Українці можуть брати іпотеку в США без громадянства та кредитної історії

«Мінфін» поспілкувався з власницею американської фінансової компанії MBrate Mortgage — Мариною Бочкарьовою — про те, як купувати нерухомість у Штатах, скільки на цьому можна заробити та на які нюанси потрібно звертати увагу.

Для старту інвестування в нерухомість США необхідно мати від $50 тисяч

Пані Марино, чи можуть українці купувати нерухомість у США? Що для цього потрібно?

— Так, українці можуть купувати нерухомість у США, навіть без статусу резидента. Зокрема, через мою компанію, MBrate Mortgage, можна отримати фінансування, навіть якщо ви не маєте американського громадянства та кредитного історії. Для цього потрібен початковий внесок у розмірі 25−35% від вартості нерухомості, підтвердження доходів або активів за межами США, а також закордонний паспорт. Ми спеціалізуємося на банківських кредитах для нерезидентів (foreign national loans) і допомагаємо нашим клієнтам проходити всі етапи купівлі.

Чим ринок нерухомості в США може бути цікавим для українських інвесторів (або тих, хто імігрував у Штати)? Зокрема, на яку прибутковість можна розраховувати, скільки потрібно вкласти?

— Ринок США — стабільний та прогнозований, що робить його привабливим для інвесторів, у тому числі й українських. Середня річна прибутковість від оренди житла складає 6−20%, залежно від штату та типу нерухомості. Наприклад, у Флориді та Техасі популярні інвестиційні об'єкти, які дають високий дохід завдяки потоку туристів і швидкому економічному зростанню.

На ринку новобудов (new construction), на якому спеціалізується наша компанія, інвестори можуть отримати 20−50% ROI (прибутковість на вкладені інвестиції), залежно від локації, масштабу проєкту та економічної ситуації в тому чи іншому штаті.

Для старту інвестування в нерухомість США необхідно мати від $50 тис. (як перший внесок для фінансування). Найвигідніші ринки для вкладень зараз — Техас, Флорида, Джорджія та Арізона, оскільки там висока міграція населення та швидке зростання економіки.

В яку нерухомість у США ви б радили інвестувати? Чому?

— Фінансуючи девелоперські проєкти, я вже досить тривалий час збираю дані саме на цю тему — куди найвигідніше інвестувати. Долучила до такого дослідження чимало професіоналів — девелоперів, інженерів, архітекторів, юристів, страхових агентів та рієлторські компанії. І маю певні результати, що дозволяє давати поради клієнтам та відстежувати ефективність проєктів.

Тож, рекомендую інвестувати в такі типи нерухомості:

• Новобудови (new construction) — один із найвигідніших секторів для інвесторів.

◦ Техас — найкращий штат для будівництва, оскільки там дешевша земля і отримати дозволи значно простіше, ніж, наприклад, у Флориді чи Каліфорнії.

• Фліпи (ремонт і перепродаж житла) — стратегія, яку варто застосовувати у Флориді, Техасі та Луїзіані. У цих штатах швидке оформлення дозволів, що дозволяє мінімізувати витрати на утримання нерухомості. Каліфорнію для фліпів не рекомендую, оскільки через довгі процеси отримання дозволу на будівництво чи ремонт затягується термін реалізації проєктів, що підвищує витрати.
• Багатоквартирні будинки (multifamily properties) — один із найстабільніших видів інвестицій. Для таких вкладень рекомендую Джорджію, Нью-Джерсі та Арізону, оскільки тут відносно недорогі об'єкти з високою прибутковістю.
• Інвестиційна житлова нерухомість — найкращими штатами для довгострокових вкладень є Флорида та Техас через активну міграцію населення, що створює стабільний попит на оренду.
• Нерухомість за програмою Section 8— це гарантований стабільний дохід, оскільки, навіть якщо орендар не може сплатити орендну плату, платежі забезпечуються державою.

Моя компанія MBrate Mortgage не лише займається іпотечним кредитуванням, а й активно бере участь у розробці стратегій для інвесторів, забезпечуючи найкращі фінансові рішення на ринку США.

Чому ви зосередилися саме на фінансуванні нового будівництва?

— Нові житлові проєкти — це основа стабільної економіки США. Коли будується нове житло, це створює тисячі робочих місць, розвиває інфраструктуру та робить ринок нерухомості доступнішим.

Саме тому я зосереджуюся на фінансуванні будівництва нових будинків та житлових комплексів. У Tomball, TX, я працюю над фінансуванням 3 800 нових будинків. У Сарасоті, Флорида, у партнерстві з інженером Еріком Клайном, працюю над фінансуванням 300 житлових одиниць.

Це житло стане доступним для багатьох американців та інвесторів.

На які нюанси ви б радили звертати увагу покупцям житла (як обирати рієлтора, банк тощо)?

— Ось прості, але працюючі критерії. Рієлтор повинен мати досвід у вашому сегменті нерухомості. Банк або іпотечний брокер мають пропонувати різні фінансові опції. MBrate Mortgage працює з понад 150 кредиторами та знаходить найвигідніші умови для наших клієнтів.

Структура угоди— якщо ви плануєте перепродаж або здачу в оренду, зверніть увагу на витрати на податки, HOA, страхування.

Звичайно, це базові поради. Ваш фінансовий спеціаліст розпише все детально саме для вашого кейсу.

У США іпотечні компанії заробляють на перепродажу кредитів, а не на високих комісіях для клієнтів

Свого часу ви працювали в українському Приватбанку, тож можете порівнювати. Чим відрізняється іпотечний ринок США та України?

— Дійсно, саме у Приватбанку я отримала практичний досвід роботи з кредитними програмами, оцінкою ризиків та управлінням фінансовими операціями, та навчилася працювати з великими фінансовими потоками та аналізувати складні фінансові кейси. Там я побачила, як важливо, щоб фінансова система була організованою та підконтрольною, і цей підхід я перенесла у свою роботу вже в США. Головні особливості американського іпотечного ринку такі:

• У США ринок іпотеки чітко регулюється законом. Із 2008 року тут заборонені кредити з негативною амортизацією (де борг збільшується замість зменшення).
• На житлові кредити немає штрафів за дострокове погашення. Закриття угоди не може коштувати більше, ніж встановлені межі, залежно від типу кредиту.
• У США іпотечні компанії заробляють переважно на перепродажу кредитів на вторинному ринку, а не на високих комісіях для клієнтів. Це робить ринок прозорим і конкурентним.

Українська банківська системи поки що значно відстає від американської. Але має й свої сильні сторони. Скажімо, додатки українських банків набагато зручніші, ніж американських. А «Дія», яка об'єднує всі документи людини в одному місці, — це взагалі те, що, на мою думку, конче потрібно в США. Якби в нас була «Дія», відповідальний позичальник завжди мав би під рукою всі документи та нагадування про майбутні платежі. Це допомогло б уникати прострочень і підвищило б фінансову дисципліну.

Ви впроваджуєте чимало технологій у власній компанії. Що це дає?

—Я створила програму для боротьби з шахрайством у сфері іпотеки, яка аналізує документи, перевіряє їх на справжність і виявляє потенційні маніпуляції (fraudcheckers.com). Це допомагає захистити банки та клієнтів від підроблених кредитних документів. Крім того, ми активно впроваджуємо автоматизовані системи для спрощення процесу схвалення кредитів.

Чи працюєте ви зараз на українському ринку?

—Так, я співпрацюю з українськими забудовниками та інвесторами. Моя компанія допомагає залучати капітал для реконструкції житла в Україні. Ми також розглядаємо можливість кредитування для українських будівельних компаній, якщо з'являться відповідні гарантії.

Україна має величезний потенціал для міжнародних інвестицій в секторі будівництва та нерухомості

Чи може український ринок нерухомості бути цікавим для американських компаній, зокрема, в плані відновлення житлової забудови після руйнувань, завданих війною?

—Україна може стати дуже привабливою для американських девелоперів і будівельних компаній, особливо — в секторі відбудови. Головне питання — це гарантії безпеки та можливість повернення інвестицій. Багато компаній готові інвестувати, якщо будуть міжнародні фінансові механізми захисту капіталу.

За яких умов компанії з США (й міжнародні) заходитимуть на український ринок?

—Україна має величезний потенціал для міжнародних інвестицій, особливо в секторі будівництва та нерухомості, але є декілька ключових проблем:

1. Неврегульована фінансова система— міжнародним інвесторам потрібно розуміти, як вони можуть вільно та безпечно переказувати гроші. SWIFT має бути відновлений, інакше, більшість великих компаній не розглядатимуть Україну, як ринок для інвестицій.

2. Бюрократична система та корупційні перевірки — багато українських та іноземних компаній стикаються з «фейковими» аудитами в Україні, де з них просто вимагають гроші. Це відлякує потенційних інвесторів.

3. Захист бізнесу та спрощення дозвільної системи— реформа судової системи та створення прозорих правил гри допоможуть залучити більше міжнародного капіталу. Добре спрацювали б і податкові стимули для інвесторів — наприклад, пільгові умови для забудовників та девелоперів у перші 5−10 років роботи.

Ми працюємо з великими забудовниками та бачимо, що інвестори готові вкладати гроші в Україну, якщо будуть чіткі механізми безпечного ведення бізнесу.

Які цілі є ключовими для вас?

— Стати direct lender. Це як власний банк, але без видачі кредитних карток. Тоді я зможу фінансувати іпотечні кредити прямо, без посередників.

Зараз більшість брокерів працюють через великі банки або інвесторів, а direct lender сам видає і контролює кредити. Це дозволяє пропонувати клієнтам вигідніші умови.

Я вже працюю над отриманням warehouse line of credit, що дасть змогу MBrate Mortgage самостійно фінансувати кредити. Це дозволить зменшити ставки для клієнтів, прискорити процес отримання іпотеки та зробити кредитування доступнішим.

Довідка «Мінфіну»

Марина Бочкарьова — засновниця та власниця компанії MBrate Mortgage (NMLS 2431879), яка спеціалізується на фінансуванні нового будівництва, програм для інвесторів та іпотечному кредитуванні у США. Офіс компанії знаходиться в Ірвайні, Каліфорнія.

MBrate Mortgage фінансує масштабні будівельні проєкти, зокрема, розвиток громади у місті Tomball, TX, де заплановано зведення 3 800 нових будинків, а також 300 житлових одиниць у Сарасоті, Флорида, у партнерстві з інженером Еріком Клайном.

Марина Бочкарьова відома також тим, що впроваджує інноваційні технології у сфері іпотечного кредитування, що робить процес безпечнішим та доступнішим для іммігрантів, підприємців і домовласників.

У 2024 році була нагороджена українським орденом Івана Мазепи.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки