Свій шматочок пляжу: як купувати курортну нерухомість за кордоном, щоб відпочити і заробити

Люди шукають нерухомість і для себе, і з метою інвестицій. «На здачі апартаментів в оренду можна непогано заробити — 10-12% річних у валюті. Це в кілька разів більше, ніж пропонують українські банки за валютними депозитами», — пояснив ріелтор Костянтин Білик. Але в реальності не все так просто — можна як заробити, так і обзавестися «тягарем», яка буде регулярно тягнути гроші на утримання й не приносити жодної копійки прибутку.

Курортні розрахунки

Серед курортних регіонів, які найчастіше українці обирають в якості «тихої гавані» для своїх сімей і капіталів, експерти називають, в першу чергу, європейські країни — Болгарію, Іспанію, Португалію, Кіпр, Мальту, Хорватію і Чорногорію. Попитом користується також житлова курортна нерухомість у Туреччині.

Представник агентства Spain Home Юлія Петрачкова пояснює інтерес до Іспанії декількома факторами. «Вартість життя в цій країні не сильно відрізняється від українських показників, а то і нижче. Наприклад, комунальні витрати складають у середньому 200-250 євро на рік, оплата електрики і води – приблизно 70 євро на місяць на сім'ю з 3-4 осіб. Плюс — хороші екологія та клімат, порівняно недороге медобслуговування — від 50 євро на місяць. Все це важливо для тих, хто шукає житло для себе. Для інвесторів ключовими факторами є порівняно невисокі ціни, можливість отримати іпотеку (під 3-3,5% річних), і, головне — дохідність, яка може досягати 11%», — говорить експерт.

Схожі «бонуси» шукають покупці житла в Болгарії, Португалії. На Кіпрі і на Мальті можуть бути і додаткові переваги — при купівлі дорогої нерухомості можна розраховувати на отримання виду на проживання.

Також українців підкуповує надійність інвестицій.

«Якщо вірити звітам PwC таUrban Land Institute, можна стверджувати, що інвестиції в нерухомість залишаються одними з найвигідніших вкладень», — каже адвокат і засновник компанії «Мігроніс» Анатолій Лєтаєв.

Багато українців розраховують, що, придбавши апартаменти на європейському узбережжі, вони зможуть не тільки отримувати стабільну ренту, а в майбутньому ще й зароблять на продажі житла. Скажімо, в Іспанії ціни на нерухомість за останні 8 років зросли на 30%. «Щоправда, при швидкій перепродажі навряд чи вийде добре заробити, так як існує податок на дохід у разі перепродажу в перші три роки. Але варіантом для інвестицій може стати купівля ділянки під віллу на продаж. Таким способом можна заробити 30-40% від вкладених інвестицій», — розповіла Петрачкова.

У Хорватії, ціни на житло ростуть з 2015 року, але не такими високими, як в Іспанії, темпами — приблизно на 2-3% в рік. Зате і стартові ціни тут нижчі— ще реально знайти квартиру за 40-60 тисяч євро, тоді як в Іспанії таких пропозицій стає все менше. Схожа ситуація і в Чорногорії — популярність місцевих курортов серед туристів, як і ціни на нерухомість, постійно зростають. Але поки що є і порівняно бюджетні пропозиції. Скажімо, в Будві однокімнатну квартиру на вторинному ринку площею 33 квадрата недалеко від пляжу можна купити за 45 тисяч євро. При цьому можна отримати ще й вид на проживання.

На Мальті, де в обмін на інвестиції теж обіцяють вид на проживання, ціни набагато вищі. Квартира на дві спальні площею 68 квадратів в Сент-Джуліанс пропонується за 300 тисяч євро, а середня ціна квадрата в цій країні — 3,2 тисячі євро.

На Кіпрі на ВНП можна претендувати, вклавши в нерухомість від 300 тисяч євро. «Не секрет, що нерухомість на Кіпрі переоцінена. Ринок нерухомості в цій країні перегрітий через популярність програми громадянства за інвестиції. Складно сказати, що буде з нерухомістю на Кіпрі через 3-6 років, але зараз все ще зберігається досить високий попит за рахунок паспортної програми», — зазначає Лєтаєв.

Для себе: атмосфера і бюджет

Вибір курортної нерухомості залежить від того, для яких цілей ви її купуєте. Якщо для себе, то тут все більш-менш зрозуміло: як правило, люди керуються власними смаками й уподобаннями, а також бюджетом. Але і тут ріелтори радять враховувати варіанти здачі внайми в міжсезоння або наступного продажу. Наприклад, «прилаштувати» квартиру в міжсезоння орендарю в Болгарії буде непросто, а сезон занадто короткий (з травня до вересня). У період простою все одно доведеться оплачувати комуналку і нагляд за апартаментами, а це, щонайменше, 100 євро на місяць. У Туреччині таких проблем немає, так як сезон в курортних регіонах набагато довший— з квітня до жовтня, плюс потік є навіть у міжсезоння. Плюс в Туреччині будь-якій покупець житла може розраховувати на вид на проживання.

Вигідний перепродаж в тій же Болгарії — теж під питанням. Після будівельного буму болгарські курорти переповнені нерухомістю, а туристичний потік за збільшенням пропозиції на встигає. Тому багато хто змушений продавати апартаменти, куплені в якості «дохідної нерухомості», зі знижками до 20%. «Зараз там дуже багато новобудов з різними «фішками» — закриті комплекси з дитячими майданчиками, басейнами, спортзалами тощо. Тому нерухомості на вторинному почала програвати», — зазначила Петрачкова.

Важливо також враховувати містобудівні плани місцевої влади. В іншому випадку може виявитися, що, любителю усамітненого відпочинку, що купив будиночок на березі, через пару років доведеться миритися з витратами будівельного буму, а згодом — терпіти натовпи туристів. Деякі продавці самі вказують цей факт при описі об'єкта. Так, покупцям квартир в одному з житлових комплексів турецької Аланії обіцяють, що в найближчі кілька років в околицях нічого будувати більше не будуть.

Для доходу: як працює курортна нерухомість

Тим, хто інвестує в курортну нерухомість для заробітку з оренди, важливі інші нюанси.

«Для довгострокової здачі найбільш ефективні недорогі апартаменти з однією спальнею вартістю від 40 тис євро. Дохідність склала 10,5-11% річних. Якщо власник все ж таки хоче і сам приїжджати відпочивати, а в інший час здавати, то краще обирати нерухомість ближче до моря, в районах з гарною інфраструктурою. Річна дохідність становить 8-10%», — радить Петрачкова. У Греції, де житло дешевше, ніж в Іспанії, і дохідність нижча— 6-7% річних.

При цьому, наприклад, в Іспанії різниця між двокімнатними апартаментами на вторинному ринку і в новобудові може відрізнятися на третину (60 тисяч проти 90 тис євро і вище). Але розумніше буде вкласти більше, щоб отримати більш конкурентний об'єкт, який простіше здати в оренду і перепродати в разі необхідності.

«За даними PwC, сукупний попит для здачі в оренду житла в Іспанії — 265 тис. нових об'єктів. Тож зараз сприятливий час для інвестицій в нерухомість цієї країни», — упевнений Лєтаєв.

Звернути увагу на новобудови варто і в Італії. «Останні дані італійського статистичного агентства Istat показують падіння індексу цін на нерухомість в цій країні на 0,8%. Що дивно виглядає на тлі загального зростання цін на нерухомість в Європі. Справа не в тому, що в Італії немає гідних об'єктів нерухомості, а в тому, що їх там не так багато. Ціни на новобудови зростають, а на вторинному ринку — падають. Через нестабільність економіки в країні інвестори все ще побоюються вкладати гроші в нерухомість. Хоча побоюватися варто тільки старих об'єктів, які продовжують падати в ціні. Так що можна придивитися до нових об'єктів», — радить Лєтаєв.

А ось Португалія, навпаки, стала «відкриттям» для інвесторів.

«За даними JLL, зростання цін на нерухомість тут становить 6,09%. Moody's Investors Service прогнозує зростання цін на житло від 7% до 8% кожен рік до кінця 2020 року. Схожий прогноз і у Standard & Poors, за звітом якого, Португалія займає другу сходинку в Європі за зростанням цін на нерухомість і поступається лише Ірландії. Зростанню економіки сприяє відразу кілька факторів. Головний — відновлення іпотечного ринку, так на сьогоднішній день навіть нерезидент може розраховувати на відсоткову ставку від 2,5% до 4% за іпотеку при внеску 50-60% від вартості об'єкта. Також є податкові канікули, які можуть отримати іноземці, оформивши «золоту візу». Цією можливістю вже активно користуються французи, італійці та британці», — говорить Анатолій Лєтаєв.

В Туреччині купити квартиру в новобудові можна зовсім дешево. Наприклад, двійка вже з ремонтом, сантехнікою і навіть меблями в Аланії пропонується за 72-75 тис. євро. На вторинці двокімнатні апартаменти в Аланьї коштують 50-60 тисяч. За 50 тисяч виставлена квартира площею 65 квадратів в 250 метрах від пляжу. За додаткові 8 тисяч можна отримати також всі меблі і техніку.

Втім, дешево — ще не значить вигідно. Для багатьох українців, які вирішили вкласти заощадження в закордонну курортну нерухомість, може стати сюрпризом той факт, що здавати свої апартаменти в оренду «просто так» реально далеко не у всіх країнах. В Іспанії, наприклад, потрібна спеціальна ліцензія на здачу житла в оренду, і вартість квартири без ліцензії та з такою суттєво різниться. Так, в Барселоні різниця в ціні апартаментів, які можна легально здавати і в яких можна тільки жити (або доведеться оформлювати документи з нуля) іноді відрізняється в 1,5 рази. А так як тяганини з ліцензіями вистачає, ті, хто не зможе їх отримати, будуть змушені звертатися до послуг спеціалізованих компаній. Їх комісійні можуть «з'їсти» левову частку планованого прибутку з оренди.

Марія Коливанова