Заміська нерухомість в Україні до війни і зараз. Як змінились ціни, попит і хто вийшов у лідери

Яким був ринок до великої війни

За даними «Мінфіну», у 2021 році лише в радіусі 30 кілометрів від Києва налічувалося близько 370 котеджних містечок, і майже у 90% з них уже йшли продажі, це приблизно 4,5 тисячі будинків. Ціни на нові будинки за рік підросли на 10−20%, а сотка землі в містечку коштувала $3−5 тисяч.

Вже тоді ринок почав відходити від гігантоманії. Величезні будинки на 300−500 квадратів, які масово зводили у 1990−2000-х, згодом стало надто дорого утримувати, тож вони почали втрачати ліквідність і ціну. На ринку прийшло розуміння, що важлива не площа, а функція.

Останніми роками покупець дедалі частіше обирав компактний одно- або двоповерховий будинок, де кожен метр має свою функцію. Цей тренд окреслився ще до війни, а вона його лише прискорила. За рейтингом ЛУН, у передмісті Києва тон тоді задавали такі компанії як Riviera Estate, «Білий Шоколад» та інші забудовники.

Що змінила війна

Повномасштабне вторгнення перевернуло звичні уявлення про житло. Безпека, автономність, власне джерело тепла і води стали важливішими за престиж адреси. Найяскравіше це видно за цифрами попиту. З січня 2026 року інтерес до приватних будинків почав швидко зростати і всю весну тримався біля найвищого рівня за два роки. Поштовхом стали важка зима і масовані обстріли енергетики. У власному будинку з генератором чи тепловим насосом пережити відключення набагато легше, ніж у квартирі на дев'ятому поверсі.

Приріст інтересу відчули майже всі регіони. На Миколаївщині запити на купівлю житла зросли на 67% проти січня, на Київщині на 56%, на Черкащині на 55%, на Одещині на 53%, на Дніпропетровщині на 50%.

Скільки будують і скільки коштує

Попри війну, будівництво заміського житла не спинилося. За даними ЛУН, у 2026 році в Україні налічується близько 2500 котеджних містечок. Будують у 13 областях, але майже половина всіх активних будов припадає на Київщину і Львівщину. Кожен третій новий об'єкт у країні тепер це приватний будинок, а не квартира.

Ціни розійшлися залежно від регіону і рівня безпеки. Згідно даних ЛУН за другий квартал 2026 року, медіанний приватний будинок у Києві коштує близько $220 тисячі, у Львові — $200 тисяч, в Ужгороді — $173 тисяч.

Важливо не плутати кількість проєктів із реальною пропозицією. За даними ЛУН, лише на Київщині продажі йдуть у понад 480 котеджних містечках, і область лідирує в країні за активним будівництвом, близько 115 містечок зараз у стадії зведення. Але цифра в базі це ще не гарантія, тому покупцю варто дивитися не на кількість містечок, а на реальну готовність об'єкта, документи і темпи будівництва.

Хто лідери і за яким критерієм

Єдиного всеукраїнського рейтингу забудовників за кількістю проєктів немає, тож про лідерство доводиться судити за непрямими ознаками. Найбільша концентрація будівництва зараз на Київщині, де в роботі понад сотню котеджних містечок, далі йдуть Львівщина та Івано-Франківщина.

На цьому тлі помітно виділяється компанія «Одноповерховий Київ». Забудовник веде 25 діючих проєктів в Україні, з них 14 на Київщині, 10 на Львівщині та один на Дніпропетровщині, ще один готується в Чернівцях. За весь час роботи компанія збудувала понад 900 будинків в Україні та Польщі разом, і близько 400 з них саме за роки великої війни. За незалежними даними ЛУН, у портфелі компанії 39 проєктів заміського типу. Для порівняння, у PROdevelopment їх 15, у Ready House і Svitlo Development по 7. Такий розрив дозволяє говорити про компанію як про одного з лідерів сегмента одноповерхового житла.

Маркером ваги компанії на ринку є один з найбільших серед українських забудовників YouTube-каналів, де вона зсередини показує свої будинки, а також процес їх будівництва.

Чому ставка на один поверх спрацювала

«Одноповерховий Київ» від початку будував саме те, на що ринок лише виходило: компактні одноповерхові будинки з мансардою у стилі баварської кладки з цегли ручної формовки. Індивідуальне планування, панорамні вікна, друге світло з висотою стелі до шести метрів, обжиті масиви поруч зі школами і магазинами. Усе це збіглося з тим, чого покупець захотів після 2022 року.

«Якщо йдеться про баварську кладку з цегли ручного формування, то ідея полягала в тому, щоб реалізувати проєкт, аналогів якому на той момент не було в Україні. Що стосується одноповерхових будинків, цю концепцію я побачив у Німеччині, де активно будують одноповерхові будинки з житловою мансардою. Такі проєкти часто обирають молоді сім'ї, адже немає потреби гнатися за великими площами, особливо з огляду на зростання комунальних витрат. Основною ідеєю було створити власний будинок за ціною дво- або трикімнатної квартири», — пояснює вибір стратегії засновник компанії Сергій Могиленко.

Масштаб теж працює на довіру. Стартова ціна починається від $66,5 тисяч, а готовий будинок на 100 квадратів під Києвом коштує від $137,5 тисяч. Це помітно дешевше за медіану ринку.

Український досвід у Європі

Показово те, що війна не змусила компанію згорнутися, а навпаки підштовхнула до виходу за кордон. З 2022 року «Одноповерховий Київ» будує в Польщі під брендом Jednopiętrowa Warszawa. За три роки там звели близько 120 будинків, а проєкти йдуть під Варшавою, Вроцлавом і Краковом. За даними польського сайту, компанія здає вчасно 96% будинків.

Ціни за кордоном дають корисний орієнтир. Будинок, ціна на який в Україні стартує від $137 тисяч, у Польщі під Вроцлавом коштує вдвічі дорожче. Тобто українське заміське житло виглядає вигідно навіть на європейському тлі. Наступний крок компанія вже зробила в Німеччині, де придбала ділянку в містечку Кенігс-Вустергаузен неподалік Берліна і готує документи для першого проєкту. У цьому є навіть певна символіка, адже сама баварська кладка колись народилася саме в Німеччині.

«Будувати в інших країнах — це своєрідний виклик. Так, там є багато бюрократії, але для мене це не є суттєвою перешкодою, якщо є чітка мета. Щодо відмінностей у будівництві та веденні бізнесу в різних країнах — поки сам не спробуєш, не дізнаєшся», — каже Сергій Могиленко.

Куди рухається ринок

Найближчими роками попит на власний дім навряд чи спаде. Що ближче до зими, то вагомішим стає аргумент про автономне тепло і світло, а отже тиск на ціни збережеться. Ринок дорослішає, і покупець рахує вже не квадратні метри, а зручність та безпеку. Виграють ті забудовники, хто вміє швидко здавати готові будинки і тримати слово. А компанії на кшталт «Одноповерхового Києва», які виросли на простій ідеї доступного одноповерхового дому, схоже, вгадали з напрямком ще до того, як він став очевидним для всіх.