Рейтинг забудовників Києва-2025: менше дешевого житла, більше квартир «із нюансами»

Рейтинг від «Мінфіну» охоплює 29 забудовників та окремих ЖК без публічного девелоперського бренду (ЖК «Захисник», Sovskyi Club House, Nagirniy House, ППС та ін). Детально з рейтингом київських забудовників можна ознайомитися тут.

Ми також поспілкувалися із забудовниками, та з'ясували, що зараз відбувається зі столичною первинкою, які нюанси зведення багатоповерхівок та чого чекати щодо цін на житло.

Київська первинка зорієнтувалася на середній клас

Минулого року лише п'ять київських забудовників (Stolitsa Group, IB Alliance, Royal House, РІЕЛ, Галжитлобуд) наростили обсяги введення житла в експлуатацію, а 8 (Інтергал-Буд, KAN Development, Ліко-Холдинг, bUd Development, ДБК-Житлобуд, Ковальська, Perfect Group, Futura hata) — скоротили їх.

В KAN Development пояснюють: перерозподілили ресурси на запуск нових проєктів. KAN Development розпочав будівництво ЖК «Біоритм» у центрі Києва, а також продовжив будівництво шкіл Освітнього холдингу А+.

Київська первинка зорієнтувалася на середній клас — 25 ЖК із 39 (а це близько 63%) позиціонуються, як житло комфорт-класу. Житла економкласу в столиці минулого року ввели вкрай мало — всього чотири житлових комплекси. В бізнес-класі здали 8 ЖК, в преміум — 1.

Така тенденція відображає зміну попиту на нове житло. Як розповіла «Мінфіну» керівник відділу маркетингу Alliance Novobud Ірина Міхальова, він став вибірковішим та раціональнішим.

«Покупці найчастіше вибирають готові або близькі до введення в експлуатацію проєкти. Перевага надається квартирам невеликого та середнього метражу, насамперед однокімнатним і двокімнатним. Особливу увагу приділяють плануванню, природному освітленню, функціональності простору.

Значно зросла увага до технічних характеристик будинку. Покупці запитують про резервні джерела живлення, інженерні системи, енергоефективність, наявність укриття або доступ до нього. Покупець також оцінює не лише ціну за квадратний метр, а й майбутню вартість володіння, стабільність роботи інженерії та рівень безпеки", — зазначила Міхальова.

Олена Рижова, комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд», також відзначає зміну пріоритетів потенційних покупців.

«Як і до війни, вони знову звертають увагу на інфраструктуру всередині і навколо житлових комплексів, наявність «зелених» зон, сучасних дитячих та спортивних майданчиків, шкіл і дитячих садочків, а також зручне транспортне сполучення. Люди зараз шукають житло для себе, тож хочуть жити в справжніх екосистемах або проєктах із концепцією «15-хвилинного міста», — пояснює вона.

Директор компанії «Євротранс» Євген Терлецький стверджує, що найбільший інтерес у покупців — до житла комфорт-класу з готовністю 50% та вище, або вже введеного в експлуатацію. Важливими стали безпека, наявність укриття, комунікаційна автономність та розвинена інфраструктура поруч.

У KAN Development «Мінфіну» розповіли, що 2025 рік став для компанії одним із найрезультативніших за час війни: кількість угод зросла вдвічі, порівнюючи з 2024 роком, при цьому поточний обсяг становить близько 60% від довоєнного рівня.

«Портрет покупця за останній рік майже не змінився — це молоді сім'ї 27−35 років, підприємці, ІТ-фахівці. Помітно зросла кількість військовослужбовців. Але змінилася якість вибору: люди стали значно вимогливішими. На перше місце вийшли репутація забудовника, реальна історія завершених проєктів, наявність укриттів, енергонезалежність будинків та якість управління комплексом після здачі.

Суттєво зросла швидкість прийняття рішень: якщо раніше процес міг тривати місяці, зараз клієнти визначаються за декілька тижнів. Покупці шукають не просто квартиру, а готову екосистему — концепцію «місто нульового кілометру» з інфраструктурою в пішій доступності: школами, медициною, спортом, комерцією", — пояснили у компанії.

Можливість купувати «трохи дорожче, але краще житло» багатьом покупцям відкривають програми пільгової державної іпотеки, зокрема, «єОселя». За підрахунками Рижової, «у 2025 році кількість запитів серед покупців житла комфорт-класу на „єОселю“ збільшився до 45%, і вже понад 27% переходять до реальних угод».

Як зʼясував «Мінфін», із 39 ЖК, що потрапили до нашого рейтингу, продажі через «єОселю» пропонують у 19: це практично всі проєкти «Інтергал-Буду», РІЕЛ, «Кан Девелопмент», а також окремі ЖК від компаній Ковальська, Perfect Group, Futura hata. 13 ЖК не беруть участь у «єОселі» — це переважно комплекси бізнес-класу, а також невеликі клубні будинки чи проєкти, у яких є нюанси з документами.

«єОселя» стала справжнім «фільтром» ринку. Участь у цій програмі — це, по суті, державна перевірка обʼєктів і забудовників. Якщо вони не допущені до участі — для потенційних покупців це тривожний дзвіночок, і варто розбиратися, чому ЖК не у «єОселі» (не відповідає вимогам, має проблеми з документами чи забудовник просто не подавався).

У KAN Development зазначають, що частка «єОселі» в структурі їхніх продажів становить 5−10% угод. «Більшість наших клієнтів купують житло ще на етапі будівництва. Натомість ключовим інструментом є безвідсоткове довготривале розтермінування — до 7 років зі стартовим внеском від 10%. Ним користується 50−60% покупців. В умовах, коли банківська іпотека коштує 19−21% річних, це раціональна альтернатива, яка дозволяє планувати фінанси без переплат», — кажуть у компанії.

Спадщина «Аркади», земельні нюанси та реконструкції замість нового будівництва

Лідером рейтингу став «добудовник чужих проєктів» — Stolitsa Group. Компанія очолює рейтинг завдяки масовій здачі будинків іншого забудовника, що вже пішов з ринку — «Аркади» (Еврика, Патріотика), виконуючи меморандум із владою від 2021 року.

Інвестори ЖК «Еврика» та «Патріотика» неодноразово зверталися зі скаргами щодо дотримання термінів будівництва та умов обміну квартир.

Ще одна цікава деталь: понад третини ЖК стоять на державній землі, 15 проєктів — на землі наукових установ, університетів, державних управлінь тощо. Таким чином, держава (а точніше, окремі її представники) стали «тихими партнерами» приватних забудовників, надаючи землю та статус замовника.

Ось неповний перелік ЖК, що стоять на землі державних установ:

• ЖК Варшавський-3 (Stolitsa Group) — земля ДП «НДВА «Пуща-Водиця»,
• «Еврика» (Stolitsa Group) — земля КНУ ім. Тараса Шевченка,
• «Голосіївський» (Інтергал-Буд) — земля Інституту водних проблем НАН,
• Sky Avenue (Інтергал-Буд) — земля Центрального територіального управління капбудівництва,
• «Теремки» (Інтергал-Буд) — земля ДП «Укрінвестбуд»,
• Dibrova Park (IB Alliance) —ДП «НДВА «Пуща-Водиця»,
• Nordica Residence (РІЕЛ) —ПАТ «Автоводсервіс»,
• Ok'land (РІЕЛ) — ПАТ «Київміськоформлення»,
• Файна Таун (КАН Девелопмент) —ПАТ «Центр агропромислових технологій» тощо.

Ще 11 ЖК мають цільове призначення землі, яке не відповідає житловому будівництву:

• ЖК Navigator 2 (ДБК-Житлобуд) — згідно з даними Державного земельного кадастру, земельна ділянка під ЖК Navigator 2 має цільове призначення коду 15.07 («для розміщення та забезпечення діяльності військових формувань») та перебуває у користуванні Управління державної охорони України.
• ЖК 4U— земля НАН, призначена для «досліджень і розробок».
• ЖК Ok'land (РІЕЛ) — «для адміністративних будинків та офісних будівель».
• ЖК Svitlo Park (Futura hata) — аналогічно, під адміністративні будинки.
• Kub29 (Ковальська) — для «іншої комерційної діяльності».
• ЖК Захисник — взагалі відсутній документ на земельну ділянку.
• ЖК Зарічний — під «будівлі тимчасового проживання» (02.03) — готельний формат, а не житло.
• ЖК Варшавський-3 та 7 Kvartal— під «інші будівлі громадської забудови» (03.15).

Відносно нова тенденція на ринку первинної забудови в столиці — так звані реконструкції. Кожен шостий проєкт із нашого рейтингу (наприклад, ЖК Nordica Residence, «Дніпровська мрія», 4U, Gravity Park) — саме реконструкція, а не нове будівництво. Промислові об'єкти, адмінбудівлі, готелі, інститути перетворюються на багатоквартирні ЖК. Це свого роду обхід процедур нового будівництва.

Реконструкція — це юридичний механізм, що дозволяє будувати житло на землях нежитлового призначення, уникати повної процедури нового будівництва, використовувати дозвільну документацію попередніх обʼєктів.

Це не означає, що проєкти-реконструкції якимось чином порушують будівельні правила. Але квартири в таких будинках можуть мати інший правовий статус. Скажімо, житло в Gravity Park відразу позиціонується як апартаменти, а не квартири.

Апартаменти вважаються, радше, рекреаційними обʼєктами, а не повноцінним житлом. Відповідно, вартість комунальних послуг для них чи не вдвічі вища. До того ж власник апартаментів не може розраховувати на постійну реєстрацію місця проживання. А при перепродажу вартість апартаментів може виявитися на 15−20% нижчою, ніж повноцінних квартир.

Чому дорожчає первинка та що буде з цінами

Цінники на житло у новобудовах у Києві, за підрахунками «Мінфіну», можуть відрізнятися вп'ятеро. Наприклад, найдешевша вартість житла комфорт-класу — в ЖК Great — від 31 550 гривень за квадрат, чи Dibrova Park (37 150 гривень). Поріг входу в інвестиційне житло — приблизно 1,3−1,4 млн гривень. За такі гроші можна придбати мікроквартири площею від 19−24 квадратів. Типовий комфорт-клас потребує бюджету від 2−3 млн гривень.

Середній діапазон цін — 50−70 тисяч за квадрат («Нова Англія», Kub 29, Svitlo Park, LikoGrad тощо).

Верхній ціновий сегмент — цінник за 100 тисяч («Новопечерські Липки» — 123 850 гривень за квадратний метр).

Преміум-сегмент коштує ще дорожче. Скажімо, в ЖК TRINITY квадратний метр коштує від 165 100 гривень, а мінімальний бюджет на квартиру складає 17,83 млн гривень.

За словами Рижової, за останній рік ціни на первинку в Києві зросли на 5−16%, залежно від класу житла та стадії готовності об'єкта.

«Це наслідок подорожчання будівельних матеріалів, логістики, енергоносіїв, а також дефіциту робочої сили. Додатковий чинник — обов’язкові вимоги до укриттів, інженерних систем та енергоефективності, які також збільшують собівартість квадратного метра.

У 2022 році будівельні матеріали подорожчали в гривні в середньому на 25−29%, у 2023-му — на 10−12%, у 2024-му — на 20−25%, за підсумками 2025 року маємо ще до 15% (бетон на 7−10 %, залізобетонні вироби — 12−15 %, щебінь і пісок — до 10 %). Відповідно, і вартість квадратного метра зростає, хоча й повільнішими темпами.

Наприклад, у проєктах компанії «Інтергал-Буд» у 2025 році вартість у сегменті бізнес та преміум зросла в середньому на 10−15%, у комфорт-класі — до 10%. До кінця 2026 року очікуємо приблизно таке ж зростання.

«Ще один чинник — структурний дефіцит нової пропозиції. З початку повномасштабної війни в Україні стартувало близько 700−800 нових житлових комплексів або нових черг вже існуючих ЖК. Для порівняння: у довоєнні 2018−2021 роки цей показник сягав 300−400 новобудов щорічно. Якщо говорити про прогноз, ми очікуємо помірне зростання цін — в межах 10−15% на рік у гривні. Різкого стрибка не буде, але й підстав для зниження цін немає», — пояснила Рижова.

У KAN Development підкреслюють, що дефіцит якісного житла в Києві — реальний. «За чотири роки війни ми не зупиняли будівництво жодного дня. У 2025 році ввели в експлуатацію чотири будинки загальною площею понад 50 тис. кв. м — це 570 родин, які отримали ключі. І стартували з ЖК „Біоритм“ — першим масштабним проєктом бізнес-класу в центрі столиці, будівництво якого ми почали зі школи, а не з продажів квартир. У 2026 році плануємо п'ять будинків, продовження „Біоритму“ та першу чергу школи на території Республіки з геотермальним полем та тепловими насосами», — розповіли у компанії.

Євген Терлецький каже, що основними викликами для забудовників стали зростання собівартості матеріалів, логістика, кадровий дефіцит та питання енергетичної стабільності. «Це впливає на строки реалізації та вартість житла, однак системні гравці продовжують працювати та виконувати зобов’язання перед інвесторами», — зазначили в компанії.

У «Євротрансі» також додали, що різких стрибків цін на первинці немає, але стабільний тренд на помірне зростання вартості зберігається.

«Надалі ми очікуємо обережне підвищення цін, особливо в якісних проєктах із високим рівнем готовності. Є чіткі тренди у інвестиційній нерухомості, які відображають очікування на збільшення попиту», — стверджують у компанії.

У «КАН Девелопмент» розповіли, що за останній рік ціни на житло в їхніх проєктах зросли в межах 5%. «Це зумовлено об'єктивними чинниками: збільшенням собівартості будівництва, подорожчанням матеріалів та енергоресурсів, ускладненням логістики, дефіцитом кваліфікованої робочої сили. Окремо — свідомі інвестиції в енергонезалежність та якість інфраструктури, які закономірно впливають на вартість.

Ми не маніпулюємо цінами, не створюємо штучний дефіцит. Натомість пропонуємо прозорі умови та довготривале безвідсоткове розтермінування, яке є раціональною альтернативою знижкам.

Щодо прогнозу: очікуємо подальше помірне зростання цін у межах 5−10% на рік. Причини — на стороні пропозиції: будувати дорожче, якісного житла на ринку менше, ніж потрібно, а вимоги покупців до стандартів зростають. Водночас різкого стрибка цін ми не прогнозуємо — ринок стабілізувався, а покупець стає раціональнішим. Нерухомість залишається одним із найнадійніших інструментів збереження капіталу в Україні — і ця тенденція лише посилюється", — підсумували у компанії.

Автор:

Головний спеціаліст відділу нерухомості порталів «Мінфін» та Finance.UA Анна Максимова

Пише на теми: Нерухомість, рейтинги забудовників від порталу «Мінфін», інвестиції в нерухомість

За участю:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки