«Мінфін» підготував рейтинг забудовників західних областей України та з’ясував, що відбувається на локальних ринках житла, і на що варто звернути увагу, обираючи там нерухомість.
17 грудня 2025, 7:10
Рейтинг забудовників західного регіону України: всі особливості місцевих новобудов
Аналітика ринку нерухомості свідчить, що у 2024 році на заході України почали змінюватися інвестиційні пріоритети покупців. Попит на первинному ринку житла поступово зміщується з найрозкрученіших і дорогих міст у бік менш перегрітих, але умовно безпечних локацій, де ціни, масштаби проєктів і ризики виглядають збалансованішими.
На українському ринку нерухомості зʼявилися нові фаворити — локальні сегменти житла в окремих містах західного регіону.
Хто і як будує у західних областях України
Минулого року в Івано-Франківській, Тернопільській, Волинській, Закарпатській та Чернівецькій областях, які увійшли до рейтингу забудовників Заходу України за 2024 рік, було введено в експлуатацію майже 550 тисяч кв.м. житла на 10,3 тисяч квартир (це більше, ніж, наприклад, у Києві, де здали трохи більше 10 тисяч квартир).
Для порівняння: у 2023 році в цих областях ввели в експлуатацію близько 526 тисяч кв.м. житла на 9,2 тисяч квартир. Тобто західноукраїнські забудовники нарощують темпи, а сам ринок став другим, за активністю, на будівельному ринку після столиці.
Та, на відміну від Києва, де працюють декілька великих забудовників, у західноукраїнських областях будують десятки локальних компаній, що реалізують переважно невеликі проєкти. Скажімо, якщо в рейтингу столичних забудовників за 2024 рік від «Мінфіну» фігурувало 22 забудовники та 34 ЖК, то в рейтингу західного регіону — 54 забудовники і 74 житлові комплекси. При цьому житло вводилося в експлуатацію у 86 будинках та 31 секції, що робить західний ринок одним із найбільш фрагментованих в Україні — з великою кількістю дрібних і середніх проєктів замість кількох масштабних комплексів.
І якщо Київ концентрує найбільші площі та найвищі бюджети житлової забудови, то західний регіон минулого року став одним із ключових драйверів сегмента новобудов. Активізація місцевої первинки підтверджує високий попит на житло на заході України — через внутрішню міграцію, повернення частини сімей з-за кордону та відносну стабільність регіону.
Ще одна особливість ринку новобудов Заходу України — акцент на невеликому за площею житлі. Якщо в Києві та Львові поступово зростають площі квартир, скажімо, якщо у столиці середня площа квартири — 76,2, а у Львові — 54,8 кв.м., то в західноукраїнських новобудовах — 53,4 кв.м.
До першої п'ятірки забудовників нового рейтингу від «Мінфіну» потрапили компанії Blago (минулого року введено в експлуатацію близько 178 тисяч кв.м. житла — це понад 3,3 тисяч квартир), Socium Developer (майже 36,3 тисяч кв.м. та 628 квартир), «Матла» (близько 30,9 тисяч кв.м. та 556 квартир), «Луцьксантехмонтаж № 536» (22,5 тисячі кв.м. та 383 квартири), «Інтергал-Буд» (близько 16,6 тисяч кв.м. та 297 квартир, але поза даним рейтингом забудовник вводив в експлуатацію будинки також в інших регіонах України: Київ, Львів).
Як бачимо, після першої п'ятірки обсяги введеного в експлуатацію житла різко падають. Загалом же 70% забудовників, що фігурують у рейтингу «Мінфіну», здали за минулий рік менш ніж по 10 тисяч квадратних метрів житла.
Якщо говорити про локальні особливості первинки, то, наприклад, у Закарпатті «Мінфін» виявив чи не найбільший хаос у документах.
У Тернополі, Івано-Франківську та Закарпатті також багато заміських проєктів. Тренд 2023−2025 років — попит на малоповерхові будинки та дедалі більше земельних ділянок за містом.
В Івано-Франківську, Луцьку та Тернополі будують не тільки в містах, а й у навколишніх селах, де земля дешевша, що дозволяє реалізовувати великі проєкти. Крихівці, Вовчинець, Липини, Струмівка, Петриків уже фактично стали частиною міської забудови.
Будівництво зміщується за межі міст, таким чином формуючи нові «спальні пояси» на заході України.
Ще одна «родзинка» від забудовників Заходу України — висока частка змішаних об'єктів (житло плюс комерційні приміщення). Місцеві девелопери фактично створюють маленькі «мікрорайони» з магазинами, офісами та сферою послуг, реалізуючи новий український формат «міста в місті».
За кількістю зданих минулого року ЖК, лідирують Івано-Франківськ та Івано-Франківський район — 28 житлових комплексів. Зокрема: U One, Union, A5, IQ House, Family Plaza, Manhattan, «Паркова алея», Comfort Park, «Молодіжний», Lystopad, «Світанок» у самому Франківську, а також об'єкти у селах Крихівці, Вовчинець та інших — «Козацький», Millennium, «Містечко Козацьке», «Квартал Краківський» тощо.
На другому місці — Луцьк і Луцький район із 17 ЖК: Green Street, Dream Town, «Супернова»,«Атлант», Green Estate, Compass у Луцьку, а також ЖК «Прем'єр», U Home, «Перший квартал», Grand Липини, StyleUP, «Амстердам», «Модерніст» та інші у Зміїнцях, Липинах, Струмівці.
На третій сходинці — Тернопіль та Тернопільський район із 16 ЖК: «Київський», «Варшавський мікрорайон», Beverly Hills, «Східна Брама», «Централ Хол», ЖК на вул. Чернівецькій, «Сонячна тераса» та інші.
Четверте місце за кількістю зданих ЖК — за Ужгородом і Закарпатською областю: 10 комплексів, зокрема, «Сторожницький», Grand Hills, «Садовий», City Lux, West Towers, «Родовід», Panorama, ЖК на вул. Богомольця та інші.
До першої п'ятірки також потрапила Львівська область (без Львова), де було введено в експлуатацію 7 ЖК у Новояворівську, Стрию, Сокалі, Мостиськах, Золочеві, Дрогобичі та Яремчі.
Докладно подивитися рейтингову таблицю можна за посиланням: Рейтинг забудовників західних областей України за 2024 рік
Місцева особливість — комфорт без резервного живлення й паркінгу
Більшість житлових комплексів у західноукраїнських областях будують і здають упродовж 2−4 років, що є досить непоганим показником для первинки. Водночас є й свій перелік довгобудів та перезапущених проєктів.
Зокрема, історія реалізації ЖК U One (Blago), відповідно до даних дозвільної документації, тягнеться ще з 2008 року — проєкт остаточно ввели в експлуатацію наприкінці вересня 2024 року.
ЖК «Паркова алея», відповідно до даних Реєстру будівельної діяльності, споруджували з 2008 до 2025 року, ЖК «На Шептицького» (РІЕЛ-БУД) — з 2010 до 2021 року, ЖК по вул. Шухевича у Самборі — з 2009 до 2015 року. І таких кейсів чимало.
Це свідчить про те, що частина ділянок проходила декілька етапів: зміну проєкту, добудови, затримки.
Водночас є й декілька об'єктів із формально дуже коротким «періодом будівництва». Скажімо, ЖК по вул. Чернівецькій, 64а (забудовник «Добробуд») за документами споруджувався лише три місяці — з 26 квітня до 30 липня 2021 року.
ЖК «Долина Троянд» (Будсервіс) — з 5 лютого до 24 квітня 2024 року.
Очевидно, це не весь реальний цикл будівництва, а лише його частина (наприклад, добудова чи оформлення окремої черги), однак у публічних даних такі строки виглядають дивно. Тож, варто враховувати, що дати в реєстрах не завжди відображають реальний термін будівництва.
Ще одна «дивина» західноукраїнського ринку нерухомості — поєднання високого рівня комфортності та інфраструктури з провалом в енергетичній автономності.
Близько 70% ЖК у рейтингу «Мінфіну» позиціонуються, як комфорт-клас. При цьому середні ціни складно назвати низькими. У деяких комплексах вартість квадратного метра сягає 37−38 тисяч грн, а є й такі, де за квадрат доводиться платити понад 63 тисячі грн (наприклад, Panorama в Ужгороді). Бюджет на середньостатистичну квартиру — близько 1,9 млн грн.
Водночас резервне живлення в місцевих новобудовах — дефіцит. Власний генератор у всіх будинках мають менше 20% ЖК, ще близько 10% можуть запропонувати часткове резервне живлення.
У понад 60% новобудов генератори взагалі не передбачені, навіть у висотних комплексах на 10−16 поверхів. Це одна з найбільших відмінностей від Києва та області, де генератори вже стали нормою. Звичайно, перебої з електроенергією на заході країни менші, ніж у столиці, однак ворог продовжує атакувати енергосистему, тож, як розвиватиметься ситуація надалі — невідомо.
Ще одна проблема ЖК — паркінги. Підземний паркінг є лише у чверті проєктів. Здебільшого забудовники пропонують лише гостьові місця або гаражні бокси. Водночас трапляються комплекси з суттєвим дисбалансом між кількістю квартир і паркомісць, що створює ризики дефіциту місць для авто після заселення будинків.
Укриття в житлових комплексах західних областей — здебільшого несистемні. Лише невелика частина ЖК мають спеціалізовані укриття. Здебільшого укриттями фактично слугують паркінги або цокольні рівні будинків.
ЖК із повним «пакетом інженерії» на ринку лише 5−7%. Генератор, підземний паркінг і ліфт мають лише окремі комплекси, зокрема, Manhattan, U One, «Київський» (Івано-Франківськ), «Долина Троянд» та інші.
Водночас програма «єОселя» тут працює не лише в бюджетному сегменті. Вона доступна приблизно в третині ЖК (понад 20 комплексів). Це переважно комфорт-клас, однак є і преміум- та бізнес-клас (наприклад, «Прем'єр», StyleUP, City Lux, «Ядро»). Тож, попри окремі недоліки, житло в західноукраїнських новобудовах швидко розкуповують.
У понад 20 ЖК, що фігурують у рейтингу «Мінфіну», вільних квартир у продажу від забудовника уже немає.
Об`єкти з потенційними ризиками: на що звернути увагу покупцям
Під час роботи над рейтингом «Мінфін» зафіксував декілька категорій проблем, які стосуються різних забудовників у різних містах.
Зокрема, у забудовника Socium Developer виникла скандальна ситуація з ЖК «Козацький». Йдеться про спори між інвесторами та компанією щодо квартир: покупці стверджували, що сплатили за житло, але не змогли оформити право власності. За словами інвесторів, забудовник відмовлявся передавати документи.
Декілька справ дійшли до судів, які визнали вимоги покупців обґрунтованими та зобов’язали забудовника передати їм квартири.
Факт того, що інвесторам довелося через суд відстоювати вже оплачені квартири, свідчить про юридичні ризики та неналежну поведінку забудовника. Це не впливає на площі чи темпи введення житла в експлуатацію, але суттєво впливає на репутацію компанії.
Ще один кейс — компанія «Новий Дім Буд» та її ЖК Millennium (NDB). Для будинків № 34−37 у цьому комплексі в публічному Реєстрі будівельної діяльності відсутній документ на виконання будівельних робіт. Йдеться про ключовий дозвільний документ, який підтверджує право забудовника здійснювати будівництво на відповідних чергах або секціях. Причина відсутності документа не вказана.
У новобудові компанії «Інвест Родина» (Тернопіль) на вул. Володимира Великого в Реєстрі будівельної діяльності відсутній документ на земельну ділянку.
«У дозвільному документі, що міститься в архівній складовій частині Реєстру будівельної діяльності, відсутні відомості про документ, який засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою», — зазначено в реєстрі.
Це означає, що в наявному дозвільному документі немає підтвердження права на землю. Причини цього не уточнюються.
Ще одна проблемна новобудова в Тернополі — ЖК «Загребелля». Місцеві медіа повідомляли про гучну справу щодо можливого незаконного видобутку піску.
У публікаціях ідеться про претензії правоохоронних органів щодо видобутку корисних копалин, та наведено позицію представників компанії, які заявляють, що звинувачення є безпідставними та будуть оскаржені в судах. Станом на момент підготовки матеріалу остаточних судових вердиктів у цій справі немає.
В Ужгороді окремої уваги потенційних покупців потребує ЖК «Садовий». Квартири в цьому комплексі продає не забудовник, а агенція нерухомості «Корпорація новобудов Ужгород». Це нетипова для первинного ринку модель, оскільки зазвичай публічним представником новобудов виступає саме забудовник, а не посередник.
Ця агенція також пропонує квартири ще в трьох ЖК, які, за твердженням рієлторів, були здані в експлуатацію минулого року. Водночас жодного сертифіката або декларації про введення цих об'єктів в експлуатацію «Мінфін» не знайшов у відкритому доступі, тому вони не були включені до рейтингу.
Крім того, «Мінфіну» не вдалося виявити документи про введення в експлуатацію ще низки новобудов, хоча про їх здачу заявлялося публічно. Зокрема:
Забудовник СБ ГРУП— ЖК Crystal (Ужгород): 153 квартири, 12 поверхів; у І кварталі 2024 року введено будинки 7−8, вул. Миколи Бобяка, 1 г.
Забудовники MKV та Закарпатська будівельна компанія— ЖК «Будапешт» (Ужгород): 74 квартири, 9 поверхів; у І кварталі 2024 року введено секції 3 і 4, Слов’янська набережна, 21А.
ЖК на вул. Хмельницького, 163/1 (Берегове): 49 квартир, 6 поверхів; у IV кварталі 2024 року введено будинок.
ЖК на вул. Козацькій, Чагор — будинки 1, 2, 3: кожен по 16 квартир, 4 поверхи; у І кварталі 2024 року введено будинки, вул. Козацька, 14.
ЖК «Маямі» (Ужгород): 34 квартири, 5 поверхів; у IV кварталі 2024 року введено будинок та інші об'єкти.
Загалом у цих забудовників налічується понад 10 об'єктів із не до кінця зрозумілим юридичним статусом.
Також «Мінфін» звернув увагу на змішані та «дивні» цільові призначення окремих земельних ділянок під забудову в західних областях. Наприклад, у ЖК «Родовід» (Ужгород) земля має цільове призначення «для іншої комерційної діяльності», але на ній збудовано житловий комплекс. Для покупця це червоний прапорець: житло на комерційній землі — це потенційні ризики з оформленням.
Ще один приклад — ЖК «Централ Хол» (Тернопіль) із цільовим призначенням ділянки «для обслуговування викуплених будівель та споруд». Ймовірно, йдеться про реконструкцію старого фонду, хоча фактично збудовано новий об'єкт.
Є також об'єкти, щодо яких у реєстрі обмаль даних про землю або строки будівництва. Зокрема, щодо ЖК на вул. Володимира Великого, 9 (забудовник — «Інвест Родина») у реєстрі прямо зазначено відсутність документа на земельну ділянку в дозвільному пакеті. Це ще один сигнал для потенційних покупців про необхідність ретельної перевірки документів.
Як зменшити ризики при купівлі житла: поради юристів
Первинний ринок житла західного регіону України з великою кількістю локальних забудовників, «дивними» документами та подекуди відверто скандальними кейсами — це доволі ризиковані інвестиції. Тому «Мінфін» запитав у юристів, на що варто звертати увагу, вибираючи житло.
Як зазначає адвокат, керівник практики нерухомості та будівництва юридичної компанії «Де-юре» Іван Топор, ключовими є декілька моментів:
1. Репутація забудовника
Перший крок — уважно оцінити репутацію компанії, якій інвестор довіряє свої гроші. Варто дослідити обсяг реалізованих проєктів і належність виконання взятих на себе зобов’язань (своєчасність завершення будівництва, якість робіт, відгуки покупців). Також важливо з’ясувати наявність і характер судових спорів, боргів, проблемних об'єктів і постраждалих інвесторів. Окрему увагу варто звернути на тривалість роботи забудовника на ринку та способи врегулювання конфліктних ситуацій.
2. Земельна ділянка та законність будівництва
Наступний блок перевірки стосується земельної ділянки та правових підстав для будівництва. Необхідно переконатися у наявності прав на землю (власність або оренда), відповідності цільового призначення — саме для багатоквартирної житлової забудови, а не для індивідуального будівництва чи обслуговування будівель. Також потрібно перевірити наявність і чинність містобудівних умов та обмежень, дозволу на будівництво, а також відсутність судових спорів щодо дозвільної документації (арешти землі, заборони на проведення будівельних робіт тощо).
3. Схема інвестування та участь у державних програмах
Перед підписанням будь-яких документів важливо зрозуміти, яким саме способом забудовник залучає кошти: продаж майнових прав, пайові внески до кооперативу, продаж прав на майбутні об'єкти нерухомості, участь у фонді фінансування будівництва тощо. Потрібно перевірити, з ким саме укладається договір і кому здійснюється оплата — чи є ця особа замовником будівництва або партнером замовника (девелопер, сторона договору спільної діяльності тощо). Окремо варто з’ясувати, чи допускає обрана схема інвестування використання державних програм, зокрема, «єОселі» чи «єВідновлення».
4. Договірні відносини та фінансові умови
Договір визначає не лише параметри квартири, а й рівень захисту прав інвестора. У ньому мають бути чітко зазначені:
— точна адреса та номер квартири, поверх, секція, схематичне зображення об'єкта;
— загальна і житлова площа та порядок перерахунку ціни, у разі зміни площі за фактом обмірів;
— терміни завершення будівництва, введення в експлуатацію, підписання акту приймання-передачі та реєстрації права власності;
— відповідальність за прострочення (штрафи, пеня, право на розірвання договору та повернення коштів);
— порядок і наслідки припинення договірних відносин із ініціативи інвестора;
— фіксація ціни: у гривні чи в еквіваленті, а також курс, за яким здійснюються платежі та повернення коштів.
5. Статус об'єкта будівництва
Ступінь готовності будинку визначає як рівень ризику, так і цінову гнучкість. Якщо будинок ще будується, варто реально оцінити темпи робіт і фактичну стадію готовності, з огляду на заявлені строки. Якщо ж будинок уже збудований, необхідно перевірити наявність сертифіката про введення в експлуатацію, присвоєння адреси та відсутність арештів чи іпотек у реєстрі прав.
6. Локація та інфраструктура
Навіть якісний будинок може виявитися незручним для проживання через невдалу локацію. Варто оцінити транспортну доступність, наявність поблизу шкіл, дитсадків, магазинів і медичних закладів. Також варто звернути увагу на планування території: двір без авто, паркінг, дитячі й спортивні майданчики, озеленення. Важливо перевірити перспективи навколишньої забудови, щоб під вікнами через декілька років не з’явився новий висотний будинок.
7. Технічні характеристики будинку та квартири
Технічна складова безпосередньо впливає на комфорт і майбутні витрати. Потрібно звернути увагу на матеріали стін, тип перекриттів, утеплення, клас енергоефективності, систему опалення. Також варто перевірити якість вікон, дверей, ліфтів і вентиляції, відповідно до проєкту або договору. Не менш важливо з’ясувати, у якому стані квартира передається інвестору — з чорновим чи чистовим оздобленням, із радіаторами, лічильниками та міжкімнатними перегородками.
8. Безпека та воєнні ризики
Насамперед потрібно перевірити наявність укриття або паркінгу, який реально може використовуватися, як укриття. Важливо оцінити автономність будинку — наявність генератора, накопичувачів енергії, резервного водопостачання. Окремо потрібно зважати на віддаленість від об'єктів критичної інфраструктури чи військових цілей, які потенційно можуть бути під загрозою обстрілів.
«Перевірте дозволи та статус об'єкта у „єдиній“ системі (ЄДЕССБ) — переконайтеся, що у забудовника є документи на початок будівництва та Декларація про готовність, їх можна перевірити на Порталі державної електронної системи у сфері будівництва (e-construction). Наявність декларації/звіту про готовність — ключова ознака, що об'єкт введено в експлуатацію у встановленому порядку», — радить Максим Боярчуков, керуючий партнер юридичної компанії «Максим Боярчуков та Партнери». Не менш важливо, на його думку, перевіряти право забудовника на землю, адже якщо з цим є проблеми, будівництво може вважатися самочинним, а це унеможливлює державну реєстрацію права власності на квартиру та створює ризики знесення, арештів і судових спорів. «Стаття 376 ЦК чітко регулює наслідки самочинного будівництва, тому перевірка прав на землю — обов’язкова», — зазначив Боярчуков.
«Перший крок — з’ясувати кадастровий номер земельної ділянки. Це дозволить перевірити її цільове призначення, власника або землекористувача, а також обмеження у використанні. Якщо цільове призначення невідповідне, то забудова може затягнутися або взагалі зупинитися. Аналогічно, якщо функціональна зона за містобудівною документацією не передбачає житлову забудову, є ризик отримати довгобуд замість квартири. Коли на ділянці не передбачено будівництва житла, забудовник інколи реєструє об'єкт, як апарт-готель. Для покупця це означає, що після введення в експлуатацію у власність покупця буде передана не квартира, а апартаменти, а це і підвищений тариф на комунальні послуги, і неможливість зареєструвати місце проживання, та низка інших можливих побутових незручностей у майбутньому.
Корисно також перевірити обмеження на ділянці. Наприклад: охоронні зони інженерних мереж (газопровід, ЛЕП), санітарно-захисні зони, прибережні захисні смуги, охоронювані археологічні території. Такі обмеження можуть частково або повністю унеможливити будівництво", — додала Любов Полішкевич, керуюча партнерка Юридичної фірми «Результат», керівниця практики земельного права та нерухомості.
/>
Автор:
За участю:
Коментарі - 4