Інвестори віддали перевагу доларам замість квадратних метрів. Чому так сталося і що треба змінювати для відновлення ринку нерухомості, в колонці для «Економічної правди» розповів засновник UPLM — Школи професійного девелопменту — Ігор Райков. «Мінфін» публікує ключові тези.
Гроші під матрац замість квартири: як зацікавити людей знову вкладати в нерухомість
Куди зникли гроші
У 2023 році ринок інвестицій у первинну нерухомість становить $2,08 млрд. Лідерами стали Львів із показником $0,8 млрд, Київ та Івано-Франківськ — по $0,2 млрд. Для порівняння: у довоєнному 2021 році ринок становив близько $9,7 млрд, а однозначним лідером був Київ із показником $2,5 млрд.
Харків, Дніпро та Київ — рекордсмени з падіння інвестицій у первинну нерухомість. У Харкові будівництво зупинене, а ринки Києва та Дніпра впали на 92% та 90% відповідно.
Під інвестиціями в первинну нерухомість ми розуміємо вкладення грошей у купівлю квартир у будинках, не введених в експлуатацію. При цьому саме будівництво почате або анонсоване.
У 2021 році $9,7 млрд із $50−70 млрд на депозитах та готівкових заощаджень «під матрацами» були тією сумою, на яку українці щорічно збільшували свої заощадження. Тобто вкладали в житлову нерухомість.
У 2023 році цю суму варто зменшити на рівень зменшення ВВП. Виходить близько 21%, або $7,9 млрд. Далі зменшуємо її на 20% тих, хто виїхав із країни. Залишаються $6,3 млрд. Однак, це все одно не $2 млрд, які, за нашим прогнозом, будуть інвестовані в первинне житло у 2023 році. Де ж решта?
Ми дослідили показники купівлі українцями нерухомості за кордоном і не побачили значного збільшення загальної суми інвестицій у 2022 році. Порівнюючи з 2021 роком, сума зросла орієнтовно на $0,5 млрд.
За час великої війни українці купили на 20 млрд грн більше ОВДП. Це ще близько $0,5 млрд, які вони могли інвестувати в житло. У 2021 році річне сальдо купівлі готівкового долара становило $5 млрд, у 2022-му — $11 млрд, у 2023-му (прогноз) — $10 млрд. Тобто українці щорічно купують на $5 млрд більше. Що це означає?
Інвестори віддали перевагу доларам замість майбутніх метрів. Це абсолютно зрозуміло: готівкові долари набагато ліквідніші, ніж договір на метри в будівництві на сонному будівельному майданчику. Населення тримає гроші в доларах через невпевненість і невизначеність у завтрашньому дні, через війну.
Обсяги «доларів під матрацом» збільшуються, і коли зʼявиться відчуття впевненості в майбутньому, або розуміння, що гірше вже точно не буде, виникне необхідність цей долар інвестувати. Тоді ринок нерухомості знову почне зростати.
Скільки можна заробити на оренді
За даними сервісу Bird, середньомісячна ціна оренди трикімнатної квартири у Києві в серпні 2023 року становить 28 тис. грн ($737). У 2021 році вона становила 40 тис. грн ($1 429). При вкладенні $100 тис. у квартиру у 2021 році її вартість повертається інвестору через шість років, зараз — через 11 років.
Як збільшити інвестиції
Потрібне або збільшення населення Києва (міграція), або масовий переїзд жителів із радянських будинків у новобудови. Обидва варіанти можливі за наявності інструментів кредитування за доступними ставками — хоча б до 10%.
Середня іпотечна ставка в ЄС становить 2,24%, у Великобританії — 4,95%, в Україні — понад 20%. Так, є програма «єОселя», але вона доступна не всім.
Ринку допоможе розвиток інвестиційних фондів, які працюють за моделлю фінансування будівництва до його введення в експлуатацію. Тобто спочатку збудували за гроші інвестиційного фонду, а після того продаємо власникам. Це зменшує кількість недобудов і підвищує довіру до девелоперів та ринку.
Читайте також: Ринок землі в умовах війни: без ажіотажу, але з оптимістичними настроями
На ринку відсутні інституційні чи приватні інвестори з-за кордону, які вкладають у нерухомість, або завдяки їй диверсифікують свої інвестиційні портфелі. Відсутність системних закордонних інвесторів — довготривала проблема нашого ринку житлової нерухомості. Це означає, що ринок не отримує експортні кошти для свого розвитку і живе винятково завдяки внутрішньому споживачу.
Коментарі - 101
А какие компании в Киеве сейчас реально строят,хотя и меньшими темпами,чем до войны? Даже можно сказать не компании,а отдельные дома этих застройщиков на средней и финальной стадии. Таких застройщиков реально и десяток не наберется. Остальные 80% - просто имитируют стройку,чтобы инвесторы хоть как-то платили рассрочку
Задолбали собирать деньги поставив забор и разместив банер в интеренете.
1) ці невдахи-інвестори голосно плачуть вночі, заважаючи спати всьому мікрорайону
2) вони вимагають щоб ї програш в цьому казино держава оплачувала з бюджета. По причині своєї жадібності і тупості вони намагаються відібрати гроші у військових, пенсіонерів, переселенців…
Ну це якби люди з ігровою залежністю прийшли б на мітінг під Раду і вимагали щоб держава компенсувала їм їх програш на тоталізаторі. Ну маячня ж.
2) Хай вимагають, а я вимагаю ковбасу по 40 копійок, що далі?
Ваше порівняння недоречне.
это сейчас туда можно ехать, получать посибие, работать там, получать документы… а после войны лавочка закроется.
Вот скажите откуда у обычных людей может быть деньги на квартиру со средней зарплатой 12.000 грн (300$) где тебя используют как раба по 12 часов в день. Если учесть что цена на 1 кв.м 24.000 грн. то чтоб накопить на квартиру 2 комнатную без ремонта, тебе нужно работать 7 лет это без учёта расходов (еда, вода, коммуналка), а если учесть расходы то за 20 лет накопишь на пустую коробку без ремонта.
По сути если есть ребёнок то ты точно не накопишь на квартиру никогда с средней зарплатой 12.000 грн.
ВВП на душу население 1267$ Болгарии 1991 г.
ВВП на душу население 1487$ Украины 1991 г.
За 30 лет
ВВП на душу население 12221$ Болгарии 2021 г.
ВВП на душу население 4385$ Украины 2021 г.
При том что у Украины полно АЭС, ТЭС, ГЭС и куча заводов. 5 кратное преимущество в население мы беднее Болгарии в 3 раза. Как такое возможно?
В Росіїї всі доходи ВВП у олігархів та там живе тілько Москва і Петербург. Тому порівняя не доречне
Вы уже несли свой «авторитетный» бред, что за криптовалюту в магазин не сходишь и значит это не ликвидный актив
Правда вы так и не объяснили считается ли «не ликвидными активами» золото, акции, облигации ?
Сейчас вы несете бред , что ВВП не влияет на уровень жизни , потому , что на него ни хлеба, ни «капці» в магазине не купишь)))
Вы вообще какой то примитив с примитивным мышлением , что все на что ни купишь еду и «капці» в магазине — не влияет на уровень жизни и вообще «неликвид»
Все эти подсчеты ВВП базируются на феерических допущениях. Была уже статья о методике тех подсчетов.
логика была примерно такая «в 1987 году ВВП СССР составлял примерно триллион долларов. наверное. это если перевести рубли в доллары по курсу 61 копейка за доллар. Наверное в 1991 году он не изменился. Укриана в экономике СССР занимала примерно 16 % . Значит будем условно считать ВВП Украины в 1991 году — 160 миллиардов долларов».
Точность этих подсчетов и их логику - оцените сами.
Далее — ВВП это не показатель богатства-бедности или наличия ТЕЦ.
Это весьма загадочный и часто абсурдный показатель.
а если серьезно —
статистика ссср не признавала такого понятия как ввп.
вот одна из умных статей об этом
https://www.hse.ru/news/438414950.html
«Официальная статистика плановых экономик основана на показателях баланса народного хозяйства (БНХ), концепции национального продукта, отличающегося от привычного сейчас валового внутреннего продукта (ВВП).»
куча экономистов развлекаются пытаясь по разным моделям пересчитывать советские показатели в современное понятие ВВП
но по сути — это все фикции.
а суть выглядит примерно вот так — https://24tv.ua/ru/realnost-sssr-chto-skryvaet-moshhnaja-promyshlennost-ukrainy_n1801171
«В чем причина парадокса
Все дело в том, что экономическая статистика 1991 года просто не является правдивой. Расчеты ВВП в Украине в соответствии с мировыми практиками начались только во второй половине 1990-х годов.
Данные же начала 1990-х годов — довольно условные оценки. Отсутствие рынка и рыночных цен в те годы приводило к существенному искажению данных. Кроме того, в 1991 году еще не существовало объективного курса валют. А это значит, что правильно рассчитать ВВП в долларах было просто невозможно.»
Я прекрасно помню полки магазинов , уставленные банками «белоцерковского» салата из подпорченной капусты. И все. Ничего больше небыло.
А в статистике — колбасы выпускали в 4 раза больше чем сейчас… В статистике наверное и «мрии» выпускали…
только вот талоны на все — мы тоже помним…
Напомнить вам как люди фиктивные заявления в ЗАГС подавали. Потому что по справке из загса что у вас свадьба — можно было костюм купить или рубашку ? Сейчас звучит как бред…
производство — оно существует не само по себе , для самоудовлетворения. Производство — это цепочка ,которая заканчивается полной полкой в магазине. Если полка пустая , а вам рассказывают что «по статистике колбасы и мопедов — просто завались» — то вас дурят. Пренебрежительное «ширпотреб» — это уже знак :)
типа было какое-то элитное производство и был ширпотреб для быдла :) Огорчу — элитного тоже небыло. Элита покупала импортное.
толку с производства подшипников , если 80 % продукции шло в переплавку ? толку с производства спутников , если они были «вещью в себе». без всякого смысла для окружающих.
Накручивать показатели производства копая и потом засыпая канаву , чем занимался ссср — это весело , но привело к печальному результату.
меня плющит ? это вы истерируете…
«Я так понял,что промышленность нам не нужна была?» — кому «нам» ? СССР ? а вам не кажется что поздно уже это решать ? ну и вы наверное не госплан…
«плохо было без омаров и сыра»… Вам наверное лет 20 и вы верите в коммунизм , бесплатные квартиры , счастье для всех и прочий бред ? Я не буду вас разубеждать.
вас сразу расплющило — «ты за джинсы и против промышленности». Ну , такой у вас уровень понимания значит…
Й Україну де до 80% виробничих ланцюгів закінчувалися зовні країни.
Вот скажите откуда у обычных людей может быть деньги на квартиру со средней зарплатой 12.000 грн (300$) где тебя используют как раба по 12 часов в день.
«обычных людей» … У Вас ментальність раба, з таким мисленням добре заробляти Ви не будете. У Вашому розумінні хороші гроші можуть заробляти тільки «незвичайні» люди, а всім «звичайним» має «дядюшка» піднімати зарплату і давати роботу. Типове совкове мислення «тєрпіли», що пливе за течією.
Я живу в этой стране, а вы наверное как патриот сейчас где-то в Польше, Канаде пишите коментарии и говорите как в Украине хорошо.
Так в Украине вы нигде не заработаете больше, это 98% вакансий с такой зарплатой. У вас денег не хватит на открытия бизнеса с такими процентами на кредит. Да и сейчас до пенсии доживает только 1 из 9 мужчина что можно говорить о «хорошем уровне жизни»
2) Я не кажу що тут добре.
3) Смішно, все моє оточення молодше 40р. заробляє більше 12000 грн.
4) Мені вистачає і на життя і на відкриття бізнесу.
5) На державну пенсію не розраховую.
Ще питання будуть?
терпіли 30 років, а тепер тре жити нормально
Якщо це дійсно «єдині гроші», то дай Бог щоб у всіх були останні гроші в такій кількості)
как раз на ваши деньги.
А касаемо покупки на первичке пример КГС не чему не научил? Там инвесторы еще в прошлом году расчитывали,что такому большому застройщику государство поможет и даст денег на достройку комплексов. Ну, а чего мелочиться,каких то 24 млрд.грн? Но по итогу денег никто не дает.
Ну можете однести ці гроші якомусь «микитасю» і розраховувати на його порядність… Це якщо ви фартовий по життю і маєте міцну нервову систему.
Где он, наш скромняга с Франковска? Жив ли? Или уже продал все, и пополнил батальон в Монако 😂
Від душі бажаю вам таки отримати ці квартири через два роки.