«Мінфін» представляє рейтинг забудовників передмістя Києва-2025 та розповідає, що зараз відбувається на первинному ринку житла та які нюанси варто враховувати потенційним покупцям, аби із новим помешканням не отримати купу проблем.
4 червня 2026, 7:40
Рейтинг забудовників передмістя Києва: як змінилося житло та ціни на нього
Подалі від стратегічних об'єктів: чому зростає попит на передмістя
Попит на житло у передмісті Києва досить високий, але практичний. Так характеризує його Ірина Міхальова, Marketing & Communications Advisor компанії Alliance Novobud.
«Покупці вибирають не просто квадратні метри, а зрозуміле середовище для життя: транспортну доступність до столиці, наявність шкіл, садочків, медицини, торгівлі, зелених зон, безпечних просторів і стабільної інженерної інфраструктури», — пояснює вона.
Найбільшу цікавість потенційні покупці виявляють до міст, які фактично вже стали частиною Київської агломерації.
«Для нас ключовим прикладом є Бровари. Це місто з розвиненою інфраструктурою, швидким сполученням із Києвом, власними робочими місцями, парками, школами, садочками та сформованим міським середовищем», — додала Міхальова.
Власник компанії Martinov Real Estate Андрій Мартинов каже, що попит на нерухомість у передмісті Києва останніми роками суттєво зріс, і ця тенденція зберігається.
«Особливо це стосується локацій, які дозволяють швидко дістатися до Києва, але водночас дають відчуття спокійнішого та комфортнішого життя. Найпопулярніші напрямки — Софіївська Борщагівка, Ірпінь, Буча, Вишневе, Крюківщина, Гатне. Сьогодні особливо виграють локації, де вже сформована повноцінна інфраструктура та є концептуальна забудова. Покупці дедалі частіше вибирають житлові комплекси закритого типу з власною інфраструктурою — магазинами, кафе, школами, дитячими садками, зонами відпочинку та сервісами всередині комплексу. Саме тому високий попит зберігається у найближчому передмісті столиці, зокрема, в напрямку Софіївської Борщагівки, де поєднуються близькість до Києва, активний розвиток району та комфортне середовище для життя», — розповів «Мінфіну» Андрій Мартинов.
Пожвавлення попиту на нерухомість у передмісті Києва відзначає й Сергій Волкошовець, комерційний директор компанії «Синергія».
"Покупці частіше вибирають передмістя через кращу екологію, нижчу висотність забудови, більшу кількість зелених зон, доступнішу ціну житла та розвиток місцевої інфраструктури.
Важливим чинником стало питання безпеки. Під час війни покупці уважніше оцінюють оточення будинку, зокрема, наявність поруч великих промислових об'єктів або об'єктів критичної інфраструктури. Для частини клієнтів це стало додатковим аргументом на користь передмістя.
Також люди менше прив’язані до офісу в Києві, тому можуть вибирати житло ближче до природи, але з доступом до транспортного сполучення, сервісів, шкіл, спорту та повсякденної інфраструктури.
Окремий сегмент попиту формують переселенці. Найцікавішими для покупців залишаються населені пункти зі швидким сполученням із Києвом та розвиненою власною інфраструктурою. Це Ірпінь, Буча, Вишневе, Новосілки, Гатне, Софіївська та Петропавлівська Борщагівки.
Ірпінь має низку практичних переваг: близькість до Києва через Новоірпінську трасу, зелені зони, набережну, міську інфраструктуру, робочі місця та сформований ринок житлових проєктів", — зазначив експерт.
Що купують
Яке житло у передмісті столиці найчастіше вибирають люди?
Міхальова каже, що найбільшим попитом користуються квартири, які поєднують доступний бюджет покупки, функціональне планування і готовність або високу стадію будівництва. «Покупці хочуть бачити реальний темп робіт, зрозумілі терміни введення в експлуатацію і репутацію девелопера», — пояснила вона.
Особливо затребувані однокімнатні та компактні двокімнатні квартири, які підходять як для молодих родин, так і для покупців за державними програмами (які сьогодні є важливим драйвером попиту, особливо у сегменті комфорт-класу та житла для реального проживання).
Зростає увага до енергоефективності будинку, автономності інженерних систем, наявності генераторів для критичної інфраструктури, укриттів, паркінгів та якісної керуючої компанії.
За словами девелопера Андрія Мартинова, найбільшим попитом користуються двокімнатні та трикімнатні квартири із продуманими плануваннями та комфортною площею.
«Покупці дедалі частіше вибирають житло, враховуючи не лише ціну, а й зручність квартири, якість будівництва та переваги самого комплексу.
Також великий попит має готове або майже готове житло, адже для багатьох важливо швидше заселитися та бути впевненими у своєму виборі.
Окремо покупці звертають увагу на автономне опалення, паркінги, укриття, резервне живлення та благоустрій території. Сьогодні людям важливо відчувати комфорт, безпеку та незалежність у повсякденному житті", — пояснює забудовник Martynov Real Estate.
В «Синергії» спостерігають більшу затребуваність функціональних 1-кімнатних квартир площею 38−45 квадратних метри, та 2-кімнатних — у межах 50−60 квадратів.
«Це формати, які добре відповідають реальним сценаріям покупців: перше житло, квартира для молодої родини, інвестиція або житло для тих, хто переїжджає із Києва у спокійніше середовище.
Водночас покупці уважніше дивляться не лише на метраж, а й на ергономічність планування. Важливо, щоб у квартирі була кухня-вітальня, окрема спальня, достатньо місць для зберігання, лоджія або тераса, можливість адаптувати простір під роботу з дому.
Також зростає інтерес до житла в комплексах із концепцією «місто в місті». Для покупця важливо, щоб поруч були не тільки будинки, а й повноцінне середовище: двори без авто, дитячі простори, спорт, прогулянкові маршрути, комерція, сервіси, керуюча компанія та активне ком’юніті", — додав Сергій Волкошовець.
«Для людей важливими стали такі чинники, як енергоефективність будинку, наявність укриття, автономність, благоустрій території, а також комерційна та соціальна інфраструктура поруч. Тобто зараз вибирають не просто квартиру, а комплексний комфорт і відчуття безпеки.
Також ми бачимо зростання інтересу до квартир із базовим ремонтом або у форматі white box. Це пов’язано з тим, що люди хочуть мінімізувати витрати часу та ризики, пов’язані з ремонтом, зростанням цін на будівельні матеріали та дефіцитом спеціалістів.
Сьогодні знайти хороших майстрів із облицювання плиткою, електриків чи інших фахівців для ремонту людям досить складно, тому формати, які дозволяють швидше заїхати в житло або суттєво спростити ремонт, стають дедалі актуальнішими", — додав Володимир Карплюк, співзасновник (co-founder) Інвестиційної групи MOLODIST.
Хто та як будує
Якщо у 2024-му році в передмісті Києва з'явилося приблизно 9 600 нових квартир, то у 2025-му — ринок суттєво зріс. Минулого року в передмісті столиці 64 забудовника здали в експлуатацію 578 тисяч квадратних метри житла на понад 12,5 тисяч квартир у 162 будинках. Це 74 ЖК на території 25 населених пунктів Київщини.
Ще 252 будинки наразі будуються учасниками рейтингу. Тобто первинка в передмісті столиці розвивається досить активно і нарощує темпи.
Найбільше обʼєктів (16%) — в Ірпені та Софіївській Борщагівці (14%). На ці два населені пункти припала третина всього завершеного будівництва в передмісті у 2025 році.
По 3−5 житлових комплексів здали у Гостомелі і Святопетрівському, Вишневому, Бучі, Новосілках, Броварах, Білогородці, Крюківщині та Гатному.
Решта населених пунктів, які фігурують у рейтингу від «Мінфіну» (Коцюбинське, Ходосівка, Васильків, Немішаєве тощо), нараховують по 1−2 зданому ЖК.
Зазначимо, 30 із 46 основних забудовників працюють виключно у передмісті, тобто не будують у столиці чи інших українських містах. Тож, первинка Києва здебільшого є локальною. Крім того, цей ринок є доволі концентрованим — 5 забудовників із 64 здали 40% усього житла, а на топ-20 припадає 74% будівництва.
У топ-5 рейтингу забудовників передмістя Києва за 2025 рік потрапили такі компанії:
- Martynov Real Estate (компанія здала понад 84,7 тисяч кв м житла),
- MOLODIST (41,8 тисяч кв м),
- «Відважних» (37 079 кв м),
- «Атлант» (біля 37 тисяч кв м),
- «Синергія» (майже 28,4 тисяч кв м).
Попри великий попит на енергонезалежне житло, резервне живлення можна назвати одним із головних провалів минулого року. 51% зданих в експлуатацію ЖК не обладнані генераторами. Цей контраст особливо разючий у містах, які пережили бойові дії або окупацію (Ірпінь, Буча, Гостомель): із 23 комплексів тут лише 5 забезпечили свої будинки базовою енергонезалежністю. Порожньою обіцянкою забудовників можна назвати й школи при житлових комплексах.
Як зʼясував «Мінфін», із 17 ЖК, що анонсували можливість для мешканців відправляти дітей до власних шкіл, реально мають їх лише три. Ще 36 комплексів навіть не планують відкривати на власній території навчальні заклади. Тому родини з дітьми, що купують квартири в нових ЖК передмістя, повністю залежать від муніципальної освітньої інфраструктури, яка далеко не в усіх населених пунктах хороша.
Серед переваг нових житлових комплексів у передмісті — можливість купити житло за програмою «єОселя» (її пропонують 53% ЖК), а також індивідуальне опалення (його мають 74% комплексів). Тобто передмістя, на відміну від столиці, у питанні опалення набагато менше залежить від комунальників.
Чим новобудови у передмісті кращі за київські, а чого бракує
Забудовники характеризують ринок нерухомості передмістя як доволі непростий.
За словами Ірини Міхальової, стартів нових проєктів тут не так багато, як до війни, а покупці уважніше дивляться на реальний стан будівництва, фінансову стійкість девелоперів і попередній досвід введення об'єктів в експлуатацію.
За словами Міхальової, основні виклики для забудовників пов’язані з вартістю будівництва, дефіцитом кваліфікованих кадрів, логістикою, подорожчанням матеріалів, енергетичними ризиками та необхідністю адаптувати проєкти до нових вимог безпеки.
«Окремий виклик — це фінансова обережність покупців. Люди довше приймають рішення, більше перевіряють документи, репутацію компанії, темпи будівництва, умови розтермінування та можливість використання державних програм. Тому девелопер сьогодні має працювати не лише як будівельна компанія, а й як сервісна, фінансова та комунікаційна структура», — каже Міхальова.
Андрій Мартинов додав, що забудовники стикаються зі складнішими умовами введення об'єктів в експлуатацію, оскільки з боку держави посилилися вимоги та контроль.
«Відповідні процеси стали тривалішими та потребують більшої відповідальності. Крім того, суттєво посилилася конкуренція між забудовниками. Покупці дедалі уважніше підходять до вибору нерухомості та оцінюють не лише цінову пропозицію, а й репутацію компанії, темпи реалізації проєкту, якість виконання робіт і наявність необхідної інфраструктури», — розказав «Мінфіну» забудовник.
В «Синергії» додали, що конкуренція на будівельному ринку передмістя столиці зміщується від найнижчої ціни до якості продукту.
«Покупець дедалі частіше порівнює не лише вартість квадратного метра, а й те, що він отримує за ці гроші. Якщо різниця між двома проєктами становить 100−150 доларів за квадратний метр, то для однокімнатної квартири це приблизно 4−6 тис. доларів у загальній вартості. Для багатьох покупців це вже не вирішальний аргумент на користь дешевшого варіанту. Завдяки розтермінуванню від забудовника або державним програмам, зокрема, „єОселі“, вони частіше вибирають той проєкт, який справді відповідає їхнім очікуванням щодо якості, локації та майбутнього життя», — зазначили у компанії.
Додамо: ціновий розкид на квартири в новобудовах передмістя зараз дуже великий. За даними досліджень «Мінфіну», він сягає рекордних 4,4 раза. Квадратний метр житла можна купити за цінами від 17 тисяч гривень до 75 тисяч. Навіть у межах локальних міст різниця в цінниках є досить суттєвою. Скажімо, в Ірпені, який вважається одним із найдорожчих під Києвом, ціни на житло у новобудовах варіюються від 39,8 тисяч до майже 56 тисяч гривень за квадрат.
До того ж, як прогнозує Карплюк, цінники й надалі зростатимуть.
«Ми очікуємо, що ринок новобудов у передмісті Києва й надалі поступово відновлюватиметься. Попит зберігатиметься насамперед на якісні проєкти від зрозумілих і надійних девелоперів. При цьому пропозиція, ймовірно, ставатиме обмеженішою. Запуск нових об'єктів сьогодні потребує дуже великих інвестицій, а в умовах високої собівартості та дефіциту фінансування реалізовувати нові проєкти стає дедалі складніше. Через це дефіцит якісного готового житла може лише посилюватися, що в перспективі продовжить підштовхувати ціни вгору», — пояснив він.
На думку Карплюка, ще одним випробуванням для ринку стало посилення вимог у межах державних програм, зокрема, цінові обмеження.
«Сьогодні через зростання собівартості багато проєктів уже не вкладаються у встановлений ліміт вартості квадратного метра для купівлі житла за державними програмами, як „єОселя“. Це створює додаткові труднощі як для девелоперів, так і для покупців, особливо, коли йдеться про двокімнатні квартири, площа яких часто перевищує оновлені обмеження», — каже експерт.
Нюанси життя за містом
Ще до війни первинка передмістя була переповнена різного роду скандалами. Велика кількість забудовників та можливість «вирішити питання» з місцевою владою провокували чимало проблемних для майбутніх мешканців моментів — від проблем із тиском у водогоні до складнощів із документами та неякісного будівництва.
Як показує дослідження «Мінфіну», проблем і зараз вистачає. Найчастіше мешканці скаржаться на проблеми з електрикою та те, що будинок не переводять на баланс обленерго (а це означає, що людям доводиться платити за вищим тарифом, ніж цінник на струм для населення). Наприклад, ЖК «Сенсація» та окремі будинки «Молодіжного містечка» не підключені до Київобленерго, а в «Білому шоколаді» цей процес розтягнувся на понад 4 роки. Виникає парадокс: деякі забудовники стрімко масштабуються (зараз у передмісті зводиться в 1,6 раза більше будинків, ніж було здано за рік), у той час як мешканці їхніх уже зданих об'єктів роками сидять на дорогих комерційних тарифах та воюють із «кишеньковими» ЖЕКами.
Ще одна скарга мешканців передмістя — на якість питної води (часто це означає, що будинки не підключені до міських водоканалів та беруть воду зі свердловин). Скажімо, в тому ж ЖК «Сенсація» воду з крану взагалі визнали непридатною для пиття.
Чимало проблем мешканців повʼязані з тим, що забудовники отримували декларацію, а не сертифікат, а це означає, що контролю якості всіх процесів приділялося менше уваги. А якщо замовником будівництва виступала фізособа (а в передмісті це не рідкість), то юридична відповідальність з боку компанії взагалі нульова. «Мінфін» уже писав, що нещодавно держава переписала правила будівництва та перекрила «лазівки» для забудовників, але вже введені в експлуатацію ЖК під посилення контролю ще не потрапили. До того ж більшість компаній досі уникають прозорої роботи за новими правилами: лише одиниці з десятків забудовників реєструють Спеціальне майнове право (СМП) на майбутні об'єкти нерухомості, залишаючи інвесторів менш захищеними.
Традиційна скарга покупців житла у новобудовах — затримки здачі будинків в експлуатацію або той факт, що добудовують обʼєкти уже після здачі. Юристи, з якими поспілкувався «Мінфін», радять перед покупкою обовʼязково перевірити:
1. Тип дозвільного документа: сертифікат чи декларація? Сертифікат означає, що будівництво пройшло перевірку ДІАМ. Декларація — забудовник самостійно декларує відповідність нормам. У рейтингу близько 39% ЖК зареєстровані за декларацією. Це не завжди погано, але ризики вищі.
2. Хто є замовником будівництва? Перевірте, чи це юридична особа з ЄДРПОУ. Якщо замовник — фізична особа, відповідальність обмежується лише її особистим майном, без корпоративних гарантій. У рейтингу 29 із 74 ЖК оформлені на фізичних осіб.
3. Електропостачання. Запитайте, хто постачальник електроенергії: будинок уже підключений безпосередньо до ДТЕК/обленерго чи постачається через забудовника/керуючу компанію? Якщо через забудовника — тариф буде комерційним, що зазвичай у 2−3 рази дорожче за побутовий.
4. Водопостачання. Чи підключений будинок до центрального водоканалу, чи використовується свердловина? У разі свердловини — обов’язково перевірте результати аналізу якості води, та уточніть, чи є плани підключення до централізованого водопостачання.
5. Цільове призначення земельної ділянки. Має бути «житлова багатоповерхова забудова». Якщо вказано «індивідуальне житлове будівництво» або «рекреаційне призначення» — це серйозний ризик. Наприклад, 12 ЖК із нашого рейтингу (а це понад 16%) будуються на землях для присадибної ділянки (02.01). Це класична оптимізаційна схема зведення багатоквартирних будинків під виглядом приватних котеджів, яка несе прямий юридичний ризик для покупців.
6. Керуюча компанія та ОСББ. Чи є в будинку ОСББ або реальна можливість його створити? Якщо керуюча компанія створена забудовником («кишенькова»), існує ризик завищених тарифів і сильної залежності від неї.
7. Бенефіціарний власник. Перевірте кінцевого бенефіціара проєкту через відкриті державні реєстри. Якщо це фізична особа без публічного досвіду в будівництві — варто поставити додаткові питання.
8. Історія та репутація забудовника. Чи здавав він попередні об'єкти вчасно? Чи були серйозні скандали або затримки? Найкраще вивчати реальні відгуки мешканців на спеціалізованих форумах і сайтах із відгуками про новобудови.
9. Громада та її ресурс. Передмістя — це ОТГ із обмеженим бюджетом. Школа, садок, поліклініка — можуть бути перевантажені. Запитайте: чи є місця в найближчій школі.
10. Генеральний план населеного пункту. Перевірте, що планується будувати навколо вашого будинку через 3−5 років. Поле навпроти може стати ще одним ЖК на 2 000 квартир.
11. Дорога до Києва в годину пік. Проїдьте маршрут о 8:00 ранку у будній день. Google Maps покаже 15 хвилин — реальність може бути 45−60.
12. Укриття та генератор. Дізнайтесь, чи є вони у ЖК — на жаль, не всі забудовники їх мають.
Автор:
За участю:
Коментарі