На першому етапі відділ баз даних «Мінфіну» збирає офіційну інформацію про нові об'єкти житлової нерухомості, побудовані та здані в експлуатацію за звітний період.
Рейтинг забудовників Києва. Методика
Фактом, що підтверджує введення житлового будинку в експлуатацію, є отримання замовником будівництва сертифіката або декларації про готовність об'єкта в Державній архітектурно-будівельній інспекції України (ДАБІУ). Інформацію про видачу сертифіката ми беремо з бази даних ДАБІУ. «Мінфін» також просить забудовників надати фото цього документа з інформацією про кількість зданих квадратних метрів або знаходить ці відомості самостійно у відкритих джерелах.
Етап другий — перевірка учасників
В дозвільній документації не вказуються комерційні назви житлових об'єктів (тільки адреса), а в сертифікаті ДАБІУ відсутні дані про всіх учасників будівельного процесу — забудовників, інвесторів, девелоперів. Тому, після збору первинної інформації про замовників та підрядників, редакція ідентифікує кожну компанію-забудовника за адресою об'єкта. Інформацію беремо з відкритих джерел: пошуковиків, спеціалізованих порталів про нерухомість, офіційних сайтів забудовників.
На відміну від банківського ринку, де всі кредитно-фінансові установи на вимогу регулятора розкрили інформацію про кінцевих бенефіціарів, навіть найбільші забудовники, як і раніше приховують реальних власників бізнесу. Часто компанія-забудовник, яка володіє сертифікатом, навіть не згадується в цьому документі.
Третій етап — ранжування компаній
На основі зібраної інформації формується підсумковий рейтинг. У ньому більш високе місце займає учасник, який за звітний період здав найбільшу кількість квадратних метрів. Якщо у декількох забудовників в активі однакова кількість квадратних метрів, підключається ще один показник — кількість зданих в експлуатацію будинків. Якщо і ці показники співпадуть у кількох компаній, то більш високе місце займає той забудовник, який встиг побудувати більше всіх комплексів за час роботи на ринку.
У рейтинг включаються всі об'єкти, введені в експлуатацію за звітний період, — від малоповерхових будинків (3 і більше поверхів) до висотних житлових комплексів.
До уваги не беруться сертифікати ДАБІУ на об'єкти, які де-факто ще не були здані. Компанії, які відмовилися надати фото сертифікатів і дані про кількість побудованих квадратних метрів, відображаються в кінці рейтингу з позначкою «немає даних».
Якщо забудовниками житлового комплексу є кілька компаній, редакція звертається до них із запитом про те, хто з них основний. Якщо вони не надають цю інформацію, редакція самостійно визначає основного забудовника на підставі відкритих джерел. У рейтингу загальна площа і кількість квартир враховуються саме основному забудовнику.
У відповідь на запит редакції компанії можуть вказати в якості основних двох або більше забудовників. У такому випадку загальна площа і кількість квартир розділяються між ними в частках, згідно участі компаній в проекті.
Ще один нюанс: будинок фізично може бути один, але на кілька черг. Якщо кожна з них отримала окремий документ, то вважалася окремим будинком. Якщо ж один із забудовників здав два будинки з однаковою адресою (корпус 1 і 2 наприклад) і отримав тільки один сертифікат, то в графі «здані будинки» у нього буде показаний один будинок.
Важливі застереження
Інформацію про терміни затримки зі здачею об'єктів ми беремо з відкритих джерел — на спеціалізованих порталах, форумах, на сайтах забудовників. Невеликі затримки — терміном до 3 місяців, в рейтингу не враховуються.
«Мінфін» підкреслює, що кількість зданих в експлуатацію квадратних метрів, об'єктів або квартир не є абсолютним показником надійності того чи іншого забудовника, а лише одним з критеріїв, за яким можна оцінювати компанії.
Ми вважаємо, що рішення інвестувати в нерухомість читачі приймають не тільки на підставі рейтингу, а й виходячи з безлічі інших чинників, які дозволяють скласти більш повну думку про той чи інший об'єкт.
Класифікація видів цільового призначення земель
У рейтингу відображено цільове призначення ділянок, відведених під будівництво кожного з об'єктів. У таблицях воно зазначено у вигляді кодів. Нижче ви можете побачити їх «розшифровку».
Позначення, які зустрічаються в рейтингу
02.01 | Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка) |
02.02 | Для колективного житлового будівництва |
02.03 | Для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку |
02.04 | Для будівництва та обслуговування будівель тимчасового проживання |
02.05 | Для будівництва індивідуальних гаражів |
02.06 | Для колективного гаражного будівництва |
02.07 | Для іншої житлової забудови |
02.08 | Для цілей підрозділів 02.01-02.07 та для збереження та використання земель природно-заповідного фонду |
03.01 | Для будівництва та обслуговування будівель органів державної влади та місцевого самоврядування |
03.02 | Для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти |
03.03 | Для будівництва та обслуговування будівель закладів охорони здоров'я та соціальної допомоги |
03.04 | Для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій |
03.05 | Для будівництва та обслуговування будівель закладів культурно-просвітницького обслуговування |
03.06 | Для будівництва та обслуговування будівель екстериторіальних організацій та органів |
03.07 | Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі |
03.08 | Для будівництва та обслуговування об'єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування |
03.09 | Для будівництва та обслуговування будівель кредитно-фінансових установ |
03.10 | Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури |
03.11 | Для будівництва та обслуговування будівель і споруд закладів науки |
03.12 | Для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування |
03.13 | Для будівництва та обслуговування будівель закладів побутового обслуговування |
03.14 | Для будівництва і обслуговування інших будівель громадської забудови |
03.15 | Для цілей підрозділів 03.01-03.14 та для збереження та використання земель природно-заповідного фонду |
Коментарі - 2
Отсутствуют коды: 02.10, 18.00 присутствующие в рейтинге застройщиков.
Как понимаю, для больших комплексов а ля КТ и ФТ нужны оба кода 02.08, 03.15 либо выборочные из этого списка.
Для будівництва новобудов підходить Секція B: Землі житлової та громадської забудови, код 02
02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури
***
18.00 Землі загального користування (землі будь-якої категорії, які використовуються як майдани, вулиці, проїзди, шляхи, громадські пасовища, сіножаті, набережні, пляжі, парки, зелені зони, сквери, бульвари, водні об'єкти загального користування, а також інші землі, якщо рішенням відповідного органу державної влади чи місцевого самоврядування їх віднесено до земель загального користування). Ця класифікація відноситься до земель запасу, резервного фонду та загального користування.
02.08 — у КТ — Для цілей підрозділів 02.01-02.07, 02.09, 02.10 та для збереження та використання земель природно-заповідного фонду
03.15- у ФТ, площа > 2га. — Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови