Рейтинг забудовників Києва-2023. Методологія

🔍 Перший етап

«Мінфін» збирає офіційну інформацію про нові об'єкти житлової нерухомості, побудовані та здані в експлуатацію за звітний період.

Фактом, що підтверджує введення житлового будинку в експлуатацію, є отримання замовником будівництва сертифіката або декларації про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів. Орган, що видає дані документи, — Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ).

Інформацію про видачу сертифіката ми беремо з бази даних Порталу єдиної державної електронної системи у сфері будівництва — Реєстру документів ЄДЕССБ.

Сертифікат або декларацію про готовність об'єкта відтепер зможуть переглянути й інвестори, перейшовши за посиланням.

👌 Етап другий: перевірка учасників

У дозвільній документації не вказуються комерційні назви житлових об'єктів (тільки адреса), а в сертифікатах відсутні дані про всіх учасників будівельного процесу — забудовників, інвесторів, девелоперів. Тому, після збору первинної інформації про замовників та підрядників, редакція ідентифікує кожну компанію-забудовника за адресою об'єкта. Інформацію беремо з відкритих джерел: пошуковиків, спеціалізованих порталів про нерухомість, офіційних сайтів забудовників.

На відміну від банківського ринку, де всі кредитно-фінансові установи на вимогу регулятора розкрили інформацію про кінцевих бенефіціарів, навіть найбільші забудовники, як і раніше, приховують реальних власників бізнесу. Часто компанія-забудовник, яка володіє сертифікатом, навіть не згадується в цьому документі.

«Мінфін» вирішив максимально заповнити прогалини в інформації про житлові об'єкти. Починаючи з рейтингу за І півріччя 2021 року, окрім даних про забудовника, ми додали також відомості про замовника будівництва для кожного житлового комплексу. Це важливо. Адже зони відповідальності у замовника і забудовника різні, і покупцю варто розуміти, з ким і які питання при потребі доведеться вирішувати.

Якщо у представників забудовників є інформація про зданий будинок, що не врахований в рейтингу, вони можуть відправити сертифікат/декларацію на пошту realty@minfin.com.ua.

🥇 Третій етап: ранжування компаній

На основі зібраної інформації формується підсумковий рейтинг. У ньому вище місце займає учасник, який за звітний період здав найбільшу кількість квадратних метрів.

Якщо у декількох забудовників в активі однакова кількість квадратних метрів, підключається ще один показник — кількість зданих в експлуатацію квартир.

Якщо й ці показники збігатимуться у декількох компаній, то вище місце обіймає той забудовник, який отримав більше сертифікатів про введення в експлуатацію будинків.

У рейтинг включаються всі об'єкти, введені в експлуатацію за звітний період, — від малоповерхових будинків (3 і більше поверхів) до висотних житлових комплексів.

Обов’язковою умовою є наявність дозвільних документів: сертифіката чи декларації про введення в експлуатацію. Якщо його немає, будинок при складанні рейтингу не враховувався. Компанії, які не надали додаткову інформацію для рейтингової таблиці, відображаються в кінці рейтингу з позначкою «немає даних».

Все більше з'являється житлових комплексів, які будують в партнерстві, та девелоперами виступають декілька компаній. У такому випадку, редакція звертається до них із запитом про те, хто з них основний. Якщо вони не надають цю інформацію, редакція самостійно визначає основного забудовника на підставі відкритих джерел. У рейтингу загальна площа і кількість квартир враховуються саме основному забудовнику.

Буває і так, що в одному проєкті беруть участь 3 забудовники, тому ми вказуємо всіх у рейтинговій таблиці.

У відповідь на запит редакції компанії можуть вказати, як основних, двох або більше забудовників. У такому випадку загальна площа і кількість квартир розділяються між ними в частках, згідно з участю компаній в проєкті. Якщо дану інформацію не вдається знайти, то вказуємо всі компанії, які брали участь в будівництві без розділення часток.

Ще один нюанс: будинок фізично може бути один, але на декілька черг. При цьому, кожна з них може отримати окремий сертифікат, навіть якщо будівництво цілого будинку ще не завершено. Коли будинок повністю побудують і здадуть, то на нього буде декілька сертифікатів. А буває і навпаки, коли забудовник здає два або більше будинки та отримує тільки один сертифікат на них. Тоді в графі «Отримані сертифікати» у нього буде показана менша кількість сертифікатів, ніж введених будинків.

У першому кварталі 2024 року ми зіткнулися з невідповідністю даних у сертифікатах, опублікованих на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, та відсканованими документами, розміщеними у відповідальних забудовників на їх сайтах. Тому редакція «Мінфіну» самостійно визначала, які саме будинки реально побудовані та брала дані щодо квадратних метрів та загальної площі квартир тільки за готовими до заселення будинками.

Ми не враховували сертифікати, отримані забудовниками на парковки, трансформаторні підстанції, громадські будинки, дитячі садочки тощо, що не належать до площі квартир у будинку. Також ми не включили до рейтингу апарткомплекси та клубні будинки. Не беремо до рейтингу і ЖК, які вказані в документах, як реконструкція (приклад).

⚠️ Важливі застереження

Інформацію про терміни затримки зі здачею об'єктів ми беремо з відкритих джерел — на спеціалізованих порталах, форумах, на сайтах забудовників. Підсумковий термін затримки вираховуємо з першого місяця кварталу, який був зазначений забудовником, як плановий термін введення будинку в експлуатацію. Невеликі затримки — терміном до 3−6 місяців — в рейтингу можуть не враховуватися.

«Мінфін» підкреслює, що кількість зданих в експлуатацію квадратних метрів, об'єктів або квартир не є абсолютним показником надійності того чи іншого забудовника, а лише одним із критеріїв, за яким можна оцінювати компанії.

Ми вважаємо, що рішення інвестувати в нерухомість читачі приймають не тільки на підставі рейтингу, а й виходячи з безлічі інших чинників, які дозволяють скласти повнішу думку про той чи інший об'єкт.

🐣 Нове в рейтингу

Ми почали рахувати не здані ЖК, а кількість зданих будинків. Тому що ЖК можуть складатися з різної кількості будинків, і ця цифра не відображатиме достатньо чітко кількість побудованого житла.

Також ми додали дані про наявність і вид паркінгу, який є в ЖК. На жаль, дана інформація наразі важлива, адже тепер кладові, паркінг — стали приміщеннями подвійного призначення, в якості укриття також.

Важливий нюанс: досі не всі забудовники об'єктивно вказують клас комфортності, тому ми уточнили у таблиці «заявлений клас комфортності» — мається на увазі той клас, який вказав девелопер. Ця інформація допоможе інвесторам якісно оцінити житловий комплекс та зрозуміти, чи не завищена вартість квадрата в тому чи іншому житловому комплексі.

📇 Класифікація видів цільового призначення земель

У рейтингу відображено цільове призначення ділянок, відведених під будівництво кожного з об'єктів. У таблицях воно зазначено у вигляді кодів. Нижче ви можете побачити їх «розшифровку».

Позначення, які зустрічаються в рейтингу

Цільове призначення:

03.15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.

Цільове призначення: Досліджень і розробок

03.10 Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов’язаної з отриманням прибутку).

02.07 Для іншої житлової забудови для будівництва житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та паркінгом.

02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.

15.07 Для розміщення та постійної діяльності інших, створених, відповідно до законів України, військових формувань.

02.06 Для колективного гаражного будівництва.

01.05 Для індивідуального садівництва.

02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку.

Цільове призначення: Іншого призначення для влаштування проходів

Цільове призначення: Іншого призначення для будівництва, експлуатації та обслуговування готельного комплексу з підземним паркінгом

Цільове призначення: Іншої комерційної діяльності

15.02 Для розміщення та постійної діяльності Національної гвардії України для обслуговування та експлуатації бази відпочинку і оздоровлення курсантів.

Для будівництва та обслуговування об'єктів рекреаційного призначення.

Для експлуатації та обслуговування бази відпочинку і оздоровлення курсантів.

🗨️ Додаткова інформація

У рейтингу також вказується наступна інформація про будівельні компанії та житлові комплекси, які вони будують:

• рік заснування забудовника і його власники — інформація про власників береться з доступних відкритих джерел;
• район, в якому розташований житловий комплекс, адреса;
• вартість квадратного метру житла в кожному ЖК на квартири, які є у продажу, станом на 1 квартал 2024 року.

Всю цю інформацію «Мінфін» отримав із відкритих джерел.