Рейтинг забудовників передмістя Києва-2023. Методика.

До нього увійшли забудовники, які за 2023 рік ввели в експлуатацію хоча б один житловий об'єкт у прилеглих до Києва населених пунктах.

Цей рейтинг сформовано за 2023 рік. На порталі «Мінфін» останній рейтинг забудовників київської області виходив у 2021 році. Тоді оновлювалися дані кожні пів року, та тепер ми вирішили розглянути результати діяльності забудовників за рік в цілому.

«Мінфін» наголошує, що кількість зданих квадратних метрів, об'єктів чи квартир не є абсолютним показником надійності забудовника, а є лише одним із критеріїв оцінки компанії.

Ми вважаємо, що читачі приймають рішення про інвестування в нерухомість не лише на основі рейтингу, а враховують багато інших чинників для формування повної картини про об'єкт.

Що і як рахували

Підстава для включення в рейтинг — наявність сертифіката або декларації, який видала Державна інспекція архітектури та містобудування України (ДІАМ) про відповідність збудованого об'єкта проєктній документації та його готовність до експлуатації.

​Ми враховували виключно нове будівництво, ігноруючи реконструкції чи коригування проєктів.

Як і раніше, основними показниками в рейтингу є загальна площа квартир і кількість житлових приміщень (квартир або кімнат), що дає змогу отримати уявлення про масштаби проєкту. Ці показники є стандартними і відображаються в усіх версіях рейтингу.

Головним показником для розміщення у рейтингу є кількість квадратних метрів ЖК, зданих і введених в експлуатацію в 2023 році. Чим більша кількість квадратних метрів, тим вище місце в рейтингу.

Компанії, які не надали додаткову інформацію для рейтингу або для яких у відкритих джерелах недостатньо даних, розміщені в кінці таблиці з позначкою «немає даних».

Ми не включали сертифікати на об'єкти, що не належать до житлової площі, такі як парковки, трансформаторні підстанції, громадські будівлі та дитячі садочки. Також не брали до уваги ЖК, де в документах вказано реконструкцію чи коригування.

Важливим аспектом є те, що не всі забудовники об'єктивно вказують клас комфортності. Тому у таблиці зазначено «заявлений клас комфортності» — це той клас, який вказав девелопер. Ця інформація допоможе інвесторам об'єктивно оцінити житловий комплекс і визначити, чи відповідає вартість квадратного метра його реальному рівню комфортності.

«Мінфін» зібрав також відомості про замовника будівництва для кожного житлового комплексу. Це важлива інформація, адже зони відповідальності у замовника і забудовника різні, і покупцю слід розуміти, з ким і які питання при потребі доведеться вирішувати.

Також ми створили карту, на якій є всі ЖК учасників рейтингу, які отримали сертифікати за 2023 рік.

Якщо у представників забудовників є інформація про зданий будинок, що не врахований в рейтингу, вони можуть відправити сертифікат/декларацію на пошту realty@minfin.com.ua.

Детальніше про рейтинг читайте в статті.

Щоб подивитися детальну інформацію про житлові комплекси — натисніть на рядок з обраним вами забудовником.

Які зміни внесли цього разу

Оновлений рейтинг забудовників передмістя Києва містить більше актуальної інформації, що дозволяє краще оцінити не лише фінансову доступність житла, але й рівень його безпеки та відповідність сучасним вимогам.

У новій версії рейтингу додано кілька важливих критеріїв, що дозволяють потенційним покупцям та інвесторам отримати більш глибоке розуміння якості проєктів та надійності забудовників. Ось ключові відмінності та нововведення:

1. Кількість сертифікатів та будинків за 2023 рік

У новому рейтингу є стовпці, які вказують на кількість отриманих сертифікатів та зданих будинків саме за 2023 рік. Це дозволяє оцінити актуальну активність забудовника та його надійність у поточному році, що дає більш релевантне уявлення про його здатність здавати об'єкти вчасно.

Відповідну інформацію ми збираємо на Порталі державної електронної системи у сфері будівництва. Сертифікат або декларацію про готовність об'єкта відтепер зможуть переглянути й інвестори, перейшовши за посиланням з рядку «Сертифікати» у картці кожного ЖК рейтингу.

2. Мінімальний бюджет на квартиру по кожному житловому комплексу

Однією з нових характеристик, яка з'явилася в даних про кожен ЖК, є інформація про мінімальний бюджет на квартиру в житловому комплексі. Ці дані можна побачити, якщо натиснути на рядок із забудовником — тоді з'явиться вікно з інформацією про введені ЖК в 2023 році саме від цього девелопера. Це важливий індикатор для тих, хто планує купівлю житла, адже дозволяє відразу зрозуміти початкові витрати. Ця інформація також дає змогу порівняти доступність різних ЖК на ринку.

3. Вартість квадратного метра

Оновлений рейтинг надає детальну інформацію про вартість квадратного метра в кожному житловому комплексі або розповідає про те, що всі квартири вже продані. Цей показник важливий для точного розрахунку фінансів при плануванні покупки та для порівняння різних варіантів.

4. Іпотека «єОселя»

У новій таблиці також присутній стовпець, що вказує на наявність можливості придбати квартиру в рамках державної іпотечної програми «єОселя». Це значне оновлення, яке вже є у Рейтингах Києва та Львова, та яке підкреслює актуальність інформації для тих, хто шукає варіанти іпотечного кредитування.

5. Паркінг та бомбосховище

Також ми додали інформацію про наявність і тип паркінгу в ЖК, оскільки паркінги та комори нині виконують важливу роль, зокрема як укриття.Ще однією важливою новинкою є наявність детальної інформації про тип паркінгу в житлових комплексах. Зважаючи на сучасні реалії, питання безпеки стало вкрай актуальним, і наявність підземного паркінгу в якості бомбосховища є додатковою перевагою для житлового комплексу. Інформація про гостьовий чи багаторівневий паркінг також є корисною для власників автомобілів.

6. Терміни будівництва

У таблиці з'явився стовпець, що містить точні терміни будівництва кожного житлового комплексу. Це дозволяє потенційним покупцям краще оцінити, скільки часу витратив забудовник, щоб довести будинок до стадії готовності об'єкта.

Які нюанси були під час збору інформації

Рейтинг забудовників передмістя має особливість, що збір даних про житлові комплекси є надзвичайно складним завданням. Це зумовлено тим, що деякі забудовники зводять багатоквартирні житлові будинки, але офіційно оформляють їх як «Індивідуальний житловий будинок з терасою» або як «Нове будівництво дачного будинку» чи «Садибний (індивідуальний) житловий будинок».

Багато таких будинків відносяться до класу наслідків СС1, який включає незначні ризики і охоплює зазвичай житлові будинки до 4 поверхів. Загалом у рейтингу є 26 будинків висотою до 10 поверхів. Клас наслідків визначає потенційні ризики для людей і майнові збитки у разі аварії об'єкта, і поділяється на три рівні: незначний (СС1), середній (СС2) і значний (СС3). Іноді забудовники навмисно занижують клас наслідків для уникнення строгих вимог до безпеки та скорочення витрат, що може створювати ризики для інвесторів і впливати на безпеку будівлі. Тому важливо перевіряти відповідність заявленого класу для захисту своїх інвестицій.

Головний ризик, пов'язаний із заниженням класу наслідків, полягає в тому, що це може негативно відбитися на надійності та безпеці будівлі. Невірно оцінений клас може стати причиною проблем при техногенних катастрофах або фізичних впливах на споруду.

Окрім того, в основній таблиці рейтингу ми взяли за основу кількість введених квадратних метрів житлової площі квартир або ж загальну житлову площу квартири. Це пов'язано з тим, що в сертифікатах з Реєстру документів ЄДЕССБ не завжди є вся інформація. В дозвільній документації не вказуються комерційні назви житлових об'єктів (тільки адреса), а в сертифікатах відсутні дані про всіх учасників будівельного процесу — забудовників, інвесторів, девелоперів. Тому, після збору первинної інформації про замовників та підрядників, редакція ідентифікує кожну компанію-забудовника за адресою об'єкта.

Класифікація видів цільового призначення земель

У рейтингу відображено цільове призначення ділянок, відведених під будівництво кожного з об'єктів. У таблицях воно зазначене у вигляді кодів. Нижче ви можете побачити їх «розшифровку».

Позначення, які зустрічаються в рейтингу

Найчастіше зустрічаються такі цільові призначення, вони є вірними для будівництва ЖК:

02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

02.07 Для іншої житлової забудови.

02.01 Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).

Інші значення:

03.02 Для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти

02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури

12.08 Для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій

01.05 Для індивідуального садівництва

Для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд

Вся інформація для рейтинга зібрана з відкритих джерел: пошуковиків, спеціалізованих порталів про нерухомість, офіційних сайтів забудовників.