Первинка & вторинка: як обрати квартиру, яка швидко окупиться

Якщо дивитись суто на ціни, то купівля житла на вторинці може бути вигіднішою. Адже будинок вже збудований й інвестор на власні очі бачить, що купує. До того ж, можна підібрати варіант вже з ремонтом.

Ось декілька прикладів. Двокімната квартира площею 60,25 кв.м в ЖК «Академ-Квартал» від «Інтергал-Буду», що розташований неподалік станції метро Академмістечко, коштує 2 370 600 гривень (від 39 510 грн/кв.м). Мова йде про варіант без ремонту «під ключ». На вторинному ринку в тому ж районі приблизно за ті ж гроші можна знайти пропозиції вже з готовим ремонтом, а в деяких випадках — і з меблюванням.

Неподалік станції метро Дарниця «Інтергал-Буд» будує ЖК «Паркові озера» (комплекс мають здати в експлуатацію в ІІІ кварталі 2024 року). Ціни на однокімнатні квартири стартують від 2 024 316 гривень, адже забудовник пропонує варіанти від 42 кв.м. Водночас, на вторинному ринку в тому ж Деснянському районі столиці можна знайти пропозиції на «однушки» вартістю до 2 млн гривень, але вже з готовим ремонтом.

Як бачимо, на вторинному ринку можна знайти співставні за площею та ціною пропозиції, але це вже готове житло, з яким можна заощадити на ремонті, та відразу здавати в оренду і отримувати пасивний дохід.

Водночас, у житла на вторинному ринку є й свої недоліки. Ось декілька з них:

• застарілі комунікації та матеріали, з яких зроблений будинок;
• можливі недоліки ремонту, які доведеться усувати самостійно;
• ризики, пов’язані з юридичними аспектами;
• самочинне перепланування квартири попередніми власниками без розроблених відповідних документів;
• ймовірність, що земельна ділянка під будинком виявиться неприватизованою;
• ризик натрапити на шахраїв.

Саме тому чимало інвесторів, замість застарілого житлового фонду, обирають новобудови. За словами керівниці відділу інвестицій та аналітика компанії «Інтергал-Буд» Анни Анісімової, орендарі охочіше оберуть квартиру в новому ЖК, ніж у старій панельці. Навіть якщо вона буде дорожчою. З погляду швидкості пошуку орендарів та окупності інвестицій, первинка є привабливішою за старий житловий фонд.

«Новобудови — це не лише про термін, який минув із моменту введення будівлі в експлуатацію. Це сучасніші, якісніші та енергоефективніші будівельні рішення. Жити в новому будинку комфортніше та економніше, ніж, наприклад, в старому житловому фонді, зведеному в радянський період. Тому й конкурувати зі старим житлом новобудовам значно простіше», — пояснює експертка.

Ба більше, забудовники зараз пропонують такий зручний інструмент, як розстрочка, якого немає на вторинному ринку. Там покупець може скористатись хіба що іпотекою, умови якої є не дуже привабливими.

Як обрати квартиру в новобудові для здачі в оренду

Щоб квартира користувались попитом, вона повинна мати гарні характеристики у трьох аспектах.

Локація. Найбільше орендарів цікавлять квартири поблизу станцій метро та зручних транспортних розв'язок. Додатковою перевагою буде наявність поруч із будинком парків та зелених зон. А також розвинена інфраструктура довкола будинку — відстань у пішій доступності до найближчих кафе, продуктових магазинів, аптек. Найоптимальніше, коли усе це є в межах житлового комплексу. До того ж, якщо ви хочете здавати квартиру родині з дітьми, то для них буде важливим наявність поблизу соціальної інфраструктури — дитячих навчальних закладів, поліклінік, медичних центрів тощо.

Площа. Від розмірів квартири залежатиме, хто першочергово розглядатиме її для оренди. Здебільшого, найвищий попит на одно- та двокімнатні помешкання. Такі варіанти шукають, зазвичай, молоді люди, студенти, пари, сім'ї з однією дитиною.

Ремонт. З цього погляду, купувати квартиру в новобудові — найвдаліше рішення. У розумінні орендарів старий житловий фонд є ризикованішим, адже за косметичним ремонтом можуть бути приховані зношені комунікації, з якими можуть виникнути проблеми. Це відсутність індивідуальних квартирних лічильників, встановити які в старих квартирах подекуди просто неможливо. І централізоване опалення, що більшість зараз сприймає як недолік.

В «Інтергал-Буді» зазначають, що інвесторам варто замислитися над тим, щоб придбати квартиру з ремонтом від забудовника. По-перше, це дозволить суттєво заощадити на оздобленні об'єкта, а, по-друге, дасть змогу використовувати помешкання відразу після отримання ключів.

«За нашими підрахунками, заощадити, придбавши квартиру з уже виконаним ремонтом, можна, щонайменше, 30%. Це з розрахунку використання одних і тих самих матеріалів. Економія відбувається завдяки гуртовій вартості, за яку забудовник закупає будматеріали та сплачує за роботу виконавцям», — пояснила Анна Анісімова.

До того ж, ремонт від забудовника — це суттєва економія часу. Адже, якщо оздоблювати квартиру самостійно, інвестор втрачає від декількох місяців до року. Хоча в цей період квартира вже б могла приносити дохід із оренди.

Скільки часу потрібно, щоб інвестиція окупилася

За підрахунками «Інтергал-Буду», окупність інвестиції у квартиру під оренду становить в середньому від 12 до 14 років. Розглянемо на конкретних прикладах.

В проєктах бізнес-класу, таких як ЖК «Голосіївський» та ЖК City Hub, термін окупності буде 12−14 років, залежно від площі. При купівлі однокімнатної квартири 47 кв.м повернути свої вкладення можна за 12 років, при купівлі двокімнатної 68 кв.м — за 14 років.

Якщо купувати квартиру у класі комфорт, то період окупності буде трохи довшим. Для однокімнатної квартири він становитиме 13 років.

Те, якою буде вартість оренди і, відповідно, прибутковість, залежить від якості об'єкта — локації, площі та інших ключових характеристик.

Так, квартиру в будинку бізнес-класу в центральних та прицентральних районах столиці можна здавати в оренду за ціною від 900 доларів на місяць, а двокімнатну — від 1 100 доларів.

В комфорт-класі орендарі готові сплачувати від 500 доларів на місяць за однокімнатне помешкання, та від 700 — за двокімнатне.

Що потрібно знати, купуючи квартиру на первинному ринку

Підходити до купівлі житла як на первинці, так і на вторинці, потрібно виважено та ретельно. Так, на вторинному ринку, щоб уникнути ризиків придбати проблемну нерухомість, потрібно буде ретельно вивчити об'єкт та перевірити усі документи. Без допомоги юристів та рієлторів зробити це складно. Тому варто бути готовим, що угода супроводжуватиметься додатковими витратами.

Однак, в «Інтергал-Буді» зауважують, що ризики є й на первинці. Основний з них — вкласти гроші у довгобуд.

«Але оминути цей ризик досить легко. Інвестор може придбати вже готовий об'єкт (будинок має сертифікат про введення в експлуатацію), або об'єкт на фінальному етапі готовності у забудовника з надійною репутацією», — пояснила Анна Анісімова.

За її словами, перший крок — вибір компанії-забудовника. На цьому етапі потрібно проаналізувати наступне:

• як працює девелопер;
• чи має забудовник проблемні об'єкти;
• чи притаманні для нього затримки термінів завершення будівництва у мирний час;
• наскільки тривалими можуть бути ці затримки.

«Затримка до півроку, особливо в умовах повномасштабної війни, яка сильно загальмувала роботу галузі, не є критичною. Але якщо значні перенесення термінів здачі мали місце ще до 2022 року, це привід засумніватись в доцільності інвестиції», — переконана експертка.

Далі, обравши надійного девелопера, варто звернутися до відділу продажів. Великі компанії, окрім відділів продажів на локаціях (в ЖК), мають центральні представництва, менеджери яких здатні кваліфіковано проконсультувати щодо кожного об'єкта у портфелі компанії. Таким чином можна обрати квартиру, маючи більш повне бачення щодо наявної пропозиції на продаж, та не проґавити найвигідніший варіант.

Щодо термінів, які знадобляться для придбання квартири в новобудові, то все залежить від умов оплати. Якщо угода здійснюється за стовідсотковою оплатою, вона не займає багато часу. Інша річ, якщо йдеться про банківський кредит. Збір документів та погодження можуть тривати від 2 до 6 тижнів.

Чому варто інвестувати саме в нерухомість

Попри війну, призупинення будівництва деяких об'єктів, ризики, що майно може постраждати від обстрілів, інвестори продовжують обирати нерухомість.

«Нерухомість залишається практично безальтернативним інструментом інвестування в нашій країні. Інші варіанти капіталовкладень (купівля сільськогосподарської землі, криптовалюта, акції, цінні папери тощо) або є менш дохідними, або ризиковішими», — зауважують в «Інтергал-Буді».

Ще однією перевагою придбання цього активу є те, що інвестиції у квадратні метри не вимагають додаткових знань та посередників, які допомагатимуть ним управляти. Це можна робити самостійно, таким чином заощаджуючи на комісійних витратах.

На користь інвестування у нерухомість грає й те, що за період повномасштабної війни квартири не лише не втратили у вартості, а, навпаки, здорожчали і у гривневому, і у валютному еквіваленті.

До того ж, попри війну, попит на ринку оренди вже відновився, і у деяких містах — навіть посилився. Так, столичний ринок зріс за показниками, які були на початку 2022 року. А новими привабливими, з погляду пасивного доходу, напрямками стали Львів та інші великі міста на заході України.