Рейтинг забудовників Київської області очима експертів

Команда «Мінфіну» кілька місяців працювала над тим, щоб зібрати і підготувати максимально об'єктивні дані про ринок первинного житла столичного регіону. На основі цієї інформації ми склали рейтинг.

Головним критерієм оцінки стала кількість об'єктів, введених забудовником в експлуатацію за 2017 рік. Саме цей показник аналітики вважають найоб'єктивнішим.

Читайте також: Гід по рейтингу заміської нерухомості

Інвестори в ринок нерухомості стикаються з великою безліччю ризиків. Кількість побудованого житла в рази перевищує кількість проданих квадратних метрів, ринок перенасичений. Для передмістя ця проблема навіть більш актуальна, ніж для столиці. Чому так відбувається? Справа в тому, що ринок первинного житла Київської області є найбільш закритим і практично не регулюється державою. На ньому працює багато «темних конячок» — хто стоїть за тим чи іншим забудовником часто сказати неможливо. Скільки-небудь достовірної аналітики цього ринку не існує. Єдині об'єктивні цифри, які є на даний момент — дані Держкомстату за кількістю побудованих квадратних метрів в цілому по регіону, та інформація ДАБІ щодо введених в експлуатацію об'єктів.

«Мінфін» запитав у експертів, наскільки корисним може виявитися рейтинг забудовників Київської області для інвесторів і чому.

Роман Корнилюк, фінансовий аналітик YouControl

Ринок заміської нерухомості, як і столичний будівельний ринок в цілому, залишається досить непрозорим з точки зору розкриття інформації про реальних бенефіціарів будівельних компаній. Аналітичний відділ YouControl, оперуючи офіційними даними з відкритих джерел, виявив зв'язки між об'єктами і реальними замовниками будівництва. Однак чи немає серед них «підставних» осіб, відразу сказати складно — це потребує окремого розслідування.

Проблема низької транспарентності структури власності на ринку заміської нерухомості Києва посилюється слабким фінансовим становищем більшості лідерів ринку. Вона відображається в низьких значеннях індексу FinScore, який включає в себе показники ліквідності, платоспроможності, рентабельності і ділової активності компанії в порівнянні з конкурентами. Додатковою проблемою багатьох забудовників є малий досвід роботи. Цей фактор можна розглядати як додаткове джерело ризику невиконання зобов'язань.

Тому YouControl вітає спроби «Мінфіну» покращити прозорість галузі. Ми готові допомагати бізнес-партнерам і клієнтам будівельних компаній дізнаватися більше про своїх контрагентів, щоб уникнути неприємних фінансових або репутаційних втрат.

Босенко Олександр, юрист юридичної компанії Constructive Lawyers

Ринок нерухомості, як і банківський сектор, переживає складний час. Тому до питання інвестування та вибору забудовника потрібно підходити акуратно і максимально усвідомлено. Не секрет, що інвестори більше довіряють тим компаніям, які мають досвід реалізованих будинків (введених в експлуатацію). Але потрібно пам'ятати, кількість введених в експлуатацію будинків — не єдиний показник порядності забудовника. Важливо також враховувати дотримання термінів і якості будівництва.

Рейтинг «Мінфіну» показовий з точки зору рівня успішності забудовників в будівництві за поточний рік. Але, звичайно, його не варто сприймати як безумовний показник надійності забудовника в цілому. Адже в 2018 році все може кардинально змінитися.

Читайте також: Скільки коштують квартири в Київській області

Андрій Гусельников, віце-президент ВГО «Ліга експертів України»

Ринок нерухомості — один з найбільш закритих ринків української економіки. Тому будь-яка спроба пролити світло на нього сприймається тільки позитивно. Аналітику по новостроям Київської області зараз ніхто не робить. Ніхто не моніторить ціни, не вивчає попит і пропозицію.

Але потрібно обов'язково враховувати, що забудовник, який більше всіх побудував, зовсім не обов'язково є найнадійнішим. Адже зараз багато випадків, коли будують багато, а продають мало. В результаті — стоять введені в експлуатацію будинки з непроданими квартирами. Відповідно, таким забудовникам нема за що добудовувати нові будинки. Це високі ризики.

Ярослава Чапко, директор City Development Solutions

На ринку первинної нерухомості Київської області досить значний обсяг пропозиції. Кількість споруджуваних житлових будинків в 2 рази перевищує кількість зданих об'єктів. При досить ліберальній ціновій політиці ризики для передмістя залишаються ті ж, що і для столичних забудовників. Головне питання в тому, чи вистачить їм своїх ресурсів, щоб добудувати розпочаті об'єкти, якщо обсяги продажів знизяться. Хоча низько- і середнєетажна забудова передмістя (переважно 9-10 поверхів) дозволяє швидше і в більш стислі терміни закінчити розпочаті об'єкти, в порівнянні з київськими висотками.

Ціна — сильна конкурентна перевага приміських забудовників. Але сьогодні вона перестає бути єдиним критерієм при виборі та купівлі житла. Вже проявляється тенденція зміщення попиту з передмістя до міста. По-перше, багато хто зіткнувся з транспортними проблемами — досить складно добиратися вранці до Києва, де знаходяться основні адміністративні та інфраструктурні об'єкти. По-друге, немає достатньої інфраструктури для мешканців. Якщо забудовники і будують її, то в останню чергу.