Квартира чи приватний будинок: у що вкласти гроші у 2024 році?

Переваги та недоліки

На вибір житла впливають чимало чинників. Розглянемо їх для обох варіантів житлової нерухомості.

Квартира

До переваг придбання житла у багатоквартирних будинках варто віднести:

• широкий вибір пропозиції на ринку;
• можливість придбати нерухомість у середмісті та у безпосередній близькості до ділового центру міста;
• мобільність та простота пересування (необов'язково мати власне авто, аби почувати себе комфортно);
• наявність управляючої компанії/ОСББ, що вирішує житлово-експлуатаційні питання;
• розвинену інфраструктуру в межах житлового комплексу або поруч, все необхідне поблизу: медичні та освітні заклади, магазини, сервісні служби тощо;
• відносно невисоку вартість, порівнюючи з цінами на приватні будинки.

«Основний недолік такого формату житла — щільне оточення у вигляді сусідів, обмежена приватність. Хоча, дехто розглядає це, як перевагу», — каже фінансова директорка компанії «Інтергал-Буд» Олена Буряк.

До інших потенційних недоліків багатоквартирних будинків можна віднести:

• невелику житлову площу, порівнюючи з приватним будинком;
• відсутність власної ділянки;
• залежність від комунальних служб (наприклад, у разі аварії труб доведеться чекати, доки їх відремонтують, тощо).
• гірша екологія у місті.

Приватний будинок

До переваг житлових будинків чи таунхаусів можна віднести:

• більші житлові площі;
• приватність (обмежене коло осіб, що проживають у безпосередній близькості);
• власна територія біля будинку, яку можна облаштувати під індивідуальні потреби (сад, огород, басейн, зона барбекю тощо).

Але є й чимало недоліків. Зокрема:

• необхідність розв'язувати комунальні питання або шукати підрядників (вивіз сміття, догляд за територією навколо, очищення під'їзних доріг до будинку взимку тощо);
• утримання приватного житлового будинку несе за собою значні регулярні витрати, які щороку лише зростатимуть;
• відсутність якісної інфраструктури поруч;
• необхідність мати, щонайменше, одну автівку для родини задля забезпечення мобільності;
• віддаленість від ділового центра, тобто чималі витрати часу на дорогу з роботи та назад;
• висока вартість.

Квартира та будинок, як інвестиційні інструменти

Якщо ж ці варіанти розглядають, як інструмент для інвестування, то вибір стає складнішим.

Квартира є досить ліквідним об'єктом. Тому, наприклад, знайти покупців для перепродажу неважко. Але потрібно враховувати і те, що конкуренція серед аналогічних пропозицій дуже висока.

«Це ж стосується й оренди. Здати квартиру можна досить швидко. Але прибутковість залежатиме від характеристик об'єкта. Чим краще оздоблення, локація, інфраструктура — тим вища вартість оренди та швидша окупність інвестиції для власника нерухомості», — пояснює Олена Буряк.

Щодо приватного будинку, то знайти покупця для нього значно складніше, оскільки сегмент потенційних покупців вужчий. За умов несприятливого попиту доведеться демпінгувати та втрачати в прибутковості.

Знайти орендарів для приватного будинку теж не так просто. Адже попит на цей вид нерухомості, здебільшого, має сезонний характер. В «Інтергал-Буді» пояснюють, що іноді на попит впливають зовнішні фактори: «Наприклад, блекаути, які ми спостерігали торік. Це підживило інтерес до такої нерухомості, адже в приватному будинку легше забезпечити автономність. Власники приватних будинків, які скористалися ситуацією, непогано заробили. Однак, спрогнозувати подібне наперед — практично неможливо».

Водночас, для обох видів нерухомості є спільний фактор, що впливатиме на заробіток інвестора, — це локація. Розуміння вдалої локації для квартири та приватного будинку відрізняється. Зараз, наприклад, багато хто розглядає можливість інвестицій в нерухомість в рекреаційних зонах західної України. Будинки в Карпатах — поширена пропозиція на ринку нерухомості. І вона справді може бути досить непоганим капіталовкладенням. Проте, для інвесторів тут теж є певні ризики, і тому потрібно бути обережним. Адже ринок може швидко перенасититися цією пропозицією і знайти покупця чи орендаря на свій об'єкт буде дуже непросто.

Який вид нерухомості частіше обирали у 2023 році

Головною тенденцією минулого року, яка плавно перейшла у 2024 рік, став вплив державних програм «єОселя» та «єВідновлення» на ринок нерухомості. Мета обох програм — зробити житло доступнішим для українців, запропонувавши вигідні умови для кредитування, тим самим підвищивши платоспроможність потенційних покупців.

У фокусі учасників цих програм саме квартири. Це дво- та трикімнатні помешкання площею від 65 до 85 кв.м. Купують, переважно, недороге житло, здебільшого, у економ- та комфорт-сегментах. А от квартири чи будинки високої вартості, в сегментах бізнес та еліт, продаються значно гірше.

Виходячи з цього, можна зрозуміти, що попит на квартири вищий, ніж попит на приватні будинки. В «Інтергал-Буд» вважають, що очікувати суттєвих змін щодо цієї тенденції не варто. Адже зараз українці, переважно, купують нерухомість з метою якнайшвидше розв’язати житлові питання. А доступна ціна — один із ключових факторів вибору об'єкта.

«Наприклад, одна з угод компанії в рамках „єВідновлення“ стосувалася купівлі двокімнатної квартири власниками знищеного приватного будинку. Навряд чи суми компенсації від держави вистачить на придбання житла, рівноцінного втраченому, якщо йдеться про приватні будинки. Однак, купити за ці кошти простору квартиру навіть з уже виконаним ремонтом — цілком можливо», — пояснює Олена Буряк.

Так квартира чи приватний будинок?

Якщо покупець обирає об'єкт нерухомості для особистого проживання, у такому разі, насамперед, варто звертати увагу на власні потреби та життєві сценарії. А це дуже індивідуально.

До того ж, не завжди вибір залежить від статків покупця. Наприклад, заможний сегмент покупців обирає нерухомість бізнес та преміум класу як серед багатоквартирних будинків, так і серед приватних. «Тобто твердження, що приватний житловий будинок — вибір багатих, є помилковим. Адже чимало людей зі значним достатком обирають для себе нерухомість в житлових комплексах міста. Звісно, ці ЖК мають певний клас та статус, відповідний до запиту такого покупця», — зауважують в «Інтергал-Буд».

Якщо ж обирати, з погляду фінансових інструментів для здійснення покупки, вартості та витрат на подальшу експлуатацію, придбання квартири може виглядати привабливішим.

Наприклад, покупцеві квартири доступна дешева іпотека в рамках держпрограми «єОселя». З грудня 2023 року дію програми було розширено й на приватні житлові будинки. Однак, із обмеженнями щодо нормативної площі житлового будинку — вона не має перевищувати 62,5 м кв. (плюс 21 м кв. — на кожного наступного члена сім'ї позичальника). Оскільки покупці приватних будинків, зазвичай, розраховують на площу 100−150 м кв., то потрібно розуміти, що такий об'єкт не пройде за лімітами, встановленими для угод у рамках «єОселя».

Ще одна важлива умова для цієї держпрограми — приватні житлові будинки на момент придбання мають бути введені в експлуатацію. Тоді як обрати квартиру можна й серед об'єктів на етапі зведення, якщо ці об'єкти отримали відповідну акредитацію від банку.

«До того ж, не можна розглядати дачні та садові будинки, або будинки, які збудовано на ділянках, відмінних від земель житлової та громадської забудови. Все це створює суттєві перепони при виборі об'єкта, якщо покупець бажає скористатись вигідною іпотечною програмою», — пояснює Олена Буряк.

Таким чином, квартира може стати більш універсальним рішенням для тих, хто вирішив придбати власне житло. Така нерухомість підійде покупцю, незалежно від статків, віку, сімейного статусу тощо. Адже серед житлових комплексів є великий вибір, і завжди можна обрати саме той, який найкраще відповідатиме індивідуальним очікуванням покупця.

Натомість, запит на приватні будинки також зберігається. В «Інтергал-Буд» радять тим покупцям, які розглядають можливість придбання приватного будинку чи таунхаусу, але не мають досвіду проживання в них, спершу спробувати орендувати таку нерухомість. І потім вже з власного досвіду зробити для себе висновок, чи варто купувати окремий будинок.