Чи зростає «бульбашка» на ринку житла

1. Бульбашки з’являються під впливом великого попиту. В Україні цінової бульбашки немає, на відміну від багатьох країн Східної та Центральної Європи, Скандинавії, де кредити дешеві, а нового житла будується мало. У нас ця проблема була у 2008 році, коли ціни навіть на однокімнатні хрущівки сягнули захмарних висот.

2. Зараз ситуація насправді протилежна. Є чимало ознак надлишку пропозиції житла. Кількісно оцінити цей надлишок неможливо – в Україні забудовники не звітують про продажі квартир. У деяких країнах статистику продаж збирають центробанки (наприклад, в Польщі). І, судячи з досвіду країн з надійною статистикою, наявність на ринку десятків тисяч непроданих квартир аж ніяк не означає колапсу економіки чи ринку нерухомості.

Читайте также: В Киеве «зависло» 76 тысяч квартир из-за отсутствия покупателей

Надлишок пропозиції – це ризик лише для окремих слабких забудовників та інвесторів сумнівних проектів, але не для фінансової стабільності та економіки в цілому, тому що банки задіяні у фінансуванні будівництва мінімально. Хоча іпотечне кредитування суттєво пожвавилося у 2016-му та продовжує зростати цього року, обсяги іпотеки порівняно невеликі – близько 1 млрд грн на рік – та майже не впливають на попит. Це видно із Звіту про фінансову стабільність, стор. 28.

3. Доволі ймовірний сценарій розвитку подій у секторі будівництва – ажіотаж спаде сам собою. Забудовники зрозуміють, що ринок насичений, і попит не розігріти ані агресивною рекламою, ані зменшенням площі квартир. Привабливих земельних ділянок залишається все менше. А будинки з автозаправками замість дитячих майданчиків у дворі задовольнятимуть лише вкрай невибагливих інвесторів.

Нарешті, привабливість житла як інвестиційного інструменту нівелюється стабілізацією банківської системи та можливістю інвестувати за кордон на основі електронних індивідуальних ліцензій. І, звісно, високими комунальними тарифами та податком на нерухомість.

Деякі забудовники, можливо, не зможуть добудувати розпочаті об’єкти і продаватимуть їх конкурентам. За несприятливого збігу обставин можлива поява довгобудов. Але це ніяк не системна криза ринку житла.

4. Забудовники намагаються стимулювати продажі за допомогою іпотеки. Але кредитування відновлюється повільно, і штучно стимулювати його розвиток у нинішніх умовах небезпечно. Як мінімум, через те, що за надлишкової пропозиції додаткові кошти призведуть не до збільшення обсягів будівництва, а до зростання цін.

Читайте также: Инвестиции в недвижимость. Только с дальним прицелом

Крім того, потрібно розібратися із жахливим спадком іпотечного буму минулого десятиліття. Прийняти законопроект 4004-д покликаний скасувати мораторій на стягнення заставного майна валютних позичальників, створити кредитний реєстр. Всі ці заходи стимулюватимуть розвиток ринку іпотеки набагато краще, ніж адміністративні заходи чи чергова «державна допомога».

5. У активному будівництві є свої переваги. Стимулюється розвиток суміжних галузей, створюються робочі місця, знижуються ризики виникнення бульбашок у майбутньому, коли попит зросте завдяки економічному зростанню та іпотеці. Тож адміністративні заходи у вигляді мораторію на нове будівництво недоречні. Але міська влада не повинна допускати незаконного будівництва.

6. Важливо, щоб розвиток іпотеки сприяв доступності житла та зростанню кількості угод, а не зростанню цін у так званих «спекулятивних зонах». Тому усім великим та малим містам потрібно нарешті зайнятися довгостроковим урбаністичним плануванням.

Замість того, щоб ущільнювати центральні та спальні райони новобудовами, необхідно будувати нові квартали на околицях міст, розширювати межі населених пунктів, прокладати туди дорогу та розвивати інфраструктуру.