Житло в Іспанії: 6 порад, як інвесторам не потрапити на гачок окупасів

Проблема окупасів виникла в Іспанії після фінансової кризи 2008 року, коли багато людей втратили можливість оплачувати житло. Соціально орієнтовані закони країни надали певний захист вразливим категоріям населення, що створило умови для зловживань. У багатьох випадках власники нерухомості стикаються з тим, що виселення таких осіб можливе лише через суд, а процес може тривати місяцями або навіть роками.

Особливо вразливими до цього ризику є іноземні інвестори, які не проживають постійно в Іспанії. Чи такою вже невирішуваною є проблема окупасів, щоб через неї відмовляти собі у вигідній та перспективній інвестиції в іспанську нерухомість?

Хто такі окупаси

Є два види окупасів: ті, що незаконно заселилися в чуже помешкання, та орендарі, які припинили платити за проживання у квартирі. Перша категорія — це люди, які самовільно займають житло без згоди власника, часто маргінальні групи або навіть злочинні елементи. Вони можуть вламуватися в порожні будинки, особливо ті, що не використовуються власниками протягом тривалого часу. Друга категорія — орендарі, які офіційно винаймають житло, але потім припиняють платити орендну плату, фактично перетворюючись на «окупасів орендного типу».

В Іспанії закони традиційно захищають вразливі категорії населення, що значно ускладнює процес виселення окупасів. Для цього власник повинен пройти тривалу судову процедуру.

У зоні найбільшого ризику перебувають великі міста, такі як Мадрид, Барселона та Валенсія, особливо, якщо мова йде про соціально неблагополучні райони.

Що з ними робити

Впевнений, у більшості читачів відразу назріла зрозуміла і звична для наших реалій відповідь на це питання: не панькатися зі злочинцями, а просто взяти і виселити. В Іспанії так не працює.

Якщо ви спробуєте вирішити проблему класичним і справедливим (на ваш погляд) способом примусового виселення непроханих гостей, будете швидко притягнуті до відповідальності. В Іспанії все відбувається виключно в рамках закону. І, благо, чим далі, тим більше закон повертається обличчям до власника нерухомості.

У 2018 році в Іспанії було ухвалено новий закон, спрямований на боротьбу з окупасами. «Десаусіо Експрес» — передбачений законом спеціальний механізм для прискореного виселення небажаних квартирантів. Хоча задумано, що процес має тривати не більше двох тижнів, на практиці він часто розтягується до декількох місяців через завантаженість судової системи. Попри це, процедура значно швидша, ніж виселення орендарів, які припинили сплачувати плату за житло, адже такі справи можуть тривати роками.

Ключова особливість «Десаусіо Експрес» полягає в тому, що власник подає заяву до суду за місцем розташування нерухомості, додаючи документи, які підтверджують його право власності. Скарга подається на невідомих осіб, які займають майно. Поліція доставляє їм повістку, після чого мешканці мають п'ять робочих днів для надання доказів законності свого перебування. Якщо цього не відбувається, суд відразу призначає дату виселення, і процедура виконується без додаткових слухань.

Закон також унеможливлює зловживання соціальними пільгами. Окупаси, на відміну від орендарів, які потрапили у скрутне становище, не можуть посилатися на соціальну вразливість, як аргумент для затягування справи. Це робить виселення швидким і неминучим.

Нещодавно іспанський парламент розглянув законопроєкт, який передбачає ще радикальніший підхід: виселення окупасів упродовж 24 годин після подання заяви власником. Закон також покликаний розв’язати проблему недобросовісних орендарів, які припиняють платити за житло. Очікується, що ця ініціатива буде схвалена в Конгресі найближчим часом.

Для інвесторів це сигнал, що уряд країни активно працює над захистом права власності, що є основою стабільності на ринку нерухомості.

Читайте також: Інвестиції у нерухомість: де найбільш прибуткові пропозиції і як обійти ризики

Як убезпечити себе від окупасів

Хоча поступово з’являється більше можливостей вирішення проблеми окупасів, все ж таки краще її не допускати взагалі. Ось декілька рекомендацій для інвесторів щодо захисту від окупасів в Іспанії:

1. Оцінюйте район перед придбанням нерухомості. Райони з неблагополучною репутацією або низькими цінами на житло можуть бути вразливішими до заселення окупасів. Перевіряйте інфраструктуру, благоустрій та сусідів — це допоможе мінімізувати ризики.

2. Підтримуйте контакт із сусідами. У разі виникнення спірних ситуацій, таких як незаконне заселення, сусіди можуть підтвердити вашу особу та статус власника. Це значно прискорить процес взаємодії з поліцією. Поліцейські часто опитують сусідів, і їхні свідчення можуть відіграти вирішальну роль.

3. Встановіть сигналізацію — основний запобіжник. Системи охоронної сигналізації — недорогий і ефективний спосіб захисту. Абонентська плата за такі послуги становить приблизно 20−30 євро на місяць. Сигналізація автоматично викликає поліцію у разі спроби незаконного проникнення, що запобігає довготривалим проблемам із окупасами. Крім того, договір із охоронною компанією буде додатковим аргументом у разі юридичних спорів.

4. Обирайте сучасні житлові комплекси. У нових житлових проєктах із закритою територією, відеоспостереженням та охороною практично відсутні випадки незаконного заселення. Розгляньте інвестиції в резиденції з високим рівнем безпеки — це значно знижує ризик.

5. Оформіть страхування нерухомості. Поліс страхування, який покриває збитки від незаконного проникнення, допоможе компенсувати витрати на ремонт, юридичні послуги та навіть недоотриманий дохід від оренди.

6. Використовуйте юридичний супровід для здачі в оренду. Якщо ви плануєте здавати нерухомість, обов’язково найміть юриста для складання договору оренди. Вартість такої послуги становить 100−150 євро, але це позбавить вас багатьох можливих проблем. У разі здачі житла в короткострокову оренду рекомендується також користуватися послугами керуючих компаній для додаткової безпеки.

Дотримуючись цих рекомендацій, ви зможете ефективно захистити свою нерухомість в Іспанії та мінімізувати ризики, пов’язані з окупасами. Зрештою, окупаси не повинні бути вирішальним чинником у вашому рішенні щодо інвестиції. Вони — радше, нагадування про необхідність відповідального підходу до управління своєю нерухомістю.

Автор:

Засновник та CEO агентства закордонної нерухомості Deniz Estate Грушецький Юрій