Покупаем банковский конфискат на открытых торгах

Шаг 1: Выбираем, что хотим купить

Информацию о выставленных на торги объектах можно получить из нескольких источников. Во-первых, все объявления публикуются на сайте Государственной исполнительной службы. Здесь можно посмотреть все объявления по интересующему вас региону, или типу имущества, выбрав движимое имущество или недвижимость (земельные участки, жилая или нежилая недвижимость и т.д.).

Во-вторых, узнать о предстоящих торгах можно из местной прессы, поскольку организатор публичных торгов обязан разместить всю информацию об аукционе и выставленном на торги имуществе как минимум в двух местных изданиях по месту нахождения предмета торгов.

В-третьих, информация о реализуемом залоговом имуществе размещается на сайтах самих банков и некоторых специализированных сайтах.

Независимо от источника, объявление о проведении открытых торгов должно содержать такую информацию:
название залогового имущества, его местонахождение, описание (технические характеристики, год выпуска, для квартиры или дома – размер жилой и нежилой площади и т.д.);
начальную стоимость реализации имущества;
сумму средств, которые вносятся участником перед началом аукциона, реквизиты счета, открытого для их внесения;
конечный срок принятия заявлений;
время ознакомления с имуществом;
время и место проведения аукциона;
адрес, номер телефона, время работы службы организации аукциона.

Выбрав подходящий объект, и ознакомившись со всеми условиями, можете переходить к дальнейшим действиям.

Шаг 2: Осматриваем потенциальную покупку

Каким бы подробным не было описание лота в объявлении, чтобы не купить «кота в мешке», перед участием в торгах желательно ознакомиться с ним лично. Это важно еще и потому, что торги проводятся на повышение цены, а значит, вам как минимум нужно определить для себя максимальный уровень цены, после которого лот перестанет быть вам интересен.

По действующему законодательству ознакомиться с лотом можно еще до регистрации на торги. Для этого вам следует обратиться к организатору торгов.

Прежде всего, сотрудники предприятия, проводящего торги, должны показать вам документы на залоговое имущество, выставленное на продажу. Если речь идет о недвижимости, обязательно убедитесь, что из дома или квартиры выписаны все жильцы, чтобы избежать юридических проволочек в будущем. «Покупателю следует как можно больше информации собрать о том имуществе, которое он собирается купить, убедиться в том, что имущество, указанное в предмете договора залога между залогодателем и залогодержателем, соответствует по всем своим качественным характеристикам имуществу, указанному в информации о проведении аукциона», — советует Антон Синцов, юрист адвокатской фирмы «Актио».

После этого, в назначенное время вы сможете ознакомиться и с самим объектом продажи. И если вы уже убедились, что выставленное на торги авто или квартира – то, что вам нужно, то можете смело переходить к следующему шагу.

Шаг 3: Регистрируемся для участия в торгах

Чтобы попасть на торги, вам придется совершить еще некоторые действия, а именно – зарегистрироваться. Для этого в назначенный срок вам нужно явиться к организатору торгов, имея при себе паспорт и справку о присвоении идентификационного номера, а также оплатив предварительно гарантийный взнос.

На этом взносе остановимся подробнее. По вступившим в силу 8 марта 2011 года изменениям в законодательство, его размер должен составлять 5% от начальной стоимости реализуемого имущества. Будущий участник вносит эту сумму до начала торгов как гарантию своей добросовестности. Если вы выиграете на торгах, то взнос будет засчитан в цену вашей покупки, а если нет – то вы получите свои деньги обратно. Согласно действующему законодательству, организатор торгов должен вернуть гарантийные взносы участникам (не ставшим победителями) в течение трех рабочих дней после окончания аукциона. Также взнос возвратят вам, если торги не состоятся. Не возвращают деньги победителю торгов, который отказался подписывать протокол или не уплатил вовремя всю стоимость покупки.

Гарантийный взнос вы можете оплатить самостоятельно, по реквизитам, указанным в объявлении, либо получить квитанцию у организатора торгов и уже по ней произвести оплату. Как уже упоминалось, реквизиты для оплаты, также как название и адрес предприятия-организатора аукциона, дату, до которой длится регистрация, сумму гарантийного взноса вы узнаете из объявления о проведении торгов.

Пройдя регистрацию, вы получите билет на торги, где будет указан номер, под которым вы будете принимать участие в аукционе, и условия его проведения.

Если ваши родные или друзья хотят прийти на торги вместе с вами, они могут зарегистрироваться в качестве наблюдателей. Для этого им также нужно будет пройти регистрацию и заплатить взнос за наблюдение, размер которого устанавливается организатором торгов. Как правило, сбор составляет 50-75 гривен.

Шаг 4: Участвуем в торгах

Торги по продаже движимого имущества состоятся только в том случае, если хотя бы два претендента на покупку зарегистрировались для участия. «При реализации недвижимого имущества следует обратить внимание, что открытые торги проводятся при условии участия хотя бы одного участника, в таком случае имущество может быть приобретено им по начальной цене», — поясняет Анна Огренчук, управляющий партнер LCF Law Group .

 Если кроме вас на аукцион зарегистрировались и другие участники, то вам придется посоревноваться с ними и предложить наивысшую цену за лот. При этом все предложения участников будут заноситься в протокол о проведении аукциона. «В протокол заносятся сведения о начальной и окончательной цене реализации имущества, предложения покупателей и сведения о покупателе, который предложил в ходе аукциона наивысшую цену (победителе аукциона). Протокол должен быть подписан ведущим (лицитатором) и победителем аукциона (его представителем) и в трехдневный срок отослан организатору аукциона», — рассказывает Екатерина Гутгарц.

Если вам посчастливилось стать победителем торгов, то, как уже упоминалось, вам нужно будет подписать протокол, предварительно с ним ознакомившись. «Покупателю необходимо проследить, чтобы он (протокол) содержал все предусмотренные Положением данные (номер лота, название лота, стартовую и продажную цену имущества и т.д.) и был подписан надлежащим лицом (лицитатором)», — отмечает Антон Синцов.

Шаг 5: Оплачиваем покупку и оформляем документы

Подписав протокол, победитель торгов в течение десяти дней должен оплатить полную стоимость покупки за вычетом суммы гарантийного взноса. «Если покупатель в указанный срок не внесет плату в полном объеме, следующий участник, предложивший наивысшую цену, не ниже начальной цены продажи, объявляется победителем открытых торгов. При его отсутствии или отказе открытые торги объявляются несостоявшимися», — рассказывает Анна Огренчук.

После перечисления средств на счет залогодержателя и соблюдения прочих процедур победитель торгов получает заверенное нотариусом свидетельство о приобретении имущества на аукционе.

Чтобы избежать обжалования

Если речь идет о покупке залоговой недвижимости, то считать процедуру полностью оконченной рано, ведь в течение трех месяцев со дня проведения аукциона любой его участник, а также ипотекодатель и ипотекодержатель могут оспорить результаты торов в суде.

«Относительно движимого имущества Закон Украины «О залоге» не содержит специальных условий в части обжалования результатов торгов по таким объектам», — комментирует Анна Огренчук.

«Согласно действующему законодательству, в принципе есть возможность оспорить в суде любое действие государственного исполнителя, начиная от вынесения постановления об открытии исполнительного производства и заканчивая проведением торгов по продаже залогового имущества», — рассказывает Алексей Вуйко, директор департамента по работе с проблемными активами физических лиц VAB Банка. Один из сотрудников предприятия-организатора открытых торгов признался, что результаты чуть ли не каждого второго аукциона проходят через обжалование в суде.

Эксперты отмечают, что обжалование результатов аукциона не означает, что покупатель потеряет уплаченные деньги. «Даже если предположить, что кому-то удалось успешно оспорить результаты торгов, сумма, оплаченная покупателем, должна быть возвращена», — поясняет Алексей Вуйко. И, тем не менее, судебное разбирательство затянет процедуру вашей покупки на неопределенный срок, а потому вам наверняка не хотелось бы с ним столкнуться. Для того чтобы обезопасить себя от длительных судебных процедур, участнику аукциона следует обратить внимание на несколько моментов.

«Результаты аукциона можно оспорить в случае нарушения государственной исполнительной службой или специализированной организацией процедуры реализации имущества, установленной в частности законом «Про исполнительное производство» (например, не своевременная подача объявлений о проведении аукциона в СМИ)», — рассказывает Дмитрий Осыпа, заместитель начальника управления по работе с обеспечением активных операций БМ Банка. Так что уже на самом первом этапе обратите внимание на то, опубликовано ли объявление о проведении торгов не менее чем за 30 дней до дня их проведения, а в случае реализации на торгах предмета ипотеки – не позднее, чем за 15 дней. Также объявление должно содержать полную информацию об аукционе в соответствии с требованиями закона.

Недоразумения могут возникать и на следующем этапе – когда вы захотите воочию ознакомиться с объектом продажи. Как правило, с осмотром движимого имущества проблем не возникает, а вот увидеть недвижимость до аукциона удается не всегда. В некоторых случаях организатор торгов не имеет даже ключей от квартиры. Это может означать, что в квартире все еще проживают или прописаны бывшие владельцы, так что к покупке в таком случае стоит подходить с осторожностью.

Помимо этого, есть ряд других нюансов, которые могут привести к обжалованию результатов аукциона, и на которые вы как участник повлиять не сможете. Проблемы могут возникнуть из-за не уведомления государственного исполнителя, залогодателя, залогодержателя и всех заинтересованных лиц о дне, времени и месте проведения публичных торгов и о начальной цене продажи имущества, или в результате нарушения при проведении оценки имущества. Универсального рецепта, какой аукцион считать наиболее надежными с точки зрения потенциального обжалования результатов, не существует. «Чем более ценным является предмет залога, тем большая вероятность такого оспаривания», — констатирует Василий Маркив.

Мнение

Антон Синцов, юрист адвокатской фирмы «Актио»

Анализ судебной практики показывает, что отсутствие законодательно закрепленных оснований для признания публичных торгов недействительными не лишает возможности лиц, права которых возможно могли быть нарушены, признавать их таковыми в судебном порядке, обосновывая позицию нарушениями, допущенными во время подготовки и проведения торгов.

С целью минимизации рисков обращения в суд с иском о признании торгов недействительными, признании незаконными действий государственных исполнителей и т.д., покупателю, в первую очередь, необходимо ознакомиться со своими правами и обязанностями (начиная с порядка подачи заявления на участие в торгах и до момента оформления права собственности на имущество), которые предусмотрены в Положении о порядке проведения аукционов (публичных торгов) по реализации залогового имущества (далее – «Положение») и в последующем четко их соблюдать и обеспечивать соблюдение на торгах.

Для удовлетворения требований о признании публичных торгов недействительными необходимо обеспечить достаточные весомые доказательства нарушений допущенных в процессе организации и проведения публичных торгов, а в случаи четкого соблюдение правил и порядка проведения аукциона наличие таких доказательств фактически сводится к нулю.

Можно, также, отметить что, к сожалению, на сегодняшний день даже 100% соблюдение порядка проведения аукционов (публичных торгов) по реализации залогового имущества не защищает покупателя от проблем, которые могут возникнуть в будущем (отмены решения суда, на основании которого проводится взыскание, признание недействительным договора залога).

В таком случае обращение в суд является, все же, единственным способом для покупателя отстоять свои права и интересы. Вполне возможно, что в будущем изучив судебную практику, законодатель все же внесет соответствующие изменения в нормативные акты, регулирующие проведение публичных торгов, чем значительно укрепит гарантии защиты прав покупателя.

Артем Замниус, юрист юридической фирмы ILF

Нарушение требований проведения аукциона может быть основанием для обжалования результатов аукциона путем подачи искового заявления в суд его участниками. Заявление в суд о признании результатов аукциона недействительным может быть подано кем-либо из участников аукциона, организатором аукциона, залогодателем или залогодержателем. Суд же своим решением может признать результаты проведенного аукциона недействительными.

Для того чтобы у несогласного участника аукциона, который подал жалобу в суд, не было оснований для признания недействительными результатов торгов, необходимо обратить внимание на соблюдение процедуры проведения аукциона согласно требованиям «Положения о порядке проведения аукционов (публичных торгов) из реализации заставленного имущества» и Закона Украины «Об исполнительном производстве». А именно, организатор аукциона заблаговременно должен подать публикацию в местной печати информацию (не позднее 30 дней до дня проведения) об имуществе, которое продается.

Кроме этого, для исключения возможности отмены результатов аукциона организатором должна быть соблюдена процедура извещения залогодержателя и залогодателя о времени и месте проведения аукциона, начальной стоимости реализации имущества.

Несоблюдение требований касательно проведения процедуры оценки имущества, также может быть одним из оснований для отмены результатов аукциона по решению суда.

Следует обратить внимание на то, что признание результатов торгов недействительными по решению суда не влекут негативных последствий для покупателя реализованного имущества, в силу требований части 2 статьи 388 Гражданского кодекса Украины, поскольку такое имущество считается проданным в порядке, установленном для исполнения судебных решений.