Києві чи передмісті: що обрати

Так що бюджетним покупцям, у яких було на руках $ 25-30 тис., доводилося обирати: витратити заощадження на покупку старої квартири в Києві (хрущовки або гостинки) або на нові «квадрати» в найближчому передмісті. Тож не дивно, що в 70% випадків перевага віддавалась останньому варіанту.

У 2017 році ситуація суттєво змінилася — київські забудовники стали повертати покупців до столиці.

«Мінфін» розбирався в тому, на що слід звернути увагу, вибираючи між новобудовами Києва та області.

Трохи цифр

Передмістя Києва забудовуються ударними темпами. За 9 місяців 2017 року забудовники Київської області ввели в експлуатацію 1, 233 млн кв.м. загальної площі житла. За даними компанії «Олімп консалтинг», це приблизно 13 500 квартир. Для порівняння: в Києві за аналогічний період ввели в експлуатацію 1, 09 млн кв.м. або 12 000 квартир.

А ось ситуація з продажами виглядає не так оптимістично. За даними компанії ARPA Real Estate, 30% житла, яке було введено в експлуатацію в передмісті, залишилося непроданими. У Києві цей показник набагато краще — за різними оцінками він становить 10 — 15%.

Київ нарощує оберти

За даними спеціалізованих порталів, на початок грудня 2017 в Києві будувалося 332 житлові комплекси. Причому 70% всіх проектів в столиці доводилося на шість великих забудовників. І в цьому «плюс» столиці: покупці житла схильні більше довіряти великим компаніям, ніж маленьким приватним забудовникам, на яких тримається передмістя. 

Читайте також: Гід по рейтингу заміської нерухомості

Радує і цінова політика київських компаній. Ціни на споруджуване соціальне житло в столиці в минулому році були цілком співставні з цінами в передмісті. Наприклад, в таких об'єктах як ЖК Жуляни, ЖК Art Парк, ЖК Orange City, ЖК Welcome Home та інш. вартість «квадрата» стартує від 13-14 000 грн.

Приваблюють столичні забудовники і цікавими архітектурними рішеннями. Багато з них починають будувати квартири з більш продуманим плануванням.

Забудовники передмістя загрались

До недавнього часу головним козирем приміських забудовників була порівняно низька ціна квадрата. Ще у 2016 році інвестувати в споруджуваний об'єкт можна було за ціною від 7500 за квадратний метр. У 2017 ця планка піднялася вже до 9-10 000 грн. / кв.м. А середня ціна новобудов у Київській області, за даними аналітичних компаній, становить 14 000 грн за «квадрат». «Знижувати вартість забудовники вже не можуть. Більшість наразі працює на межі рентабельності, пропонуючи квадрат на 10-15% вище за собівартість », — говорить в своїх коментарях керівник департаменту стратегічного консалтингу UTG Ростислав Симонов.

Читайте також: Де під Києвом жити добре

Розбалувані за кілька попередніх років високим купівельним попитом, далеко не всі забудовники Київської області змогли швидко переорієнтувати свої відділи продажів і навчити їх боротися за покупця.

«Рівень підготовки ріелторів та співробітників відділів продажів забудовників Київської області дуже низький. Більшість з них вважають себе «зірками», не розуміючи, що якою б продуманою не була маркетингова стратегія, обличчям об'єкта для покупця завжди буде «продажник», — розповідає Анатолій Топал, віце-президент Асоціації управителів нерухомістю.

Крім того, якщо в 2015-2016 роках більше 40% квартир в новобудовах передмістя купували, щоб в майбутньому заробити на здачі житла в оренду, то зараз більше 70% купують житло для себе. Це пов'язано з поступовим зниженням цін на оренду. Адже пропозицій досить багато, а попит потроху падає. Тому вкладати в будівництво з метою здачі в оренду стає невигідно.

А ось в Києві якраз навпаки, інвестори починають активніше скуповувати житло під «здачу». «У цьому році були випадки, коли люди викуповували квартири поверхами. Така історія може повторитися і в 2018 році, якщо приватний інвестор, якому потрібно зберегти гроші, шукає можливості тут, в Україні, а не на ринку нерухомості за кордоном. Як правило, це малометражні квартири в об'єктах, розташованих близько до станцій метро », — говорить керуючий партнер RED Community Тетяна Шульга.

Останнім у списку, але далеко не останнім за значимістю, є проблема комунікацій. Ситуації, коли в зданих будинках по кілька років немає газу і світла, стали типовими для таких популярних населених пунктів як Ірпінь, Буча, Бровари.

Хоча в питанні розвитку інфраструктури в передмісті видно явний прогрес. Всього рік тому більшість покупців нерухомості в Київській області відзначало відсутність магазинів, соціальних об'єктів та іншої інфраструктури. Зараз таких претензій стало більше до столичних об'єктів. Мало хто готовий жити в столиці, але при цьому добиратися до найближчого дитсадка або школи 20-30 хвилин на машині.

Далі буде

Більшість аналітиків упевнена, що в 2018 році попит буде поступово зміщуватися в бік Києва. В області буде спостерігатися ефект перенасичення ринку. Через це може зупинитися до 10-15% будівництв. Цілком ймовірно, що при цьому великі компанії почнуть поглинати більше дрібних забудовників.

«А ось на столичному ринку житлової нерухомості ми не спостерігаємо перенасичення і не бачимо передумов для демпінгу», — каже Ростислав Симонов.

Тому очікувати, що ціни на новобудови істотно впадуть, не варто. Навіть якщо вони знизяться в доларовому еквіваленті, то в гривні, швидше за все, буде зростання в межах 5%, — вважають експерти.

Яна Довгань