Будинки з електроопаленням пообіцяли не відключати: як орендувати таке житло

Зазначимо, що такі будинки у столиці є, хоча їх і не так багато. Йдеться про висотки, підключені до однієї лінії з об'єктами критичної інфраструктури («Укрзалізниця», медустанови тощо). Квартири в таких будинках «розлітаються», хоча й коштують дорожче за «звичайні» — орендні ставки вищі щонайменше на 10−15%.

Періодично список об'єктів, яким не страшні блекаути, змінюється. Наприклад, частину переводять на «ручні відключення» (найчастіше — за скаргами мешканців сусідніх будинків). Незабаром перелік об'єктів, що не відключаються, навпаки, може розширитися. Як повідомила днями прем'єр-міністр Юлія Свириденко, «уряд опрацьовує можливість віднести житлові будинки з електроопаленням до об'єктів критичної інфраструктури, щоб забезпечити постійний обігрів».

Орендарі наразі вишиковуються в черги і за максимально «автономними» квартирами — у будинках із генераторами на ліфти та насоси, безперебійниками, або, на лихий кінець, хоча б газовими плитами. Цінники на таке житло вже зросли на 7−10%.

«Чорний» список квартир

«Мінфін» вже писав, як квартиронаймачі змінюють свої уподобання щодо житла, залежно від поточної ситуації. Наприклад, минулого року до «чорного» списку потрапили будинки в районах, в яких найчастіше фіксуються «прильоти», — на Лук'янівці — поблизу заводу «Артем», у Солом'янському районі — біля Жулян, на Троєщині — у радіусі ТЕЦ тощо.

Власникам стало складніше здавати квартири в таких багатоповерхівках, тому багато хто знизив орендну плату на 10−15%.

Окремо є неформальний «енергорейтинг» столичних багатоповерхівок. Він з'явився ще на хвилі перших відключень у 2022−2023 роках. На «статус» об'єкта впливають, наприклад, такі чинники, як наявність генератора на ліфти та насоси в під'їзді, газової плити, періодичність відключень електрики тощо. Квартира у будинку з «енергобонусами» може коштувати на 10−15% більше за «звичайну».

Нинішня суперскладна ситуація з енергопостачанням у столиці вносить у «білі» та «чорні» списки орендарів свої корективи.

За словами аналітика Інституту стратегічних досліджень Юрія Корольчука, дефіцит електроенергії в столиці зараз сягає 70% від потреб. Як уже писав «Мінфін», у місті запроваджено надзвичайну ситуацію з енергетики, комунальні служби та ремонтні бригади цілодобово працюють над усуненням пошкоджень. Але поки що це не допомагає. Графіки відключень у Києві фактично не діють — йдуть аварійні обмеження споживачів.

Із опаленням ситуація покращилася — із 6 тисяч будинків із холодними батареями на сьогодні залишається менше 20. Але у багатьох багатоповерхівках однаково холодно — температура не перевищує 14−16 градусів.

Так, серйозні складнощі з опаленням є, зокрема, у Солом'янському та Голосіївському районах. Вони були приєднані до ТЕЦ-5, яка сильно постраждала під час ворожих атак. Але в частині будинків у цих районах є газ (зазвичай, йдеться про хрущовки), тому мешканці можуть готувати їжу та «прогрівати» квартири навіть без електроенергії.

Гіршою є ситуація на Оболоні, де в багатьох будинках у квартирах дуже холодно, але при цьому більшість багатоповерхівок — без газу.

Але, мабуть, найпроблемніші на даний момент багатоповерхівки, де всі комунікації забезпечуються винятково електроенергією.

«У столиці близько 200 будинків на електроопаленні. Що це означає? Зазвичай, багатоповерхівка обладнана потужним будинковим електрокотлом, який підігріває теплоносій і потім подає його до квартир. Якщо відключають електроенергію, у мешканців таких будинків відразу ж зникає не лише світло, а й опалення, вода, плюс не працює каналізація», — каже голова Спілки споживачеві комунальних послуг Олег Попенко.

За словами київської рієлторки Ірини Луханіної, багатоповерхівки з електричним опаленням є у багатьох районах столиці. Наприклад, у Голосіївському — ЖК «Метрополіс», Дарницькому — ЖК Great, «Олімпік Парк», «Затишний».

На профільних майданчиках виставлено чимало оголошень про здачу житла в будинках із електроопаленням. Скажімо, на flatfy.ua пропонується квартира на Софіївській Борщагівці в ЖК «У-Квартал» з «індивідуальним електроопаленням, теплою підлогою, кондиціонером, варильною поверхнею». Тобто все — на електриці. Під час її відключень, як повідомляє власник в оголошенні, працює лише інтернет. При цьому цінник досить високий — $344 за одиничку площею 30 квадратних метрів.

Рієлтори, з якими поспілкувався «Мінфін», кажуть, що деякі орендарі вже почали з'їжджати з таких квартир. «Насамперед з'їжджають ті, у кого закінчуються договори оренди. Люди просто не хочуть їх продовжувати, хоча багато господарів пропонують знижку до 20% до цін минулої весни. Тобто замість 15 тисяч гривень хорошу однушку можна отримати за 12 тисяч», — розповіла рієлтор Інна.

За її словами, з холодних та темних квартир з'їжджають також сім'ї з маленькими дітьми та ті, хто не прив'язаний до офісів чи школи.

Наприкінці минулого тижня прем'єр-міністр Юлія Свириденко заявила, що «уряд опрацьовує можливість віднести житлові будинки з електроопаленням до об'єктів критичної інфраструктури, щоб забезпечити постійне обігрів». Чи означає це, що будинки з електроопаленням різко змінять свій «статус» в уяві орендарів?

Що буде з будинками на електричному опаленні

Наступного дня після заяви Свириденко міністр енергетики Денис Шмигаль під час години питань до уряду в Раді повідомив, що уряд вже ухвалив рішення прирівняти житлові будинки з електричною системою опалення до об'єктів критичної інфраструктури. Він пояснив: такий статус означає, що під час планових обмежень електроенергії такі будинки залишатимуться зі світлом та теплом.

За словами Шмигаля, Штаб із ліквідації наслідків ворожого обстрілу вже оформив необхідні протоколи. Найближчим часом такі будинки внесуть до спеціальних списків, після чого оператори систем розподілу припинять відключати їх за плановими графіками.

Але це не стосується аварійних ситуацій, коли автоматично спрацьовує автоматика захисту мережі. Тоді такі будинки, попри їхній особливий статус, однаково можуть залишитися без електроенергії.

Статус критичних об'єктів для багатоповерхівок є величезним бонусом (навіть з огляду на збереження аварійних відключень).

Рієлтори кажуть, що, якщо все працюватиме, як обіцяє влада, орендарі вишиковуватимуться в черги, щоб заселитися в такі будинки, а цінники можуть зрости. На середньостатистичній однокімнатній квартирі за 15 тисяч подорожчання, як очікують рієлтори, складе 2−3 тисячі гривень.

«Поки що немає жодного офіційного списку з адресами будинків, які не відключатимуть. Але навіть за цієї невизначеності можна впевнено прогнозувати, що попит на оренду в будинках із електроопаленням зростатиме, а ціни підвищаться. Адже зараз орендарі обирають не просто житло, а спокій, елементарні зручності. Якщо квартира розташована в будинку, який краще „тримається“ при відключеннях чи є хоч якась автономність, то це стає сильним аргументом, який коштує грошей», — каже Ірина Луханіна.

Втім, поки що незрозуміло, як ці нововведення працюватимуть на практиці.

Мешканка будинку з електроопаленням по вулиці Бажана, 17 Ірина розповіла «Мінфіну», що їхній керуючий уже телефонував щодо цього питання до районної адміністрації. «Але там йому відповіли, що, мовляв, жодних критичних статусів ніхто не роздає, все це фейки», — каже Ірина.

За словами Попенка, у Києві на електроопаленні переважно нові будинки та ЖК.

«Скажімо, житлові комплекси мають свій вхід у систему електропередачі на 15−20 будинків, свій трансформатор», — зазначає Попенко. За словами Попенка, у цьому випадку немає жодних складнощів у тому, щоб не відключати такі будинки, навіть якщо сусідні багатоповерхівки відключатимуть у цей же час за графіками.

Але це стосується не всіх «електробудинків». «Наприклад, ЖК «Патріотка» не здана в експлуатацію з енергетичної частини, оскільки забудовник не забезпечив трансформатора. Є й інші подібні об'єкти, наприклад, на Позняках, де 40−50 будинків досі «висять» на тимчасовій схемі, тобто світло подають їм як «будівельному майданчику».

Доки не будуть вирішені проблеми із підключенням до мережі, такі будинки навряд чи зможуть отримати критичний статус, і, відповідно, захист від відключень, — каже Попенко.

Водночас, за словами Корольчука, якщо «звичайні» будинки опиняться на одній лінії з багатоповерхівками на електроопаленні, то вони також можуть потрапити під винятки та їх не відключатимуть, оскільки не буде технічної можливості розділити об'єкти.

Полювання за світлом та автономністю

Якщо говорити про найзатребуваніші зараз варіанти орендованих квартир, то на першому місці — житло в будинках «які не відключають» або щонайменше відключають рідше, ніж інші.

Такі будинки у Києві є, хоча їх і не так багато. Йдеться про багатоповерхівки, підключені на одній лінії до об'єктів критичної інфраструктури, наприклад, медустанови або «Укрзалізниці». Частину таких будинків вимикають у ручному режимі, але не завжди, а частина — продовжує сяяти навіть у найжорсткіші відключення.

Ще у 2023 році генеральний директор YASNO Сергій Коваленко пояснював, що в Києві взагалі не відключають електроенергію в 3% будинків — через те, що це технічно не можна зробити. На той момент було 1 500 багатоповерхівок, підключених до ліній критичної інфраструктури. Але через масові скарги киян «будинки без відключень» почали перепідключати на інші лінії. Проте «вивели» з критичного списку далеко не всі багатоповерхівки, декілька сотень «недоторканних» все ж таки залишилося.

Наприклад, фактично не відключають декілька будинків на вулиці Гаврилишина (раніше — Ванди Василевської) в районі КПІ. Це переважно старі хрущовки, але мешканці багатьох квартир зробили там хороші ремонти і навіть встановили теплі підлоги. Як розповіла нам мешканка одного з таких будинків Ілона, разом із сусідами вони провели своє «розслідування» та з'ясували, що будинок заживлено на одній лінії з поліклінікою. «Найімовірніше, саме тому нам не відключали світло навіть на годину», — каже Ілона. Плюс — у багатьох таких будинках є газові плити та газові колонки на гарячу воду.

Тому цінники на такі квартири досить високі. Скажімо, двокімнатна квартира на Богдана Гаврилишина з газовою плитою, газовою колонкою, гарячою та холодною водою «постійно» здається за 18 тисяч гривень. При цьому великі за площею та з набагато кращими ремонтами двокімнатки на Оболоні реально орендувати за 15−16 тисяч.

Також, за словами столичної рієлторки Ірини Луханіної, високий інтерес до квартир, які можуть запропонувати різний набір автономності на випадок перебоїв із електроенергією.

Йдеться, наприклад, про багатоповерхівки, у під'їздах яких встановлені генератори на ліфти та насоси на воду. Зазвичай, таке обладнання є в порівняно нових будинках у ЖК, зокрема, їх досить багато на Оболонських Липках (проспект Івасюка), на Печерську, в Солом'янському районі тощо. Частина квартир, що здаються, додатково оснащені безперебійниками.

Наприклад, якщо на flatfy.ua за такими критеріями, як автономність, під час блекауту з води, газу та опалення «Мінфін» знайшов 424 варіанти житла, що здається. Здебільшого в цій категорії пропонуються хрущовки з газовими плитами та колонками на воду. Цінники різні — від 7,5 тисяч за одиничку зі старим ремонтом у Дніпровському районі до 16 тисяч за таку ж на бульварі Міхновського (Дружби народів) на вулиці Ужвій (Подільський район).

Якщо ж додати до списку критеріїв ще й робочі ліфти, то варіантів вже лише 83. Скажімо, квартира за $619 (27 тисяч гривень) на Оболоні з гарним ремонтом, або однушка за $800 у новому ЖК на Нижньому Печерську з італійськими меблями та побутовою технікою.

На Голосіївському проспекті пропонується однокімнатна квартира з якісним ремонтом у будинку з генератором на ліфти та воду. Вартість — $800.

Але є й економваріанти. Наприклад, однушка в 28 квадратів у панельній 9-поверхівці на Виноградарі (жилфонд 80−90-х років минулого століття. У квартирі старий ремонт, але «під час блекауту працює ліфт, є вода та опалення»). Ціна — 8 тисяч гривень на місяць.

Якщо ж додати до критеріїв пошуку ще й резервне енергоживлення самої квартири, то є всього 3 варіанти — 2-кімнатна в ЖК «Французький квартал» на Печерську за $1 100 на місяць, однушка в ЖК «Новопечерська Вежа» за $573 і 4-кімнатна в ЖК «Зелений замок» у Шевченківському районі за $1 300.

Доплата за побут

Ірина Луханіна каже, що на ринку нерухомості вже найближчим часом квартири у будинках із електричним опаленням здаватимуться швидше, а власники почнуть додавати до ціни «премію за стабільність». В результаті розрив у вартості, порівнюючи зі «звичайною квартирою», може становити від 7% до 25%.

При цьому сам факт наявності електроопалення, найімовірніше виявиться недостатньо вагомим для орендарів, вони перевірятимуть ще й наявність генераторів у під'їздах, акумуляторів у квартирах тощо, оскільки ніхто не застрахований від аварійних відключень. Тобто орендарі шукатимуть максимально автономне житло.

«Фактично ринок оренди переходить у нову реальність. Якщо раніше люди платили за вид із вікна, ремонт та локацію, то зараз дедалі частіше акценти зміщуються у бік передбачуваного побуту», — каже Луханіна.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки