Олена Шуляк: Довгобуди перебудують під соціальне житло

«Мінфін» запитав у Олени Шуляк, голови комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, чи дійсно це так, та які можливості для поліпшення житлових умов наші громадяни отримають натомість.

Гроші і не тільки: навіщо вирішили змінювати житлове законодавство під час війни

Пані Олено, Ви разом із Міністерством інфраструктури нещодавно представили попередні напрацювання щодо нового житлового законодавства. Чому саме зараз, у війну, виникла необхідність змінювати житлову політику?

З оновленням Житлового кодексу ми запізнилися років на 15−20, його ще тоді треба було змінювати. Сьогодні ж Україна стоїть перед двома великими викликами. Перший — це повномасштабне вторгнення, другий — наш євроінтеграційний курс.

Попри те, що йде війна, ми однаково проводимо реформи, бо Україні дуже важливо зараз отримати повноправне членство в ЄС. І саме ці два виклики підсвітили проблему — наш Житловий кодекс не виконує свою функцію і жодним чином не вирішує запит людей на вирішення житлового питання.

Якщо ми ухвалимо новий закон, у нас не стане більше житла…

Так, але до фінансування підключаться міжнародні інституції. Наприклад, Європейський інвестиційний банк уже сьогодні готовий в рамках експерименту надавати кредитні кошти під дуже низький відсоток під державні гарантії. За ці кошти муніципалітети можуть зводити соціальне житло, яке можна буде здавати в оренду людям, що його потребують. Звичайно, це буде оренда не за комерційною ціною, а за тим тарифом, який може сплачувати родина.

Про що йдеться?

В ЄС вже давно існує таке поняття, як, наприклад, соціальне житло, працюють оператори такого житла з приватного сектору. У нас такого немає. І якщо російська ракета потрапила у будинок, то у міста навіть немає можливості швидко кудись переселити людей хоча б тимчасово, на місяць-два.

Існує декілька державних житлових програм, наприклад, «єОселя». Це непоганий механізм, яким користуються сімʼї військовослужбовців, освітяни, науковці та ін. Але, за статистикою, «єОселя» не зовсім задовольняє потреби всіх людей, які потребують вирішення житлового питання. Наприклад, за весь час існування «єОселі», нею скористалися усього 211 внутрішніх переселенців.

Чому так?

«єОселя» працює на потреби окремої категорії людей, а решта опинилися «за бортом». Все це підтверджує, що до житлової політики потрібно підходити комплексніше, і ухвалювати нову законодавчу рамку.

Зараз державі доведеться закривати нагальні житлові потреби людей, які втратили житло через руйнування. Можете окреслити масштаб проблеми?

Ми ще в березні 2022 року запустили через «Дію» сервіс, який дозволяє людині повідомити про руйнування чи знищення майна. Ці повідомлення згодом стали основою реєстру пошкодженого та зруйнованого майна і планування компенсаційних механізмів. Станом на сьогодні таких повідомлень про зруйноване чи пошкоджене майно вже майже 670 тисяч.

Оцінка втрат у квадратних метрах — понад 50 млн. Це понад сотні тисяч будинків приватного сектору, це цілі квартали, якщо не міста багатоповерхівок. До війни в Україні будувалося до 10 млн квадратних метрів житла на рік. Тобто нам росія за два роки зруйнувала те, що ми будували протягом пʼяти. І це ще не остаточна цифра, бо не всі змогли подати повідомлення.

Понад 6 млн наших громадян — це внутрішньо переміщені особи, ще 20% — за кордоном. Цим людям потрібна нова модель вирішення житлового питання.

У ЗМІ та в соцмережах чимало пишуть, що держава новим Житловим кодексом просто хоче знищити квартирну чергу. Що буде з тими, хто стоїть у черзі на безкоштовне житло?

У квартирній черзі — 600 тисяч українців. З них 100 тисяч — це сімʼї військовослужбовців та ті, хто живе у аварійному житлі. Але квартири за чергою й до війни отримували дуже незначна кількість українців. Квартирна черга — то взагалі тема для журналістських розслідувань і правоохоронних органів.

Ми всі знаємо, як використовувалися землі Міноборони, як на території Києва зникали цілі військові містечка, а на їх місці зʼявлялися нові ЖК. Заклади освіти теж не стояли осторонь такої схеми.

Частина квартир у нових житлових комплексах дійсно йшла на розподіл за чергою, та, насправді, безкоштовне житло отримували одиниці. Це також стало однією з причин того, що у нас така величезна квартирна черга. Люди стоять у черзі по 10−20 років, і сказати, що в них є якась перспектива, мабуть, буде нечесно. Зараз, як на мене, вже час визнати, що старий Житловий кодекс не працює. Потрібно брати найкращі європейські моделі і змінювати житлове законодавство.

Що почнуть змінювати до ухвалення нового Житлового кодексу

На якому етапі робота над новим Житловим кодексом? Проєкт уже є?

Профільне міністерство ще минулого року запросило до роботи над новим житловим законодавством міжнародні організації, які мають досвід у цій сфері. І вони запропонували загальну рамку — якою має бути житлова політика в Україні. Ми взяли ці напрацювання, провели масштабні обговорення за участі й ОСББ, і місцевої влади, і депутатів, і громадян, які стоять у черзі, і науковців, що працюють у царині житлової політики, фінансових організацій тощо.

Нам надали багато рекомендацій, які після опрацювання були передані премʼєр-міністру з тим, аби вони були враховані (бо законопроєкт подаватиметься, як урядовий). Наш комітет у Раді його розглядатиме й супроводжуватиме винесення в сесійну залу.

Тобто вирішення всіх житлових проблем залишите до ухвалення нового законодавства?

Є житлові проблеми, які можна вирішити вже зараз, не чекаючи на ухвалення нового закону. Ті ж ВПО, обираючи житло за програмою «єОселя», мають знайти об'єкт не старіше трьох років. Віднайти таке десь у Пирятині, Лубнах чи Золотоноші та інших невеликих містах, якими розкидані наші переселенці, не так просто, там десятиліттями нічого не будувалося. І навіть, якщо людина знайшла роботу десь у Пирятині, і має з чого платити кредит, вона фізично не може скористатися державною програмою через ці обмеження щодо віку житла.

І ми зараз працюємо з урядом, щоб вирішити проблеми такого рівня, бо насправді такі нюанси можна дуже швидко виправити. Те, що швидко виправити не можна, має врегулювати новий закон.

Новий Житловий кодекс: що зміниться

Які ключові зміни чекають на нас у новому Житловому кодексі?

Одне з основних нововведень — щодо соціального житла. Бо на сьогодні в законодавстві взагалі не прописано, як фонд такого житла має працювати, кому надаються соціальні квартири, за якою ціною.

В новому законі буде прописана соціальна оренда з правом викупу, особливості отримання службового житла, розшириться перелік кредитних інструментів. У нас є «єОселя» та «єВідновлення», але немає, наприклад, житлового лізингу, який працює у багатьох європейських країнах.

В законі мають бути прописані законодавчі рамки приватних операторів доступного житла, які зможуть будувати й потім управляти таким житлом.

А що з квартирними чергами?

Буде створена велика програма «Єдина інформаційна житлова система». В ній зможуть реєструватися люди, що потребують вирішення житлового питання. Внесена інформація верифікуватиметься, система проаналізує, який у тебе рівень доходу, чи є певний соціальний статус (особа з інвалідністю, непрацездатна особа, ВПО тощо), чи має родина житло у власності.

Після цього система надасть варіанти вирішення житлового питання, які для конкретної родини може запропонувати держава. Можливо, це буде якась місцева програма, за якою муніципалітет допоможе придбати житло, чи «єОселя», чи соціальне, службове житло.

Найцікавіше у цьому переліку соціальне житло, бо це поняття для України досить нове. Що це взагалі таке, як та кому таке житло надаватимуть?

Трохи нудних термінів: соціальне житло — це таке житло, яке надається людям, що потребують соціального захисту. У нас таких людей, на жаль, дуже багато. За останньою аналітикою, кожна третя родина не має доходів, щоб купити чи навіть орендувати житло за комерційними цінами.

Тому українці, які потребують соціального захисту чи вимушені були залишити свої домівки через війну або через аварійний стан будинку, інші вразливі категорії громадян (скажімо, діти-сироти, люди з інвалідністю та ін.) отримають право на соціальне житло.

Воно надаватиметься насамперед в оренду. При цьому житло перебуватиме у власності органів місцевого самоврядування, державній власності чи власності приватних операторів, які на тих чи інших умовах передадуть його місцевій владі.

При здачі в соціальну оренду місцева влада проаналізує дохід сім'ї і вже на основі цієї інформації вирахує орендну плату. Оскільки рівень доходів потенційних орендарів різний, різною буде й орендна плата. Окремо орендарі сплачуватимуть комуналку.

Ви сказали, що власники приватного житла теж можуть долучитися до програми соціальної оренди. Яким чином?

Так, на сьогодні в Україні є чималий фонд приватного житла, який потенційно може бути використаний під соціальну оренду. Може укладатися відповідний договір між власником житла й органом місцевого самоврядування. Тобто муніципалітет зможе взяти таке приватне житло в оренду за договірною ціною і потім надавати його соціальним орендарям за тією ціною, яку вирахують, проаналізувавши дохід родини.

Окрім приватного фонду, де місцева влада ще може швидко знайти нерухомість під соціальну оренду?

Це можуть бути різного роду довгобуди, які перебудують під соціальне житло. Перед війною ми ініціювали відповідні запити на місця, щоб зібрати базу таких об'єктів. Тоді війна зруйнувала всі плани, та нещодавно ми на комітеті знову підняли це питання, звернулися до міністерства і активізуватимемо роботу, щоб зрозуміти, що може базою під соціальний фонд.

Доведеться й будувати з нуля. Не забувайте, що в нас є величезна підтримка міжнародних партнерів, які хочуть допомогти у вирішенні житлових питань українців, зокрема, ВПО. Вони прагнуть працювати з місцевими громадами, де багато переселенців, а є громади, де приріст населення за рахунок ВПО — плюс 25%.

Соціальний фонд має бути великим — на мільйони квадратних метрів. Вже є громади, які вирішують проблеми з житлом, не чекаючи на новий закон. Наприклад, на Кіровоградщині одна з громад перевела старий державний довгобуд у комунальну власність, привела його до ладу й передали квартири військовослужбовцям. Передали не в оренду, а у власність — це було рішення громади. Але новий закон має спростити всі процедури, щоб місцева влада не ходила сімома колами бюрократичного пекла.

Читайте також: Нові податки з продажу житла: платитимемо більше або підемо в схеми

Якщо соціального житла виявиться менше, ніж претендентів на нього, а, найімовірніше, спершу так і буде, то знову зʼявиться «квартирна черга». Чим вона відрізнятиметься від тієї, яку новий житловий кодекс має «розпустити»?

Соціальне житло надаватиметься тимчасово, а не у власність (хоча останній варіант теж можливий за рішенням місцевих громад). Коли у родини покращиться матеріальний стан, вона з'їде з соціальної квартири, звільнивши місце для іншої.

Хочу зазначити, на місцях потрібне не просто соціальне житло. Повинна бути ще й робота, щоб люди не просто мали, де жити, а ще й працювали.

Тут можливо багато варіантів співпраці з бізнесом. Наприклад, на Закарпатті вже реалізували програму, за якою побудували житло для співробітників релокованих бізнесів «у складчину» — 30% профінансувала область, 30% — громада, решту — бізнес. В результаті бізнес задоволений, що за порівняно невелику суму зміг поселити людей, громада задоволена, бо вже фактично прив'язала цих людей і підприємство до себе, а отже, може розраховувати на їхні податки.

Тобто потрібні комплексні рішення — йдемо від людського капіталу, демографії й економіки до житлового питання. У такому випадку наявність соціального житла чи партнерство у вирішенні житлового питання з бізнесом може стати суттєвою конкурентною перевагою міст.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки