Мінфін - Курси валют України

Встановити
30 червня 2022, 13:02

Коли закінчиться криза на первинному ринку нерухомості

Наразі первинний ринок нерухомості перебуває у колапсі. Роками вибудовані «ланцюжки» взаємин між забудовником та інвесторами майже знищені. Що буде найближчим часом на будівельному ринку і завдяки чому він може відновитись, в колонці для НВ розповів керуючий партнер компанії INSPI Development Володимир Семенцов. «Мінфін» публікує ключові тези.

Грошей менше, витрати більші

Найбільший головний біль ринку — це відсутність коштів як у покупців, що донедавна інвестували в придбання житла на первинному ринку, так і в девелоперів, які фактично не взмозі не лише розвивати нові проєкти, а й завершити вже розпочаті ЖК.

Поки що не існує жодного реального механізму, який би в цих складних умовах міг би перезапустити ринок, уникнувши глобальної хвилі банкрутств та появу сотень недобудов. Новина про збільшення облікової ставки Нацбанком до 25% фактично перекреслює всі напрацювання держави з доступної іпотеки, а також унемовжливлює, навіть теоретично, впровадження будь-яких ефективних «кредитних ліній» для забудовників, які б, отримавши кошти на пільгових умовах, мали б змогу добудувати розпочаті об'єкти.

Ще одним глобальним фактором, що суттєво вплинув на первинний ринок, вважається дефіцит будівельних матеріалів, відсутність налагоджених нових логістичних ланцюжків для їхньої поставки, брак робочої сили. Наразі собівартість зведення житла суттєво зросла, а офіційні «причесані» прогнози про 20-відсоткову інфляцію за підсумками 2022 року, на фоні зростання цін абсолютно на всі товари та послуги, не додають жодного оптимізму. Забудовник залишається перед вибором: спробувати добудувати розпочаті об'єкти бодай «в нуль», або ж «підлаштуватися» до нової цінової кон’юнктури собівартості, збільшуючи для покупця ціну квадратного метра. Розуміємо, що обидва ці сценарії є патовими через відсутність покупців.

До того ж, варто додати, що війна майже повністю знищила механізм розтермінування, за допомогою якого у 2021 році реалізовувалося понад 55% всіх квартир. І непрогнозованість війни та її подальших наслідків лише посилює відчуття кризи на первинному ринку.

Компенсація за втрачене житло

Водночас, до браку фінансування додалася ще проблема компенсування громадянам збитків за зруйноване чи пошкоджене житло. На законодавчому рівні планується впровадити механізм компенсації «житло за житло» — тобто не грошима, а «метрами».

Водночас, громадяни-власники пошкодженого чи зруйнованого житла, компанії-забудовники у переважній більшості схильні до принципово іншої моделі, назвемо її «гроші за житло». Звісно, що це питання досить дискусійне, проте від його вирішення, без зайвого пафосу, залежить доля всіх учасників ринку.

На моє переконання, на державному рівні зараз вкрай важливо розробити правильну і прозору схему компенсації житла постраждалим. Одним із ефективних варіантів може стати впровадження цінних паперів (майнових сертифікатів) на суму оцінки втрат, які постраждалий може безперешкодно конвертувати у девелопера на квадратні метри. Водночас, держава має гарантувати погашення таких цінних паперів за їхнім номіналом.

Такий механізм може врахувати інтереси та права постраждалих від війни громадян, сприятиме здоровій конкуренції між девелоперами, яка стимулюватиме первинний ринок, адже у девелоперів з’являться «живі» кошти. Крім того, «майнові сертифікати» можуть стати запобіжником корупції, що зазвичай супроводжує будь-які централізовані плани з забудови, та унеможливлює появу нової хвилі житла невисокої якості, за прикладом масового будівництва «хрущівок».

Читайте також: Як купити житло в Польщі: ціни, податки та варіанти розрахунків

Інакше кажучи, схема компенсації «гроші за житло» через механізм сертифікатів може стати щонайменше запобіжником подальшої руйнації первинного ринку житла.

Яким буде «новий» первинний ринок

Ми знаходимося в епіцентрі кризи первинного ринку, але все ж таки варто зазирнути в недалеке майбутнє. На мій погляд, первинний ринок розпочнеться майже з «нуля». І найближчі 2−3 роки, звісно, не без участі держави, головними принципами нового ринку можуть стати:

  1. оперативна реконцепція об'єктів, будівництво яких розпочалося у другій половині 2021 року;
  2. залучення інвесторів (отримання кредитування) на весь цикл будівництва обсягом у 100% необхідних коштів;
  3. продаж квартир на етапі введення в експлуатацію — тобто вже готового для заселення житла;
  4. будівництво «під ключ»: суттєво зросте кількість житла з «чистовим» ремонтом, а також квартири з ремонтом «під ключ» (включно із сантехнікою, базовими меблями);
  5. відбудеться суттєва зміна в класифікації житла та використовуваних будівельних технологій: на базі економ- та комфорт-класу може виникнути новий тип житла, що, наприклад, може зводитися зі сендвіч-панелей відносно невеликої поверховості, але зі значно більшою системою безпеки;
  6. нормою стане наявність містких та «універсальних» підземних паркінгів, які можуть слугувати, як бомбосховища (капітальні стіни, наявність декількох евакуаційних виходів, каналізації, місць для приготування їжі, «медичні приміщення», автономна система живлення тощо), хоча це питання викликає багато дискусій;
  7. розвиток ЖК, що поєднуватиме різні формати: наприклад, мікс житла та сервісних апартаментів;
  8. переосмислення планувальних рішень: створення «територій захисту» на поверхах та у квартирах;
  9. підвищена увага до функціональності території ЖК, розвитку самодостатньої інфраструктури, наявність поблизу рекреаційних зон тощо;
  10. 100% прозорості в діяльності девелоперів: створення Фондів інвестування в нерухомість (ФІН) через механізм випуску цінних паперів;
  11. робота з недобудовами та закинутими будівлями: їхній різнобічний аудит, переформатування і надання «другого життя»;
  12. розвиток ринку дохідних/орендних будинків у зв’язку з втратою можливості купити чи взяти кредит на нове житло;
  13. формування ментальності «мобільного життя», коли громадянин у будь-який час зможе відмовитись від оренди та змінити місце проживання.

За найоптимістичнішими прогнозами, які, безумовно, залежать від наслідків і тривалості війни, новий первинний ринок запрацює не раніше кінця 2023 — першої половини 2024 року. Саме до того часу будуть завершені перші проєкти, збудовані за новими принципами.

Читайте також: Хрещатик за ціною Троєщини: які ціни на оренду квартир пропонують у Києві

Водночас, стільки ж часу (близько 2-х років) знадобиться на поновлення купівельної спроможності покупців, економічного розвитку країни. І саме до 2024 року буде сформована об'єктивна нова ціна на нерухомість та на повну запрацюють нові механізми залучення інвестицій громадян.

Коментарі - 25

+
+15
Invul
Invul
30 червня 2022, 16:02
#
Все чудово. Окрім одного — за дужки винесли війну і її результати. Чим швидше це все закінчиться — тим швидше відновиться. Якщо за рік у нас все ще буде війна — це все буде зсуватись на все більший термін.
+
0
bonv
bonv
30 червня 2022, 16:16
#
Сьогодні 38% з тих, хто працював до війни, повернулися на свої робочі місця у звичному режимі, 18% — працюють дистанційно, 7% — знайшли нове місце праці. Попри це третина таких опитаних (35%) до цього часу не працюють.
+
0
bonv
bonv
30 червня 2022, 16:16
#
Будівельна галузь за три місяці війни скоротилася на 70%, собівартість будівництва зросла на 20% - СЕО ПБГ «Ковальська».
https://ua.interfax.com.ua/news/economic/838410.html
+
+78
zig4free
zig4free
30 червня 2022, 17:42
#
Пока жилье в Украине по цене такое же или дороже чем в развитых странах… Тоже самое и с авто. Живем сильно багато — в Украине.

Кроме самого строительства — большие проблемы с коммуникациями — попробуй проведи свет, с з газом еще хуже, про интернет проводной мечты.

Проблемы возникают — вплоть до коррупцыонных схем(особенно газ! — типа план нарисуем за 5тыс — но если наруки да сразу то за 2тыс)даже когда рядом соседи имеют подключение, с электро проблем меньше, ну а интернет вообще без проблем.
+
+18
Markell
Markell
30 червня 2022, 22:03
#
Тебя за кораблем давно отправляли ? Что за бред ты несешь ?
«Пока жилье в Украине по цене такое же или дороже чем в развитых странах" — ты где видел цены ниже в «развитых странах»?
+
+12
zig4free
zig4free
1 липня 2022, 8:39
#
Вот тебе и надо с рашистким кораблем посылать!
Раздели условную минималку в Украине на цена на жилье в Украине — и сделай то-же самое в любой стране Европы!
И еще раз подумай над своим комментарием!
+
0
Nobleman
Nobleman
4 липня 2022, 11:25
#
Запоминай топ стран с ценами на недвигу +/- как в Украине:
Турция — и никто не спросит про происхождение доходов;)
Эстония, Латвия…
Ну там слишком скучно жить
+
0
Abramon
Abramon
30 червня 2022, 18:17
#
«Наразі первинний ринок нерухомості перебуває у колапсі», а як же первинний ринок Києва повернувся за цінами до довоєнного часу?
— залучення інвесторів (отримання кредитування) на весь цикл будівництва обсягом у 100% необхідних коштів;
— продаж квартир на етапі введення в експлуатацію — тобто вже готового для заселення житла;
— будівництво під ключ та інше.
А до цього не можна було це все організувати «по-людськи», ні котлованами та «переуступками».
торгували. Тільки не треба розповідати про так дешевше можна купити — це ж «інвєстіція».
+
+18
extr
extr
30 червня 2022, 19:30
#
Как может первичный рынок восстановится если вторичный рынок огромен. За межами України сьогодні мешкає понад 15 млн українців!
З них близько 6 млн. виїхало у 2022 році.
6 млн — Європа 5 млн виїхало + 0,9 жило раніше https://cutt.ly/XKC5Wri, https://cutt.ly/RKC5UCa
3,7 млн. орди. Вивези 1,7 млн+ 2 млн жило раніше https://cutt.ly/bKC89zv, https://cutt.ly/nKVqDY3
1,4 млн — Канада https://cutt.ly/MKC8I06
1 млн — США https://cutt.ly/OKC365U
500 тис — Ізраїль https://cutt.ly/DKC8zFL
300 тис — Молдова https://cutt.ly/lKC4RdS
300 тис — Аргентина https://cutt.ly/UKC3xxO
270 тис — Казахстан https://cutt.ly/tKC53rW
160 тис — Білорусь https://cutt.ly/MKC6pnG
90 тис — Узбекистан https://cutt.ly/KKC6b7L
40 тис — Австралія https://cutt.ly/PKC6Sb2
+
+5
Nobleman
Nobleman
4 липня 2022, 11:27
#
Никак=) это все сказки про восстановление рынка
+
+23
MichaelBlack
MichaelBlack
30 червня 2022, 19:51
#
Будет только дешеветь. Риелторы и застройщики уже могут прыгать с верхних этажей своих коробок-недостроев)))
+
+89
Takida
Takida
1 липня 2022, 9:08
#
Прыгать будут инвесторы которые в эти коробки вложили последние деньги, а застройщик свое уже взял на этапе продаж. А вот с какого перепугу должен прыгать риэлтор, вообще вопрос.
+
+23
Benderitto
Benderitto
1 липня 2022, 14:20
#
Потому что когда нет продаж, тот же риелтор — он же обычный посредник сидит нервно срёт кирпичами))
+
0
Takida
Takida
2 липня 2022, 17:32
#
А если смотреть шире ? Менеджер тур агенства также посредник, он срет путевками ? Пилот самолета или диспетчер аєропорта срет самолетами , а дилеры автосалонов мерседесами ?И так далее по любой профессии.
Откройте окно, посмотрите вокруг, на улице война, проблемы во всех вне зависимости от сферы деятельности. Проблем сегодня только нет у ритуальных услуг, но они впрочем всегда работой обеспечены.
+
0
AleksandrBank
AleksandrBank
30 червня 2022, 21:51
#
Криза закончится спястя 0.5−1 год после окончания войны.
+
0
Markell
Markell
30 червня 2022, 22:06
#
Недалекие люди не понимают что после нашей победы и выплаты репараций победитель получит всё и больше. В украину нынче очень модно ездить и стало уже мейнстримом «Save Ukraine»
+
+33
zig4free
zig4free
1 липня 2022, 15:02
#
В мечтах голубых — кататься в украину будут не скоро — все *** заминированно!!! будет возможно квест для экстремального туризма — найди снаряд!!!
+
+45
bublik
bublik
3 липня 2022, 9:57
#
Markell, ти знову тут людей ображаєш? Спочатку перечитай уважно те про що ми спорили 15 лютого цього року ось тут — https://minfin.com.ua/realty/articles/anatoliy-topal/#com4256668 І накінець зрозумій що ти в нерухомості повний нуль, не маєш жодної експертності і тому не маєш жодного права писати людям зверхньо! Може вже накінець дійшло що таке інвестиції а що таке спекуляції:)
+
+12
Abramon
Abramon
3 липня 2022, 10:27
#
Так, воно дійсно таке агресивне. При чому відразу «зверхньо тикає». Вложився в котлован чи продаван котлованів та переуступок, але бізнес трохи завмер на невизначений термін біснує.
+
0
zig4free
zig4free
1 липня 2022, 15:00
#
Через 0 после окончания — но вот когда конец будет? Чем дольше будут тянут с поставкой оружия — тем дольше будет кровавый-понос…
+
+42
Irina Irina
Irina Irina
1 липня 2022, 15:17
#
Всім привіт! Нерухомість — велика тема, яка мене дуже цікавить, тому буду писати частинами. Прогнозувати зараз не час, але цілі - великі, які дозволяють піднятися після падіння — повинні бути! І з ними треба звіряти свої дії… А з чим звіряти? Наше керівництво не говорить, як воно бачить НАШУ УКРАЇНСЬКУ ПЕРЕМОГУ, і що, і як, КОНКРЕТНО, ми будемо будувати ПісляПеремоги… Стратегії - проголошеної - немає… Тільки лозунги, причому фактично — ні про що… Пам’ятаєте — як корабель назвеш, так він і попливе… З ким ми будемо будувати — з чиновниками — корупціонерами!!! Які зараз просто «пустилися берега» в Києві… Верховна Рада разом з чиновниками — корупціонерами вчепилися в горло ФОПам, так і хочеться послати їх за російським кораблем!.. Стовпчики (знали б ви їх ціну!), замість паркувальних місць на основних широчезних (де хватить місця пішоходам і авто) торгових вулицях Києва, стоять., нові дороги, якими проскакали орки до самого Києва і не тільки, вже зовсім не нові., а волонтери до цього часу збирають на Армію… А в Києві вкотре (!) «ремонтують» Володимирський узвіз — це з першочергова потреба під час війни! А люди до цього часу в Київській області готують їжу на вогнищах!!! Я поки що у ВР та наших чиновників здорового глузду не бачу! Завтра спробую привести коротко приклад кричущої неефективності використання приміщень та людського ресурсу. До зустрічі!
+
0
Nobleman
Nobleman
4 липня 2022, 11:33
#
Вы молодец, очень хорошо описали ситуацию, жаль что мало кто это понимает
+
0
Nobleman
Nobleman
4 липня 2022, 16:47
#
Какой кризис на рынке первичной недвижимости? Постоянно ж пишут что все нормально, стройки строятся, квадратные метры дорожают…
О чем вы?
+
+21
Invul
Invul
11 липня 2022, 10:10
#
Інсайд — в Києві реально будується до 10 комплексів. На всіх інших більше імітація робіт, аніж реальне будівництво. Точніше ну відсотків 20 довоєнного. Ситуація складна, багато матеріалів поки незрозуміло чи будуть поставлятись, собівартість зросла і т.д. Тому реально поки не буде якогось перезапуску ринку від держави — умовно, сертифікатів на відновлення житла для ВПО і т.д., щоб на ринок пішли гроші, навряд можна очікувати особливого зсуву.
+
0
Abramon
Abramon
11 липня 2022, 12:25
#
В Україні часто чую від провідних економістів, колишніх міністрів економіки, що державне управління неефективне — Ок. Приклад наша «славетна» приватна будівельна галузь , як гроші збирати на котловани, щоб нові рити — це бізнес працює, рентабельність, ріст вартості робіт і послуг занесення відкатів. Тільки проблеми на горизонті вивід капіталів та ліквідного майна і нехай держава добудовує - це її проблеми. Якось так. Ця ситуація стабільна і «процвітала» задовго до війни.
Щоб залишити коментар, потрібно увійти або зареєструватися