Кабмін переписав правила приватної забудови: що зміниться для покупців котеджів

На українському будівельному ринку вже багато років поширена практика, коли забудовник оформляє об'єкт як приватний чи садовий будинок. Це дозволяє уникнути складних процедур узгодження, передбачених для комерційного будівництва, зокрема, експертизи проєктної документації, отримання містобудівних умов та обмежень тощо.

Потім такі «приватні будинки» продаються секторами (скажімо, у випадку з таунхаусами) або поквартирно. Така схема дозволяла забудовникам заощадити на документації та виконанні будівельних норм, і в результаті — запропонувати покупцям нижчий цінник. Водночас нові мешканці часто отримували житло низької якості.

Простіше, але дорожче: як зміниться приватне будівництво

Кабмін ухвалив Постанову № 305 у рамках подальшої цифровізації будівельної сфери через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ).

До неї вносять об'єкти на підставі будівельного паспорта чи схеми намірів забудови земельної ділянки.

У новій урядовій ухвалі максимально розмежували приватні будинки і ті, за які їх видають забудовники, фактично споруджуючи об'єкти для подальшого перепродажу.

Зокрема, у документі викладено список об'єктів, які можна будувати за будівельним паспортом (тобто за спрощеною процедурою). Це індивідуальні, садові та дачні будинки не вище двох поверхів та загальною площею до 500 квадратних метрів, сараї, гаражі, котельні, а також огорожі, ворота тощо.

У Постанові № 305 з'явилася норма про спрощене будівництво на час військового становища для деяких об'єктів, зокрема, садових та дачних будинків, господарських споруд, гаражів тощо. На час війського стану плюс рік після його скасування такі будинки (за умови, що вони матимуть не більше двох поверхів, а площа не перевищить 200 квадратів) можна зводити навіть без будівельного паспорта — лише на підставі схеми наміру.

Для її отримання замовник повинен звернутися до сертифікованого архітектора або інженера-проєктувальника. Той сформує схему намірів та внесе її до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. При цьому в порядку ведення ЄДЕССБ з'явилася норма про електронний документ, для завантаження якого архітектор або проєктувальник повинен мати сертифікат та кваліфікований електронний підпис. Тобто сам замовник не може внести до системи «свій» проєкт.

Зі свого боку, на архітекторів та проєктувальників покладається більше відповідальності за проєкти: якщо перевіряльники виявлять порушення, вони видадуть спеціалісту відповідний припис, а якщо недоліки не будуть усунені, йому заблокують доступ до системи. Це має мінімізувати випадки приватного будівництва за проєктами, які власники вигадали самі, без урахування будівельних норм, а також реалізацію неякісних проєктів.

Тому, як зазначають експерти, приватне будівництво, хоча й стане менш зарегульованим, може подорожчати, оскільки людям доведеться витрачатися на розробку проєктів (середньостатистичний проєкт може коштувати до декількох тисяч доларів).

У професійній спільноті не виключають, що можуть подорожчати послуги архітекторів та проєктувальників — вони намагатимуться закласти у нові цінники свої ризики.

«Посилили відповідальність архітекторів та проєктувальників. Помилився двічі — система просто закриває тобі доступ до роботи. Це означає менше халтури, але й дорожчу роботу фахівців», — пояснила «Мінфіну» столична рієлторка та юристка Ірина Луханіна.

Удар по схемі

Водночас із переліку об'єктів, які донедавна оформлялися за спрощеною процедурою, виключили блокові та з'єднані в блоки житлові будинки. До цієї категорії потрапляють таунхауси, дуплекси, будинки з окремими входами тощо.

Тепер для будівництва подібних об'єктів потрібно буде отримувати містобудівні умови та обмеження, а це довше та складніше, ніж просто оформити будівельний паспорт.

Раніше багато приватних забудовників і навіть невеликі фірми оформляли такі об'єкти як приватні або навіть садові будинки. Це дозволяло мінімізувати тимчасові та фінансові витрати на оформлення документів, також подібні об'єкти не потрібно було вводити в експлуатацію за схемою багатоповерхівок чи комерційного будівництва. Згодом такі об'єкти продавалися частинами та переоформлялися на нових власників.

Зазначимо, що ця схема особливо активно практикувалася в передмістях мегаполісів (Києва, Одеси, Львова тощо), де нерухомість традиційно коштує дорого. Продаж житла як «приватного» дозволяв забудовникам давати покупцям знижки, тому охочих придбати такі будинки вистачало.

Схему частково зламало посилення щодо податків. Коли в Україні запровадили податки на продаж нової нерухомості (5% плюс військовий збір із другого проданого об'єкта за рік, та 18% плюс військовий збір — з третього), забудовники почали масово шукати можливості уникнути підвищеного оподаткування.

Багато хто оформляв об'єкти на родичів, продавав по дарчій тощо. А деякі змушені були «згорнути вудочки», оскільки схема вже не дозволяла налагодити масові продажі в обхід законодавства. Втім, повністю зламати цю схему тоді так і не вдалося.

Менше пропозиції та зростання цін

Як згадані нововведення позначаться на будівельному ринку?

За словами столичної рієлторки та юристки Ірини Луханої, по суті, відбулася дуже проста, але важлива зміна.

«Держава закрила стару лазівку. Раніше можна було формально заявляти, що ти будуєш приватну оселю, а на ділі робити майже повноцінний девелоперський проєкт — таунхауси, дуплекси, невеликі комплекси. Це дозволяло оминати складні процедури, заощаджувати час та гроші. Тепер так не вийде.

Якщо ти будуєш щось більше за звичайний індивідуальний будинок — доведеться проходити повноцінну містобудівну процедуру, з документами, обмеженнями та контролем.

Для забудовників це означає, що ринок стає складнішим. Швидко зайти, збудувати і продати вже не вийде. Потрібно рахувати, оформлювати, погоджувати та закладати більше часу та грошей. Через це частина дрібних гравців піде — просто тому, що не потягнуть нові умови. Залишаться ті, хто вміє працювати системно та довго. Звичайно, все це додаткове навантаження ляже в собівартість. А отже — і в кінцеву ціну", — вважає Ірина Луханіна.

На її думку, для покупців складається подвійна ситуація.

«З одного боку, стає менше ризику купити будинок і через якийсь час побачити у себе під парканом щільну забудову, яка там спочатку не передбачалася. Буде менше випадкових проєктів, «самодіяльності», більше порядку та передбачуваності.

З іншого боку, зникне частина дешевих пропозицій. Ті самі «дуже вигідні» варіанти часто й існували за рахунок обходу правил", — пояснила Луханіна.

Вона прогнозує, що ціни у передмісті зростатимуть.

«За легальність, зрозумілість і контроль у результаті завжди платить покупець», — каже рієлторка.

Поки що рієлтори не можуть сказати, наскільки можуть подорожчати будинки та таунхауси у передмісті. Але вважають, що цінники зростуть щонайменше на 10%.

Зазначимо: підвищувати ціни забудовникам дозволяє зростаючий попит на заміську нерухомість.

За словами керівника агентства нерухомості «КиївДімСервіс» Андрія Романова, останнім часом охочих придбати житло за містом стало значно більше. Водночас пропозиція трохи зменшилася — деякі продавці почали знімати будинки з продажу, боячись продешевити.

«Дуже зросла вартість будівельних робіт. Тому продавці побоюються, що за гроші, які вони зараз виручать від продажу будинку, вони вже не зможуть нічого побудувати — коштів просто не вистачить», — пояснив Романов. На хвилі підвищеного попиту та обмеженої пропозиції нерухомість у передмісті Києва вже подорожчала на 7−12%. А тепер, виходить, буде нове підвищення цін — у зв'язку із законодавчими нововведеннями.

Луханіна каже, що різко зростає цінність і, відповідно, вартість «чистих» об'єктів — будинків та проєктів, де все вже оформлено, зрозуміло та без ризиків. «Доки нові проєкти запускатимуться довше і дорожче, вторинний ринок малоповерхової нерухомості може ожити і почати підтягуватися за ціною», — зазначає вона.

Водночас, на думку Луханіної, зміниться сам типаж заміського забудовника.

«Піде формат „побудували, як вийшло, — продаємо“. На його місце приходить системний підхід: із архітектурою, розрахунком, логікою проєкту. Таких об'єктів буде менше, але вони будуть продуманішими і, відповідно, дорожчими», — прогнозує Луханіна.

Андрій Романов не виключає, що щонайменше на першому етапі роботи нових правил, доки ринок до них не адаптується, може скоротитися пропозиція невеликих будинків, квартир і таунхаусів у передмісті.

«Влада прибирає лазівку, коли приватник міг побудувати під виглядом приватного будинку будинок на 3−4 поверхи, розбити його на 30 квартир та продати. Тепер буде складніше будувати та вводити такі об'єкти в експлуатацію. Багато невеликих забудовників таких правил просто не потягнуть, і підуть з ринку. Відповідно, стане менше пропозицій, особливо дешевих будинків та квартир. У результаті це може сформувати додаткову націнку на заміську нерухомість, особливо якщо попит на неї продовжить зростати», — підсумував експерт.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки