Рейтинг забудовників. Методика

Фактом, що підтверджує введення житлового будинку в експлуатацію, є отримання замовником будівництва сертифіката або декларації про готовність об'єкта в Державній архітектурно-будівельній інспекції України (ДАБІУ). Відповідна інформація вноситься в базу даних ДАБІ і є загальнодоступною.

В дозвільній документації не вказуються комерційні назви житлових об'єктів (тільки адреса), а в сертифікаті ДАБІ немає даних про всіх учасників будівельного процесу — забудовників, інвесторів, девелоперів. Тому, зібравши первинну інформацію про замовників і підрядників, редакція потім по кожній адресі житлового об'єкта ідентифікує компанію-забудовника. Для цього використовуються відкриті джерела інформації: пошуковики, спеціалізовані портали про нерухомість, офіційні сайти забудовників.

Завдання по розплутуванню корпоративних зв'язків між учасниками будівельного процесу виконує партнер проекту — аналітична система YouControl. За допомогою спеціального програмного модуля аналітики YouControl встановлюють зв'язку між засновниками і директорами компаній-замовників і компаній-підрядників, щоб в кінцевому підсумку коректно віднести той чи інший житловий об'єкт в актив певного забудовника (або групи компаній). Слід зазначити, що на відміну від банківського ринку, де всі кредитно-фінансові установи на вимогу регулятора розкрили інформацію про кінцевих бенефіціарів, навіть найбільші забудовники, як і раніше, приховують реальних власників бізнесу.

З різних причин інформація про окремі багатоквартирні житлові об'єкти не вноситься в базу даних. Одне з найбільш поширених порушень — замовники занижують категорію складності житлового об'єкта, щоб не отримувати дозвіл Держархбудінспекції для об'єктів ІV-V категорії складності. Завдання щодо доповнення зібраної інформації житловими об'єктами, які не внесені в базу даних ДАБІ, або «ховаються» в списку III категорії складності, виконує юридичний партнер проекту — компанія Constructive Lawyers.

На основі зібраної редакцією і доповненої партнерами проекту інформації формується підсумковий рейтинг забудовників. Вище місце в списку займає учасник, який за звітний період повністю або частково ввів в експлуатацію найбільшу кількість житлових комплексів. Ми вважаємо, що цей показник більш зрозумілий інвесторам, ніж невловимі сумарні квадратні метри побудованої нерухомості, які служать критерієм розподілу місць в низці інших рейтингів.

У разі, коли у кількох забудовників в активі однакова кількість завершених за звітний період житлових комплексів, більш високе місце займає учасник, який здав в експлуатацію більшу кількість житлових будинків (секцій). Якщо ці показники у двох і більше компаній збігаються, то більш високе місце займає забудовник з меншим середнім терміном будівництва житлових об'єктів. Цей показник розраховується за період з дня отримання дозволу на будівництво до дати введення об'єкта в експлуатацію. Якщо у компаній збігаються всі перераховані показники, то більш високе місце займає забудовник, який здав в експлуатацію об'єкт з великою кількістю квартир.

У рейтинг включаються всі об'єкти, введені в експлуатацію за звітний період, — від таунхаусів і малоповерхових будинків до висотних житлових комплексів. Ми вирішили не виключати «дрібних» забудовників зі списку, хоча і поділяємо думку, що не цілком коректно порівнювати забудовників, які здали в експлуатацію житлові об'єкти різного масштабу. У рейтингу також відображені об'єкти забудовників, у яких є проблеми з наявністю повного пакету дозвільної документації, так як наша мета — надати повну інформацію про ринок первинної житлової нерухомості.