Орендодавцям приготуватися: як держава виводитиме їхній бізнес із тіні

Податок із доходу, отриманого від здачі в оренду нерухомості, є і зараз. Власник зобов'язаний вказати отриману від орендарів суму у річній декларації про доходи та заплатити з неї 18% ПДФО та 5% військового збору.

«Але ми розуміємо, що коли податкова база не врегульована, немає середніх тарифів на оренду та процедури оцінки плюс контроль з боку фіскальних служб дуже умовний, то з'являється маса лазівок, щоб обійти закон», — каже столична рієлторка і юристка Ірина Луханіна. Що, власне, багато власників нерухомості й роблять.

За даними голови парламентського комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олени Шуляк, наразі понад 90% договорів оренди в Україні укладаються неофіційно. Депутати вважають, що можуть змінити ситуацію.

Знижені ставки та «пільгові» постояльці: як перепишуть правила оренди

Однією з головних новацій є перегляд податкових ставок з доходів від оренди. Нині вони просто позамежні — 23% (18% ПДФО та 5% військового збору). «Платити майже чверть від отриманої суми це вже надто. Така висока ставка — одна з головних причин, чому люди ховаються та не хочуть „світити“ договори оренди», — вважає Луханіна.

Які саме податкові ставки пропишуть у новому законопроєкті — наразі незрозуміло. Шуляк лише повідомила, що їх буде знижено. У профільних колах припускають, що може бути два варіанти за ставками — 5% або 10−12%, що набагато нижче, ніж зараз.

При цьому, якщо власник житла здає його переселенцям, його можуть повністю звільнити від оподаткування та зняти зобов'язання щодо подання декларації. Мета держави — створити такі умови, щоб власникам житла було вигідно здавати його офіційно внутрішнім переселенцям. Ті, своєю чергою, матимуть можливість офіційно зареєструватися за місцем проживання у орендованій квартирі та претендувати на допомогу, у тому числі субсидію на комуналку чи компенсацію частини плати за оренду.

У Мінрозвитку кажуть, що реформа має створити зрозумілу та прозору схему оподаткування, яка стимулюватиме власників нерухомості виходити з тіні.

За даними податкової служби, 2024 року лише 900 українців задекларували доходи від оренди нерухомості на суму 16 млн гривень. Тобто в середньому кожен «засвітив» близько 17,8 тисячі гривень на рік, або менш як 1,5 тисячі на місяць, що, м'яко кажучи, надто мало для орендної плати навіть за найскромнішу нерухомість. Податків же взагалі заплатили всього 3 млн гривень.

При цьому лише в Києві в оренду здаються тисячі квартир, а в масштабах усієї країни рахунок йде, як мінімум, на сотні тисяч.

Влада розраховує, що люди самі «легалізуватимуться», якщо їм запропонувати щадні податкові ставки. Адже офіційний договір оренди загалом вигідний і власнику нерухомості, і орендарю.

За словами Шуляк, без офіційного договору власнику не так просто вирішувати можливі суперечки з орендарем, оскільки вони перебувають у правовому вакуумі.

Орендарі не можуть офіційно зареєструвати своє місце проживання, претендувати на державні компенсації, та й загалом залишаються повністю незахищеним. Власник може просто виставити квартиронаймача за двері будь-якої миті, і такі прецеденти на ринку не рідкість.

Тобто фактично якщо новий законопроєкт ухвалять, Україна може зробити крок у бік цивілізованого ринку оренди за аналогією з тими, що працюють, наприклад, у Європі чи США.

У різних країнах нюанси відрізняються. Але загалом між власником житла та орендарем встановлюються офіційно прописані домовленості, порушення яких з обох сторін загрожує наслідками, аж до судів та штрафів. Тому, наприклад, сім'ї з дітьми можуть бути впевнені, що їх не виселять серед зими, а власник має право вимагати компенсації за кожну подряпину на меблях.

Податок 5−12%: що буде з цінами на оренду

Зазначимо, що спроби вивести ринок оренди нерухомості з тіні вже неодноразово робилися. Але й досі особливого успіху не мали.

«Головна проблема — дуже складне адміністрування. Якщо людина не хоче «світити» оренду, вивести її на чисту воду не так просто. Адже він може сказати, що просто пустив родичів чи друзів «пожити якийсь час», і грошей з них не бере.

Доказ того, що йдеться саме про отримання доходу, може зайняти багато часу і вимагатиме в масштабах усієї країни величезної армії фіскалів. Чи будуть отримані податки хоча б компенсувати державні витрати на адміністрування — питання відкрите", — каже голова адвокатського об'єднання «Кравець і партнери» Ростислав Кравець.

Один зі способів посилити контроль — зробити, наприклад, ріелторів чи нотаріусів податковими агентами (щоб вони одразу офіційно реєстрували договори оренди). За словами Луханіної, зараз рієлтори не засвідчують такі договори, не підписують їх та не ставлять печатки.

Але якщо, наприклад, договір оренди укладається на три роки і більше, він, за законодавством, реєструється у нотаріуса, тобто стає офіційним автоматично.

При цьому, якщо зобов'яжуть завіряти у того ж нотаріуса всі договори оренди без винятку, контори можуть зіткнутися з безпрецедентним підвищенням навантаження, оскільки ринок оренди знаходиться в постійному русі, люди часто переїжджають, змінюють квартири і т.д.

Більш логічним способом є «м'яка» легалізація ринку оренди, тобто створення таких умов, коли власники нерухомості самі зацікавлені виходити їх тіні. Чи вдасться зробити цей процес масовим, багато в чому залежить від запропонованих умов.

За словами Луханіної, якщо податкову ставку знизять, наприклад, до 5−7%, то охочих здавати житло офіційно побільшає, особливо в середньому ціновому сегменті (15−25 тисяч гривень на місяць). «Здавати нерухомість внутрішньо переміщеним особам стане дуже вигідно, оскільки це офіційно, і без податків. У перші пів року у цьому сегменті можуть навіть просісти ставки на 5−8% через високу конкуренцію», — прогнозує Луханіна,

Якщо ж податкова ставка буде вищою — від 10−12%, ринок відреагує інакше.

«Для частини орендодавців буде краще залишатися в тіні, тому пропозиція житла, що легально здається, залишиться обмеженою, і ціни на нього можуть навіть зрости, особливо, в преміальному сегменті», — вважає Луханіна.

Київська рієлторка Катерина не відкидає, що цінники на оренду підтягнуться вгору незалежно від того, якою буде нова ставка податку.

«Власники просто закладуть податок в орендну ставку, тобто перекладуть на постояльців, як зараз роблять, наприклад, із комуналкою. Ніхто не погодиться знижувати свої доходи навіть на 5−7%», — вважає вона.

За розрахунками Луханіної, за податкової ставки близько 7% наступного року 2−3 кімнатна квартира бізнес-класу в Печерському районі коштуватиме 50−55 тисяч гривень на місяць, а двійка в 65−75 квадратних метрів з ремонтом у Шевченківському районі — 40−42 тисячі гривень на місяць, у Голосіївському — 3−4 тисячі, Дарницькому — 25 тисяч. Одиниця у Святошинському та Деснянському районі обійдеться не менше 21−23 тисяч. Це щонайменше на 10% дорожче, ніж зараз.

Втім, багато що залежить ще й від попиту. Якщо люди не зможуть платити за орендоване житло за підвищеними ставками, власникам доведеться стримати апетити.

Тенденції багато в чому залежать від економічної ситуації в країні та перспективи після закінчення війни.

«Після закінчення війни з урахуванням величезних пошкоджень житлового фонду та його дефіциту ціни на оренду, швидше за все, і так підуть нагору. А спроби „легалізувати“ ринок ще більше розженуть цінники», — прогнозує Кравець.

Якщо ж війна затягнеться, ситуація в економіці залишатиметься складною, а реальні доходи населення перестануть зростати, орендні ставки на житло в багатьох містах (як мінімум тих, де погано з роботою) швидше за все просядуть.

Що зміниться для власників житла

Ірина Луханіна каже, що зараз також є власники нерухомості, які працюють у білу, хоч їх і небагато.

Це такі категорії власників:

• фізособи-підприємці (найчастіше 3 групи, які сплачують єдиний податок 5%);
• Юридичні особи (компанії, які здають переважно офіси та апартаменти);
• Фізособи, яким потрібна історія «білих» доходів.

Якщо податкову ставку для всіх зменшать до 5%, ФОП втратять переваги, їм доведеться конкурувати, підвищуючи якість житла та сервіс. Можливий навіть відтік орендарів від ФОП до приватників, і на тлі цього Луханіна таки прогнозує можливе зниження цінників в окремих сегментах орендованого житла.

У преміальному сегменті у приватних власників, що «легалізувалися», з'явиться можливість працювати з корпоративними клієнтами, а це — довгострокові договори, вищі ставки оренди та передбачуваність платежів.

Робота на білому ринку, швидше за все, підкоригує і інвестиційну привабливість нерухомості.

«Наприклад, вигідніше інвестуватиме в новобудови Печерського та Шевченківського району, де досить розвинений сегмент корпоративної оренди житла, багато потенційних клієнтів серед IT компаній та посольств. Вкладення в купівлю об'єкта в центрі столиці високі, проте мінімальні ризики простою. Тому окупність нерухомості хороша.

Те саме стосується новобудов до 5 років у Дарницькому та Дніпровському районах, де житло можна здавати ВПО, молодим сім'ям та ін. «Приміром, якщо ви купите квартиру за 2,5 млн гривень і здаватимете її за 25 тисяч на місяць, то прибутковість інвестицій складе 12% річних», — підрахувала для «Мінфіну» Луханіна.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки