Три помилки в договорах оренди, які можуть коштувати вам бізнесу та майна

Укладення удаваних правочинів

Доволі розповсюджена помилка — спроби оминути складну процедуру оренди державної чи комунальної землі шляхом укладення договору оренди елементів благоустрою або індивідуально визначеного майна асфальтованого майданчика.

У справі № 906/377/25 прокурор оскаржував договір оренди асфальтованого танцювального майданчика, стверджуючи, що це лише прикриття для оренди землі оборони, яку квартирно-експлуатаційна частина не мала права здавати.

Верховний Суд зазначив, що удаваний правочин відповідно до статті 235 ЦК України — це той, де сторони навмисно створюють іншу форму для приховання реальних відносин. Якщо під час розгляду справи буде встановлено, що правочин вчинено з метою приховання іншого правочину, суд на підставі положень статті 235 ЦК України мають визнати, що сторони вчинили саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, які регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемності або про визнання його недійсним.

Якщо об'єкт, наприклад майданчик, має інвентарний номер, оціночну вартість і перебуває на балансі як окрема споруда, він може бути самостійним об'єктом оренди.

Але, якщо метою є саме використання земельної ділянки для забудови, паркування тощо, договір має укладатися саме щодо землі відповідно до Земельного кодексу України. В іншому випадку виникає ризик визнання договору недійсним через відсутність повноважень у орендодавця.

Наразі перед ВП ВС стоїть завдання щодо розв'язання виключної правової проблеми: чи є асфальт нерухомістю, чи це просто частина землі, і як саме захищати права у таких спорах?

Термін дії договору оренди

Сторони часто вважають, що закінчення строку договору автоматично припиняє всі зобов'язання. Проте, якщо орендар продовжує користуватися майном, а орендодавець мовчить протягом місяця — договір поновлюється.

У справі № 465/4793/19 описана ситуація, коли договір оренди між сторонами було припинено у зв'язку із закінченням терміну його дії, проте орендар не повернув приміщення після закінчення строку, а орендодавець нарахував неустойку у розмірі подвійної плати.

Верховний Суд зазначив, що після закінчення строку договору оренди він визнається продовженим на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець, причому орендодавець має право відмовитися від договору, надіславши орендарю відповідну заяву протягом місяця після закінчення строку такого договору. Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків, тобто обов’язок орендаря розрахуватися та звільнити об'єкт оренди.

Суд наголосив, що за ст. 785 ЦК України, якщо орендар не виконує обов'язок щодо негайного повернення речі, він має сплатити неустойку у розмірі подвійної плати за весь час прострочення. Неустойка — це не плата за користування, а санкція за невиконання обов'язку повернути річ.

Орендодавцю необхідно надіслати повідомлення про припинення договору протягом місяця після закінчення строку, але найкраща практика за місяць до закінчення строку. Орендарю слід наполягати на підписанні акта приймання-передачі майна. Відсутність акта — це прямий шлях до подвійної оплати, навіть якщо орендар фактично звільнив приміщення.

Відсутність перевірки придатності майна для цільового призначення

Орендар підписує договір на торгове місце, а потім з’ясовується, що об'єкт не введений в експлуатацію або не має статусу ринку, що унеможливлює отримання дозвільних документів.

Із аналізу справи № 903/285/25 випливає, що підприємець орендував площу для встановлення споруди, але не міг отримати паспорт прив'язки через відсутність у орендодавця документів на землю та необхідного статусу ринку у об'єкта нерухомості.

Верховний Суд роз’яснив, що відповідно до статті 767 ЦК України наймодавець зобов’язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Водночас в силу положень статті 784 ЦК України, підставою для розірвання договору оренди на вимогу орендаря можуть слугувати обставини, передання наймодавцем речі, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. А істотним є таке порушення, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Тобто, якщо орендар позбавлений того, на що розраховував, зокрема не може вести діяльність, це може бути підставою для розірвання договору через істотне порушення.

Необхідно прописувати в договорі конкретне цільове призначення майна та гарантії орендодавця щодо наявності всіх необхідних дозволів таких як статус ринку, пожежна безпека тощо. Перед підписанням необхідно перевіряти реєстрацію права власності та введення об'єкта в експлуатацію.