Метр к метру: покупать ли недвижимость в следующем году?

Цены, вверх?

Скрывать не будем: жилье действительно дорожает. Застройщики, увы, не могут игнорировать давление курса и прочих негативных тенденций. В зависимости от типа и класса жилья, доля импортных материалов может достигать 80-90%. «Особенно это характерно для премиум сегмента, где дома возводятся по индивидуальным проектам, требуют специальной отделки, элементы которой зачастую в Украине не производятся», — объясняет совладелец компании Kiev Standard Олег Перегинец. 

В итоге, в Киеве уже вряд ли можно найти квартиры ниже 9-10 тыс гривен/кв метр, в пригороде пока что на 1-2 тыс гривен дешевле. В других городах миллионниках, как обычно, есть небольшое отставание по стоимости, но оно постепенно сокращается. 

«Набирает обороты так называемый фактор конкуренции городов. Если раньше Киев можно было считать центром, который притягивал людей, желающих изменить качество жизни, то сейчас города Западной Украины, особенно Львов, составляют ему достойную конкуренцию. Платежеспособные покупатели недвижимости мигрируют, поскольку там город предлагает более комфортные условия проживания, чем столица», — рассуждает директор проектной группы «Архиматика» Александр Попов. 

Так, в Днепропетровске, Одессе, Львов эконом-жилье стартует с отметки 6-9 тыс гривен/кв метр, квартиры бизнес-класса – с 14-15 тыс гривен за «квадрат». «Элитка» подорожала сильнее всего. Например, в столице квадратный метр в ЖК такого уровня будет стоить не менее 28-30 тыс гривен, в других крупных городах – около 15-20 тыс гривен.

Причем, согласно прогнозам компании City Development Solutions, до февраля цены продержатся, но затем вероятен дальнейший рост. И в целом в 2015 году можно прогнозировать удорожание первичного жилья еще на 15-20%.

Не надо печалиться

На самом деле, вся эта достаточно хмурая картина становится более красочной, если гривневую стоимость жилья перевести в доллар, столь любимый украинцами как способ сбережения. Например, стандартная квартира площадью 50 кв м где-то в спальном районе Киева. В гривне цена кусается – около полумиллиона гривен. Однако в валютном эквиваленте … лишь 30 тыс долларов. И это Киев. Где-то на периферии можно уложиться и в 20 тыс долларов. Вспоминая, какой объем вкладов был изъят из банков (по данным НБУ, за 11 месяцев физлица забрали около 6 млрд долларов), многих потенциальных покупателей вопрос курса вообще никоим образом не волнует.

Более того, продавцы (как застройщики, так и частные собственники) готовы торговаться. Особенно если видят реального покупателя с деньгами и желанием эти деньги вложить. Да, в сегменте дешевых квартир внушительной скидки добиться сложно. Но 5-7% — вполне. Для жилых комплексов подороже уровень дисконта может достигать и 15-20%. Все зависит от того, сколько потенциально готов сбросить застройщик, а также на что соглашается покупатель. Например, в обмен на скидку оплачивает полноценный ремонт квартиры. В первой половине 2015 года ситуация на рынке явно не оживится, поэтому сговорчивость девелоперов никуда не денется.
На вторичном рынке еще проще: там работает четкая схема «кто как договорится». По словам агентов по недвижимости, торги нередко достигают 15-20% первоначальной цены, и выше.

«В 2015 году ожидается плавное снижение долларовых цен на вторичку, в пределах 10-15%, хотя, на отдельные объекты падение может быть больше.  Большинство продавцов, скорее всего, займут выжидательную позицию, так как они пока не готовы идти на кардинальные уступки по цене. Основные сделки будут носить вынужденный характер, в виду необходимости  быстро продать квартиру, и со значительным торгом», — рассказывает директор консалтинговой компании City Development Solutions Ярослава Чапко. 

Ожившая инвестиция

Зарабатывать на жилье можно, не только вкладывая деньги в «котлован» и ожидая сдачи дома, чтобы потому выгодно перепродать построенную квартиру. Еще в 2014 году многие владельцы жилья, особенно трех и четырехкомнатных квартир, смекнули, что гораздо выгоднее сдавать такие объекты не одному арендатору, а нескольким семьям. Это увеличивает сумму ежемесячного заработка приблизительно на 30-40%. 

Поэтому в 2015 году мода на так называемые «share houses» (проще говоря, коммуналки) будет становиться все популярнее. Тем более что спрос на аренду останется высоким, поскольку поток переселенцев из проблемных регионов Украины все еще не иссякает. По данным Межведомственного координационного штаба, из Крыма и Восточных областей уже уехало свыше 610 тыс человек. 

Еще один инструмент заработка – покупка квартиры в доходном доме. Это формат владения жильем, который был крайне популярен в начале XX века. Суть его заключается в том, что инвестор приобретает жилье в строящемся объекте с обязательством сдавать его в аренду. То есть, изначально понимает, что это вложение уже спустя пару лет начнет приносить стабильный доход. Съемщик же получает современную квартиру с хорошим ремонтом, инфраструктурой (в доме – и спортзал, и кафе с ресторанами, и магазины) и за деньги, сопоставимые с арендой жилья в далеко не самом лучшем состоянии и на окраине города. Одним из первых в таком формате станет доходный дом Elyseum в Киеве, который застройщики планируют сдать в эксплуатацию уже в первой половине 2016 года. 

Основные причины «за» покупку недвижимости в 2015 году:

1. цены растут в гривне, но благодаря девальвации в валюте, напротив, снижаются;
2. застройщики изначально закладывают в стоимость жилья до 5-20% скидки, поэтому можно смело торговаться;
3. на вторичном рынке так и будет править покупатель, диктуя свои условия;
4. разница цен на жилье между периферией и столицей все еще ощутима, но при этом условия жизни уже ничуть не хуже;
5. сдача в аренду – хороший способ заработка, это уже в 2015 году докажут share houses и доходные дома. 

Павел Костицын