Як відкриття ринку для іноземців змінило ціну землі в Польщі, Румунії та Литві

Приклади сусідів

Польща. Перед вступом Польщі до ЄС у 2004 році країна мала суворі обмеження щодо купівлі земель сільськогосподарського призначення іноземцями. З метою захисту місцевих агровиробників Польща домовилася про 12-річний перехідний період, під час якого громадяни ЄС не могли купувати землю.

Після завершення цього періоду у 2016 році Польща запровадила додаткові заходи, зокрема, вимоги щодо проживання та обмеження обсягів купівлі земель. Варто зауважити, що на початку відкриття ринку ціни на польську землю були ідентичними до українських — близько $1 500 за га, зараз — 13 тис. євро.

Румунія. Після вступу до ЄС у 2007 році Румунія запровадила семирічний перехідний період, протягом якого іноземці не могли купувати аграрні землі. Після завершення цього періоду у 2014 році інтерес іноземних інвесторів почав зростати.

Аби захистити місцевих агровиробників, Румунія обмежила розмір земельної ділянки, яку можна купити, і запровадила вимоги до резиденції покупців. Відтоді вартість гектара землі, яка у 2007 році становила $350, почала стрімко зростати. Зараз гектар сільськогосподарської землі коштує понад 8 тис. євро.

Румунський ринок залишається привабливим для іноземних інвесторів завдяки відносно низьким цінам на землю, порівнюючи з іншими країнами ЄС.

Болгарія. Після вступу Болгарії до ЄС у 2007 році країна теж домовилася про семирічний перехідний період, який обмежував продаж земель іноземцям. У 2014 році ринок відкрився для громадян Євросоюзу, але були запроваджені бюрократичні обмеження та вимоги щодо проживання для уникнення спекуляцій.

Болгарія поступово інтегрувалася з Євросоюзом, захищаючи місцеві інтереси, а доступ іноземців до ринку землі сприяв залученню інвестицій у галузь.

Історія відкриття болгарського ринку земель почалася з вартості 1 тис. євро за га. У 2014 році вартість збільшилася до 3 620 євро, у 2016 році — до 4 131 євро, у 2019 році — до 5 382 євро, а зараз цей показник перевищує 7 500 євро за га.

Країни Балтії. Литва, Латвія та Естонія також запровадили семирічний перехідний період після вступу до ЄС у 2004 році. Ці країни застосували такі захисні заходи, як вимоги до освіти покупців та право місцевих виробників на першочерговий викуп землі. Естонія була відкритішою для іноземних інвестицій, порівнюючи з Литвою та Латвією, але всі три країни прагнули зберегти контроль над ринком.

Наприклад, в Естонії початок земельної реформи мав такі ж передумови, як і в Україні: сільськогосподарські землі, що перебували в приватній власності, перейшли у власність колишніх власників та працівників колгоспів.

Згодом іноземці отримали змогу купувати сільськогосподарські землі за умови їх використання у відповідних цілях упродовж пʼяти років, а вже у 2011 році естонський ринок земель запрацював без будь-яких обмежень.

Цей крок сприяв залученню іноземних інвестицій і розвитку сільського господарства. Водночас, попри такий ліберальний підхід, близько 60% земель орендують місцеві агровиробники і лише 5% — належать іноземцям.

Відкриття ринку земель у Литві відбулося з обмеженнями щодо площі, спецдозволів та цін. Юридичній особі дозволялося купувати не більше 2 тис. га, а для фізособи загальна площа земель не мала перевищувати 500 га.

Протягом десяти років іноземці не мали права купувати землю. Їм дозволили це у 2014 році з низкою обмежень. Динаміка вартості литовської землі виглядає так: 2014 рік — 2 330 євро, 2016 рік — 3 516 євро, 2024 рік — понад 5 тис. євро.

Хорватія. Країна, яка приєдналася до ЄС у 2013 році, теж обрала обережний підхід. Вона запровадила семирічний перехідний період (2013−2020 роки), під час якого іноземцям було заборонено купувати сільськогосподарські землі.

Після завершення цього періоду Хорватія встановила обмеження на максимальний обсяг купівлі землі іноземцями та вимоги до проживання. Попри це, з доступом іноземців до ринку хорватських земель ціни за гектар зросли майже вдвічі: 2 709 євро у 2013 році та понад 5 500 євро у 2022 році.

Які висновки для України

У країнах ЄС, із огляду на принцип вільного руху капіталу та принцип недискримінації, загалом відсутні обмеження щодо можливості для громадян або юридичних осіб із інших країн ЄС набувати землі у власність. Якщо Україна продовжить інтеграцію з ЄС, вона, ймовірно, зіткнеться зі схожими викликами.

Полеміка щодо доцільності надання права на придбання сільськогосподарської землі іноземцям триває роками. Прибічники такого кроку переконані, що це забезпечить потік іноземних інвестицій до України, противники — що нерегульований ринок земель загрожуватиме продовольчій безпеці.

Досвід Польщі, Румунії, Болгарії та країн Балтії показує, що відкриття ринку земель для громадян Євросоюзу є вимогою, але це можна зробити поступово. Зараз український ринок перебуває на початкових стадіях, за три роки його функціонування проданий лише 1% від усіх сільгоспземель.

Читайте також: У закарпатців зможуть відбирати землю і майно: як хочуть пришвидшити покриття доріг 4G

Відповідно, Україна теж може домовитися про перехідний період. Більшість країн обрали 7−12 років, упродовж яких обмеження на продаж землі іноземцям залишатимуться. Крім того, можна запровадити такі запобіжники:

• вимоги до проживання для іноземних покупців;
• обмеження на обсяг земель, які можна придбати нерезидентам;
• необхідність мати сільськогосподарську кваліфікацію для покупців, аби вони дійсно використовували землі в сільськогосподарських цілях;
• адміністративний дозвіл на відчуження ділянок через військові ризики.

Заборона на придбання землі іноземцями в нинішньому вигляді, на жаль чи на щастя, не має перспектив у контексті приєднання України до Євросоюзу.

Автор:

Генеральний директор Ліссітса Алекс

Агрокомпанія ІМК