Нерухомість на заході України: 4 варіанти для лінивих і не дуже інвесторів

Продовжилась ця тенденція і у 2023 році. Тоді абсолютним лідером країни за здорожчанням нерухомості стала Івано-Франківська область, де за рік вартість квадрата в новобудові підвищилась на 79%. Водночас у Чернівецькій вона зросла на понад 17%, у Львівській — 15%, у Закарпатській — майже 10%.

Значною мірою здорожчання нерухомості в гривневому еквіваленті пов'язане з ослабленням національної валюти, адже українці звикли обчислювати вартість житла в доларах. Однак порівняно з початком 2022 року гривня здешевшала приблизно на 50%. Таким чином, зростання вартості нерухомості в західних областях за цей період істотно перевищує курсові зміни.

Ключовою причиною стрімкого зростання вартості житла стала відносна безпечність цих областей і, відповідно, переїзд туди багатьох українців з тимчасово окупованих територій та регіонів, наближених до лінії фронту.

Цей чинник привернув додаткову увагу інвесторів, що ще істотніше розганяє ціну на житло. Як пояснює рієлторка Ірина Луханіна, чимало інвесторів, які раніше купували столичну нерухомість, тепер намагаються продати її і купити активи на заході країни.

Один із чинників, що підігріває інтерес інвесторів до цього регіону, — висока вартість оренди, яка вже майже не поступається столичній. За оцінками DIM.RIA, якщо середня вартість оренди однокімнатної квартири в Києві становить 18 тис. грн, то у Львівській області — майже 14,5 тис. грн, а в Івано-Франківській — 12 тис. грн.

Інвестори роблять ставку й на те, що нерухомість у західних областях залишатиметься прибутковою після завершення війни. Цьому сприятимуть туристична привабливість регіону, повернення мільйонів біженців з-за кордону, загальне економічне пожвавлення в країні та бажання багатьох українців залишатись подалі від російського кордону навіть за відсутності бойових дій.

Водночас існує низка чинників, які зупиняють багатьох потенційних інвесторів від придбання нерухомості загалом і на заході України зокрема. Це необхідність витрачати час і ресурси на управління нею — ремонт, пошук орендарів, придбання меблів тощо. Особливо складно це робити тим, хто живе в одному регіоні, а інвестувати в нерухомість хотів би в інших.

Рішенням у такій ситуації можуть стати пасивні інвестиції в нерухомість, коли всі питання з управління бере на себе компанія, а власник «метрів» лише отримує прибутки. У західних регіонах є кілька варіантів для такого придбання нерухомості. Розглянемо їх детальніше.

Будинки в зоні відпочинку

Фото: УЛІС

Компанія УЛІС, яка займається рекреаційними проєктами, реалізує новий у Ворохті — селищі в Івано-Франківській області. Поруч знаходяться найвищий у Карпатах Кривопільський перевал, гора Говерла, а за 36 кілометрів — Буковель.

На окремій території УЛІС зводить 43 будинки для відпочивальників — 23 з першої черги вже зведено, а в другій планується побудувати ще 20. Біля кожного будинку є власна мангальна зона, а на території комплексу — своя кухня та встановлений потужний генератор, що важливо в умовах можливого відключення електроенергії. Основна ж перевага відпочинку в комплексі — це єднання з природою і тиша. Тут можна насолоджуватися краєвидами, досліджувати місцевість та культуру, обрати зручний для себе прогулянковий маршрут у гори. Гості можуть скористатися спеціально розробленими для УЛІС авторськими медитаціями.

Фото: УЛІС

Інвесторам УЛІС пропонує викуповувати будинки та віддавати їх компанії в управління. Своєю чергою, УЛІС підтримуватиме роботу всього рекреаційного комплексу, здаватиме нерухомість відпочивальникам, займатиметься прибиранням, ремонтом та всіма організаційними питаннями, маркетингом та залученням гостей.

Першу чергу комплексу у Ворохті було здано у вересні 2024 року, і в цих будинках вже відпочивають гості. Наразі із 23 будинків на території доступними для придбання залишаються лише два, але вже в жовтні розпочнеться продаж другої черги.

На території комплексу розміщені будинки двох типів — котеджі на одну спальню (площею 64 кв. м) та на дві спальні (площею 90 кв. м). Із першої черги доступними для продажу залишаються лише більші котеджі, їх вартість становить $230 тис.

Дохідність інвестицій залежить від завантаженості будинків комплексу. Інвестор та УЛІС розподіляють отримані кошти 50% на 50%.

Для інвестора орієнтовна дохідність у доларах становить 8−10%. Все залежить від завантаженості будинків. Нижня межа розрахована за песимістичним сценарієм, коли завантаженість пулу будинків одного типу становить лише 61%. Дохідність же в 10% буде досягнута за умов завантаженості на 81% впродовж року.

За бажанням інвестор і сам може відпочивати у своєму будинку, однак не безкоштовно. Якщо змоделювати ситуацію, що на локацію приїдуть одразу всі інвестори, то в такому випадку всі втратять свій дохід. Тому інвестори можуть відпочивати зі знижкою 15%, без обмежень у часі. Також варто розуміти, що оскільки 50% від усіх доходів йде в кишеню інестора, то частково він платитиме сам собі.

За бажанням власник будинку може його перепродати. Витрачати сили на пошуки нового покупця в такому випадку не доведеться, адже це також можна доручити управляючій компанії.

Інвестиційні фонди

Фото: Житловий комплекс U ONE

Для того щоб інвестувати у нерухомість на заході України не обов'язково мати в розпорядженні значні кошти. У деяких випадках можна обійтися і значно скромнішими сумами. Приміром інвестиційний фонд blago.invest дозволяє вкладати у нерухомість регіону, купуючи інвестиційні сертифікати.

Працює це наступним чином. blago.invest акумулює кошти інвесторів та спрямовує їх в девелоперські проекти, у яких фонд є співвласником. Джерелом доходу такого способу інвестування є прибутки від будівельного бізнесу, що забезпечує інвесторам прогнозований та стабільний дохід.

Для капіталовкладень blago.invest обирає проєкти, що перебувають на активній стадії реалізації. Усі інвестиції та прибутки номіновані в доларах США, що гарантує стабільність доходу, незалежно від коливань валютних курсів.

Наразі такі інвестиційні проекти — це житлові комплекси в Івано-Франківську U ONE, А5, та Family Plaza. Зводить їх компанія blago, яка вже 20 років працює у місті. Готовність цих ЖК становить від 50% до 90%, і всі вони мають бути здані вже впродовж цього року.

Термін інвестицій у фонд не встановлюється, тому за бажанням інвестор може тримати сертифікати роками і весь час отримувати визначену дохідність. Таким чином цей інструмент можна порівняти із безстроковим депозитом.

Процедура інвестування у blago.invest досить проста. Вкласти кошти можуть як приватні, так і юридичні особи. За бажанням підписати договір можна як у письмовій формі, так і онлайн за допомогою електронно цифрового підпису. Це суттєво спрощує інвестиції для тих, хто живе далеко від Івано-Франківська.

Для купівлі інвестиційних сертифікатів достатньо подати незначний пакет документів:

• копію паспорта та ідентифікаційного коду;
• довідку з реквізитами банківського рахунку;
• довідку із реквізитами рахунку в цінних паперах.

Надіслати їх також можна у електронній формі.

Коли ж інвестор вирішить повернути свої кошти, він може звернутися до blago.invest, щоб та провела зворотний викуп сертифікату. Ця процедура відбувається максимум впродовж 15 днів по завершенню яких інвестору виплачують всі кошти разом із нарахованими відсотками.

Адже фонд отримує від будівельної компанії в заставу (іпотеку) вже готову, збудовану і здану в експлуатацію комерційну нерухомість. Вона є своєрідною гарантією повернення капіталовкладень інвесторів.

Власна квартира

Якщо ж інвестор не бажає, щоб його грошима управляв посередник, він може безпосередньо купити нерухомість у регіоні. Сучасні ЖК в західних областях зводить цілий ряд забудовників, а, наприклад, в Івано-Франківську лідером ринку є компанія blago.

Наразі blago зводить у місті 12 ЖК класу комфорт, бізнес та еліт. Таким чином інвестор може знайти як дорожчий, так і дешевший варіант вкладення коштів. Вибір конкретної квартири залежить від купівельної спроможності клієнтів, їх бачення перспективності того чи іншого району та стратегії інвестування, пояснили «Мінфіну» в компанії.

Зокрема, ЖК бізнес-класу коштують на 18−20% дорожче, ніж класу комфорт. Комплекси класу преміум дорожчі на 47%, але в них інвестор отримує більше цікавого наповнення всередині, а також зазвичай привабливішу локацію, тому може розраховувати на більший прибуток від оренди чи перепродажу. Натомість обираючи проєкти комфорт-класу, інвестор отримує нижчий поріг входу та робить ставку на розвиток спального масиву, в якому знаходиться будинок.

Для інвесторів є два ключові способи заробітку на квартирах: перепродаж після зростання вартості та дохід від оренди.

Як працює перший підхід, розглянемо на прикладі ЖК SKYGARDEN. На старті будівництва першої секції у січні 2023 р. квадратний метр в комплексі коштував 21200 грн. Зараз же вартість метру зросла на 35%, а на момент здачі у першому кварталі 2025 р., як очікується, додасть ще 15%.

Фото: ЖК Family Plaza

Придбання ж квартири під оренду в місті, за розрахунками фахівців, окупиться за 9−10 років. Для прикладу, однокімнатна квартира площею 36 кв.м в ЖК Family Plaza у вересні минулого року коштувала 1,116 млн грн. Ремонт з індивідуальним дизайном, покращеними матеріалами, сучасною сантехнікою обійдеться приблизно в 400 тис. грн. Оренда ж такої квартири з урахуванням вдалого розташування будинку коштуватиме 15 тис. грн. За таких умов придбання квартири окупиться за 8,5 років.

Як розповідають в blago, найчастіше інвестори купують однокімнатні та двокімнатні квартири площею до 55 кв.м., адже їх простіше здавати в оренду та отримувати стабільний дохід.

Разом з тим купуючи квартиру варто витратити час, щоб зрозуміти ліквідність ЖК, його архітектурні особливості, розвиток інфраструктури поряд та зручність транспортного сполучення. Вдале поєднання цих факторів забезпечить зростання вартості житла та кращий заробіток.

Придбання апартаментів

Фото: SENSAR

Ще один спосіб інвестицій у нерухомість, який набуває популярності — придбання апартаментів. Фактично це означає, що інвестор купує один з номерів у готелі чи комплексі відпочинку. Усі питання з управління ним, як і загалом усім комплексом, власник передає управляючій компанії. Саме вона займається пошуком постояльців, прибиранням, ремонтом тощо. Інвестор же розділяє з нею отримані прибутки.

Попри те, що цей напрям новий для України, апартаменти зводить ціла низка компаній. Частина зних не мають особливого досвіду та репутації. Тому, обираючи забудовника, варто уважно перевірити, які проєкти він уже реалізував та чи швидко просувається робота над поточними.

Один із найбільших забудовників, який зводить комплекси апартаментів на заході України — SENSAR Development. У 2018 році компанія почала працювати в Запоріжжі. За цей час вона здала в експлуатацію цілу низку проєктів, зокрема ЖК Kvartal, Comfort City тощо.

Компанія розширила свою діяльність на Київ та західні області. Наприклад, у Львові вже ввела в експлуатацію апарт-комплекс Smart House. Це 7-поверхова будівля в історичному центрі міста, в якій розміщено 87 апартаментів та багато комерційних приміщень на першому поверсі. Деякі номери в цьому комплексі ще доступні для придбання.

Фото: Smart House

Зараз SENSAR Development будує на заході України кілька апарт-готелів:

• THE FIVE Hotel — 16-поверховий готель, який стане найвищим в Ужгороді;
• Smart Well — 12-поверховий комплекс для сімейного відпочинку в Яремчі;
• Smart Hill & WOL by Ribas — ще один апарт-комплекс у Яремчі, що матиме 11 поверхів та 300 номерів.

Найдешевше коштують апартаменти, коли проєкт перебуває на початковій стадії зведення. З досвіду SENSAR Development, у середньому вартість квадратного метра в таких будівлях з моменту старту до завершення будівництва зростає на 20−30%.

Мінімальна сума в апартаментах коливається залежно від конкретного проєкту та номера. Приміром, в апартаментах THE FIVE Hotel квадратний метр зараз коштує від $2900 до $3650 — це з урахуванням ремонту під ключ. У Smart Hill вартість метра коливається від $1760 до $2370, але за ремонт доведеться заплатити окремо — орієнтовно $1100 за метр квадратний.

Вартість квадратного метра в апарт-готелях вища, ніж у звичайних ЖК регіону, але й окуповуються такі інвестиції швидше.

Прибутковість апартаментів складається з двох показників: зростання вартості нерухомості та доходу від його оренди. За розрахунками забудовника для Smart Hill, вона становить приблизно 14% річних у доларах, а в комплексі THE FIVE Hotel — до 17%.

Власник апартаментів може й сам безкоштовно відпочивати в них, але обмежену кількість днів впродовж року. Решту часу нерухомість має генерувати дохідність.

Очікується, що апартаменти в західних областях і надалі дорожчатимуть завдяки високому туристичному потенціалу регіону та розвитку інфраструктури. Наявність же професійних управляючих компаній робить інвестиції в такі комплекси значно простішими, адже інвестор може не турбуватися про поточні питання й лише отримувати прибутки.