За офіційною статистикою, 75% будмайданчиків в Україні відновили роботу. Однак, чимало девелоперів лише імітують роботу, аби зберегти імідж. Насправді ж, через дефіцит оборотних коштів закінчити будівництво, розпочате ще до війни, вони не можуть. Що робити власникам квартир у «заморожених» проєктах, та чи можуть вони повернути гроші за довгобуд, дізнавався «Мінфін».
6 грудня 2023, 7:37
Гроші 35 тисяч інвесторів застрягли у довгобудах: чи є шанс повернути свої інвестиції
Скільки проєктів реально разморожено
Цього літа первинний ринок нерухомості вперше з початку війни відчув пожвавлення. Державні іпотечні програми та компенсаційні виплати за зруйноване або пошкоджене житло повернули покупців до відділів продажів забудовників.
Активізувалися й самі забудовники: за даними ЛУН, відновлено будівництво близько 75% житлових комплексів, розпочатих до вторгнення.
Найкраще йдуть справи у західних регіонах. Там частка розморожених майданчиків сягає 90%. Ситуація стрімко погіршується з наближенням до лінії фронту. У Миколаївській та Запорізькій областях, наприклад, поновлено роботи лише на третині будмайданчиків, а у Харківській — навіть менше, ніж на чверті.
У столиці відновлення робіт декларують 7 із 10 забудовників. Але експерти ринку не надто довіряють цій інформації.
«Із 90% ЖК, які поновили будівництво після 24 лютого 2022 року, станом на зараз реально це зробили трохи більше половини. Однак, прийнятними темпами можуть потішити заледве 35%», — каже експертка ринку нерухомості Вікторія Берещак.
Порівнюючи з 2022 роком, ситуація покращилася, але не настільки, щоб можна було говорити про нормальні темпи зведення будинків. Вже сьогодні затримки по ринку, за оцінками експертів, в середньому сягають 12−18 місяців. Такий лаг характерний для понад 60% усіх комплексів, які будувалися до 24 лютого. За окремими проєктами, за якими забудовники і до війни дозволяли собі затримки у 6−12 місяців, терміни здачі взагалі зміщуються на 2−3 роки.
Головна причина затримок — провальна фінансова модель реалізації багатьох проєктів, коли нове будівництво розпочинали за рахунок грошей, вкладених в інші проєкти. Вона спрацьовує, коли є постійний притік коштів, але за відсутності або мінімальної кількості продажів зазнає краху. Як наслідок, маємо відставання в динаміці, скорочення витрат на будівництво, перегляд обіцянок із благоустрою ЖК і, зрештою, заморожені проєкти.
Читайте також: Одеса та Харків наздоганяють Київ: у яких містах України найбільше купують житло
Головний запит до юристів — розірвання угоди
Інвестори, які зараз готові ризикувати і вкладати гроші у первинку, обирають проєкти з високим ступенем готовності — від 60% і більше.
За даними засновника UPLM — Школи професійного девелопменту Ігоря Райкова, цього року ринок інвестицій у первинну нерухомість становить $2,08 млрд. Серед лідерів: Львів — $0,8 млрд, Київ та Івано-Франківськ — по $0,2 млрд.
Для порівняння: у довоєнному 2021 році інвестиції сягали $9,7 млрд, а однозначним лідером був Київ із показником $2,5 млрд. Тоді учасники ринку говорили, що на ранніх стадіях будівництва продавалося від 40% до 70% квартир у столичних ЖК. Тобто в середньому кожні 6 із 10 квартир у більшості проєктів, розпочатих до 24 лютого 2022 року, були продані.
У лютому 2022 року, згідно даних ЛУН, в Україні зводили 1 300 ЖК, із них 221 — у Києві. Якщо врахувати, що з цієї кількості сьогодні в столиці реально будується лише 35%, то не все за планом йде у близько 77 ЖК. Якщо взяти середню кількість квартир у будинку (близько 800), можна припустити, що у понад 35 тис. інвесторів є наразі серйозні причини хвилюватися за свої вкладення.
Про це говорять і профільні юристи.
«Раніше, здебільшого, ми надавали супровід нашим клієнтам у виборі об'єкту нерухомості для інвестицій — від його повної перевірки до підписання договору. Але останніх пів року 90% інвесторів — наших клієнтів звертаються із запитом про розірвання угоди із забудовником», — констатує юрист, керівник та співзасновник сервісу Monitor.Estate Володимир Копоть.
Причини таких звернень, за його словами, різні: у людей змінилися доходи, вони вирішили переїхати до іншої країни тощо. Але головну роль все ж відіграє відсутність довіри до забудовників.
Читайте також: Куди інвестувати у 2024 році в Україні: «занепалі ангели», стартапи, ОВДП і нерухомість
Чи реально вилучити гроші з довгобуду
Вилучити інвестовані у будівництво кошти в процесі реалізації проєкту доволі складно.
«Впливу на забудовника, який не будує, майже немає. Усі мають заяву Торгово-промислової палати про засвідчення форс-мажорних обставин. І на сьогодні такі недбалі забудовники, на жаль, захищені законом», — пояснює засновник SENSAR Development Марк Марченко.
Все ж варіанти, за словами юриста, керівника та співзасновника сервісу Monitor.Estate, можна розглянути. Перший — переговори. Наскільки вони будуть плідними і про що, в результаті, вдасться домовитися сторонам, залежить великою мірою від того, наскільки забудовник цінує свою репутацію. Другий шлях — судовий, і це вже крайній захід.
Вікторія Берещак говорить: дуже важливо, які умови містилися в договорі про купівлю квартири у новобудові на момент його підписання.
«Практично немає девелоперів, які б пропонували умови, за якими можливе розірвання контракту без наслідків для інвестора. Тому, якщо ви захочете розірвати угоду будь-яким чином, найімовірніше, це будуть великі штрафні санкції з подальшими значними втратами для вас. Ви втратите суттєвий відсоток і навряд чи погодитеся на цю історію», — уточнює Вікторія Берещак.
Вона навела приклад із проблемним кейсом у SAGA Development. Девелопер заднім числом нарахував шалену пеню своїм інвесторам. При цьому спочатку пообіцяв відстрочку на пеню на час дії воєнного стану, проте, вже з квітня 2023 року порушив своє слово. В результаті, у майбутніх власників квартир виникли шалені борги на десятки тисяч доларів штрафу.
«Багато інвесторів почали думати, що з цим робити, звернулися до суду. Але договір складений таким чином, що навіть розірвання — це складний юридичний процес, він потягне за собою втрату левової частки квартири, і це буде не 5%, і не 10%, а значно більше», — розповідає Вікторія Берещак.
Тому, перш ніж переходити до дій, інвесторам варто добре обдумати свої кроки та можливі наслідки. Володимир Копоть радить спершу зважити всі «за» і «проти», порахувати можливі збитки. За аналізом можливостей виходу із ситуації краще, з його слів, звернутися до юристів і разом із ними визначити, який шлях буде менш безболісний.
«В кожному випадку своя історія взаємин та умов договору, тому універсальної поради тут немає», — підкреслює юрист.
Загалом, він зауважує, що фіксація збитків і вихід із будівництва — дорожчий варіант, але простіший в емоційному та психологічних планах.
Читайте також: Чи реально продати житло біля фронту та купити в безпечнішому місці
Зарадити можна лише розголосом
Насправді, в інвесторів у будівництво житла, яке ведеться в’ялими темпами або взагалі «заморожене», небагато варіантів, як б повпливати на забудовників. Найоптимальніший варіант для них, на думку Марка Марченка, — чекати.
«Як би це жорстко не звучало, але інвесторам, які вклалися в такі проєкти, краще відпустити цю ситуацію. А на майбутнє підходити до вибору забудовника ретельніше», — вважає засновник SENSAR Development.
Більшість експертів із ним погоджуються, втім, радять все ж займати проактивнішу позицію, наскільки — залежить від ситуації. Якщо вона не вкрай критична, і є розуміння, що девелопер має запас міцності і до війни мав гарну репутацію, якою дорожив, то спробувати інформаційно його пресувати.
«Рекомендація — не замовчувати проблему. Йти в публічну площину, шукати інших інвесторів, у яких такі ж проблеми», — каже Володимир Копоть.
Але чим ситуація критичніша, як-от із Київміськбудом, тим більшими мають бути масштаби розголосу. Варто залучати до процесу вирішення питання місцеву владу, звертатися до голови профільного комітету ВР або очільника профільного міністерства тощо.
«Тобто кричати і привертати увагу. Тому що є великий ризик того, що після війни на нас чекає велике переформатування. І у нас є два варіанти. Безболісний — це об'єднання, злиття: деякі компанії продаватимуть свій земельний банк, аби залучити партнерів для добудови об'єктів. Або дуже болісний: це історія, коли у нас трапляться нові Укрбуди, КМБ, Аркади і, відповідно, десятки тисяч кинутих інвесторів», — попереджає Вікторія Берещак.
Зараз немає чіткого розуміння, яким шляхом піде український ринок нерухомості. Це реально дуже залежить від девелоперів, від того, як вони прорахують свою бізнес-модель і наскільки їм вистачить бізнес-логіки й розуміння, що часу відкладати свої обов’язки немає. Треба вже будувати, шукати гроші, інвесторів і заводити їх в проєкт, інакше, буде крах компаній.
Автор:
Коментарі - 12