Сюрприз в квадраті: продавці намагаються набити ціну квартирам

По-друге, почав зростати курс долара. Це змусило нервувати продавців, що виставляють ціни в національній валюті. Якщо гривня і далі буде знецінюватися, цінники на квартири знову перепишуть. А в тому, що долар буде тільки міцнішати, експерти не сумніваються. Тим більше, що навіть в проекті бюджету на 2018 рік, який Кабмін днями подав у парламент, закладений середньорічний курс в 29,3 грн/$ і 30,1 грн/$ протягом бюджетного періоду.

Як вважає керівник агентства «Євро рейтинг» Григорій Перерва, поекспериментувати з цінами напевно захочуть не тільки приватні продавці, а й забудовники. «Вони спробують переглянути вартість квадратного метра, або, як мінімум, зменшити знижки. Адже галузь вже давно працює з мінімальною рентабельністю», — говорить експерт. І при цьому додає: зовсім не факт, що спроби підвищити ціни на квартири будуть вдалими.

«Мінфін» розбирався, чи варто поспішати з покупкою житла «поки не подорожчало», і як зміняться ціни на нерухомість в найближчому майбутньому.

Хто так будує? 

За даними Domik. ua, середня вартість квадратного метра в новобудовах в Україні — 12,2 тис. грн. Найвищі ціни в Києві (14, 3 тис. грн), Харківській, Донецькій (12,8 тис. грн), Рівненській (12,4 тис. грн) областях і передмісті столиці (12,3 тис. грн). Найдешевше покупка квартири в новому будинку обійдеться в Кіровоградській (10 тис. грн), Житомирській (10,7 тис. грн.), Закарпатській (10,6 тис. грн) областях.

Але парадокс в тому, що практично в усіх регіонах прайси забудовників занижені або балансують на межі рентабельності, — каже Перерва. В Мінрегіонбуді підрахували, що собівартість споруди квадратного метра житла в Києві в цьому році склала близько 10,1 тис грн. Але багато підрядників продають апартаменти практично за такою ж ціною — від 10,5 тис. — 11 тис. грн кв.м. У передмісті ціни ще нижче — від 8 тис. грн/ кв.м.

У розрахунках на наступний рік Мінрегіон озвучив собівартість будівництва в 14,3 тис. грн/кв.м. Зростання пов'язане з подорожчанням будматеріалів на 22,5% і зростанням зарплат в цій галузі.

Але експерти сумніваються, що забудовники зможуть так само радикально переписати свої прайси.

«На первинному ринку пропозиція вкрай висока, а попит — вкрай низький. За нашими даними, кількість угод в цьому сегменті не перевищує 5 тис. на рік. При цьому, за даними порталу Address.ua, тільки за перше півріччя 2017 р стартувало 30 нових будівництв, і на ринок вийшло близько 21 тис. додаткових квартир. Якщо не зміниться економічна ситуація в країні, то при такому темпі продажів побудованих квартир вистачить на десять років вперед », — говорить керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов.

Григорій Перерва додає, що в такій ситуації забудовники навряд чи ризикнуть підвищувати ціни. Адже тоді знайти покупця на свій товар вони точно не зможуть — доходи українців не ростуть, а про відновлення кредитування можна тільки мріяти.

«Будуть намагатися по максимуму знизити собівартість за рахунок використання менш якісних будматеріалів, збільшення кількості квартир на поверсі, економії на інфраструктурі», — прогнозує експерт.

«Сірі» знижки

Але існує і більш серйозний ризик, ніж просто купити погано збудоване житло.

«Пікантності ринку додає той факт, що він« рухається» грошима приватних інвесторів і самих забудовників, а не, скажімо, кредитним ресурсом. А це — вкрай небезпечно», — зазначає Михайло Артюхов.

Схема, за якою зараз будують безліч житлових комплексів, виглядає просто: компанія починає споруджувати будинок, нерідко навіть не закінчивши оформляти всю документацію на об'єкт. Відразу ж запускають продаж квартир і, щоб вийти на потрібні обсяги будівництва, заливають фундаменти наступних будинків. Виходить, що за рахунок продажу житла в першому ЖК, добудовують другий, другий фінансує третій і т.д. Якщо в якійсь момент схема дає збій, виходить класична піраміда — добудувати останні об'єкти просто нема за що. Відповідно, шанси покупців отримати ключі від жаданої квартири і відсвяткувати новосілля прагнуть до нуля.

Певний відсоток таких будівництв в Києві, та й в регіонах був завжди. Варто згадати хоча б скандальний «Еліта-центр», який залишив на вулиці сотні потенційних новоселів.

Але в останні роки розмах будівництва «пірамід» набув загрозливих масштабів. Одна з останніх розкритих афер — «імперія» одіозного столичного забудовника Анатолія Войцеховського. Більше 40 об'єктів не тільки претендували на статус довгобудів, але ще й зводилися на проблемних ділянках. У підсумку, навіть якщо такі будинки і добудовують, власники квартир не можуть оформити право власності на них, а самі житлові комплекси влада не підключає до комунікацій.

У серпні цього року сотні покупців такого житла, що були змушені вселитися в проблемні квартири, перекрили Харківське шосе, вимагаючи від влади втрутитися в ситуацію.

Проте, житло в будинках Войцеховського досі продається за тими же дуже низькими цінами — від 10 тис. грн/кв.м. Більш того — його продовжують купувати. Реалізують і чимало квартир в інших схожих об'єктах.

Експертів насторожує той факт, що влада останнім часом помітно охолола до проблеми так званих «сірих будівництв». Містобудівний кадастр, де збиралася вся інформація про законність того чи іншого об'єкта, заповнюють вже не так ретельно, як раніше.

У підсумку, — каже Григорій Перерва, кількість незаконних будівництв формально зменшилася: зараз їх менше десятка. А «новачок» там і зовсім один — ЖК «Ясногорський».

Але експерт сумнівається в правдивості цих даних. За його підрахунками, в Києві і передмісті не менше 80 новобудов, які ризикують опинитися проблемними (частина з них заморожені, частина не мають всіх необхідних дозвільних документів).

Коли лопне ця «житлова бульбашка» — залишається тільки гадати. Аналітик агентства SV Development Сергій Костецький прогнозував масштабну кризу на ринку ще минулої осені. Тепер же експерти відклали термін колапсу ще на рік.

Тим часом демпінг сірих забудовників не дозволяє підвищити ціни чесним компаніям. Так що побоюватися різкого подорожчання на первинному ринку найближчим часом точно не варто, — переконують експерти.

Старе житло опинилось на распродажу

Надлишок пропозиції на первинному ринку «тисне» і на вторинний ринок. За даними SV Development, за рік помітно подешевшало старе житло майже у всіх районах столиці. Скажімо, якщо станом на початок вересня 2016 року квадратний метр на вторинному ринку в Голосіївському районі коштував $1083, то на аналогічну дату цього року — $1 014. У Дарницькому районі вартість впала з $911 до $841 / кв.м, в Дніпровському — з $1025 до $957, в Оболонському — з $ 1260 до $ 1204, Подільському — з $1124 до $1 068 і т.д. У підсумку в середньому по Києву житло на вторинному ринку подешевшало на $ 62/ кв.м — з $ 1 165 до $1103.

Нинішня спроба власників нерухомості відіграти ціни, на думку Перерви, навряд чи виявиться успішною. Адже покупців, готових вкласти гроші в старі квартири, стає все менше. «Старе житло стає занадто дорогим в обслуговуванні — після торішнього зростання тарифів на комуналку саме жителі хрущовок отримали найвищі платіжки. У таких будинках давно зносилися комунікації, а після створення ОСББ городянам доведеться проводити капітальні ремонти за свій рахунок», — пояснює експерт.

Цю тенденцію підтверджує і той факт, що частка новобудов в загальних продажах житла постійно зростає і вже досягла 40%. А власники старих квартир, щоб стимулювати попит, все активніше пропонують потенційним покупцям знижки, які можуть досягати 10-15% від початкової ціни. Офіційна статистика не помічає ций дисконт. Якби його враховували, динаміка зниження цін була б ще більш помітною.

Наприклад, за даними Domik. ua, не так давно в Солом'янському районі була продана квартира всього за $ 13,5 тис. грн. Її загальна площа — 21,1 кв.м, санвузол суміщений, житло вимагає ремонту. Але всі ці недоліки виправдовує вартість квадратного метра в $640.

При цьому, згідно з моніторингом SV Development, середньостатистичний квадрат житла в тому ж Солом'янському районі коштує $ 944. І такі наддешеві квартири є буквально у всіх районах столиці, — стверджують ріелтори.

Тим часом, так зване старе нове житло (в новобудовах, які були здані в експлуатацію 3-5 років тому і вже заселені) практично не падає в ціні, і покупці на нього знаходяться.

За даними Domik. ua, трикімнатна квартира на Героїв Сталінграда (Оболонь) в сучасному монолітно-блоковому будинку площею близько 130 кв.м недавно «пішла» за $158 тис., а це $1225 /кв. м. При цьому апартаментам ще й потрібен косметичний ремонт.

Експерти вважають, що в подальшому ринок житла буде розшаровуватися ще більш активно: старі неліквідні квартири стануть стрімко дешевшати, а об'єкти, які користуються попитом, можуть навіть трохи подорожчати. Але це за умови, якщо обіцяного ріелторами колапсу не станеться. Якщо ж «житлова бульбашка» все ж лопне, ціни на новобудови можуть обвалитися в рази. А квартири на вторинному ринку, навпаки, почнуть дорожчати, бо інвестори будуть їх сприймати як, нехай і не дуже якісний, але надійний об'єкт для вкладення коштів.

Марія Романова