Таллінн замість Барселони: де купувати квартиру з прицілом заробити через 50 років

Нагадаємо: через сильні зливи в Іспанії евакуювали тисячі людей, понад 200 людей загинуло. Регіонам, що опинилися в центрі негоди, завдано величезних економічних збитків. Влада Валенсії попросила в уряду понад 30 млрд євро допомоги.

Це лише один із наочних прикладів того, як через глобальне потепління змінюється клімат, а регіони, які ще вчора вважалися «найкращими для життя», ризикують завтра втратити цей статус.

Судячи з прогнозів кліматологів, незабаром мапа туристичних зон та територій пріоритетного розселення людей може кардинально змінитися. А це означає, що відбудеться й масштабна переоцінка нерухомості. Те, що зараз коштує дорого, може різко подешевшати, опинившись поза глобальними туристичними маршрутами. І, навпаки, об'єкти у нових «золотих» регіонах злетять у ціні.

«Мінфін» розбирався, як зміни клімату можуть змінити цінники на житло, і в які об'єкти є сенс вкладатися, щоб заробити.

До Таллінну замість Барселони: де проводитимуть літо туристи через декілька десятиліть

Кліматологи озвучують свої апокаліптичні прогнози щодо погоди вже давно. Але останнім часом вони все частіше знаходять підтвердження у реальному житті. Лісові пожежі в розпал туристичного сезону в Греції, рекордна спека на популярних курортах, зливи в Іспанії — все це складові кліматичних змін, які дедалі активніше проявляються в Європі. Такі ж тенденції — в Азії, Латинській Америці тощо.

Професор шведського університету Ліннеус Штефан Гесслінг озвучив свої прогнози щодо зміни клімату та турпотоку у країнах Середземномор'я.

За його словами, кліматичні зміни в цьому регіоні точаться вже давно, але вони «розтягнуті в часі», тому кожен новий етап погіршення ситуації з погодою займає роки.

Гесслінг зазначає, що вже незабаром Іспанія, Італія та Греція змушені будуть робити ставку не на основний туристичний сезон, який зараз припадає на літні місяці, а на так званий «додатковий» (тобто весну-осінь).

А привабливість країн Південної Європи влітку слабшатиме.

Одночасно зростатиме серед відпочивальників популярність країн Північної та Центральної Європи, погода в яких ставатиме м'якшою і нагадуватиме клімат, який ще нещодавно був стандартним для тих же Італії чи Іспанії, — температура повітря до 30−33 градусів, помірна вологість, тепле море та відсутність природних катаклізмів (тропічних злив, сильного вітру тощо).

Про такий самий сценарій у коментарях DW розповів науковий керівник Фонду питань майбутнього (Німеччина) Ульріх Райнхард.

За його словами, за декілька десятиліть «процвітатимуть» Північне та Балтійське моря, Європу накриє бум альпійського літнього туризму, плюс туристи масово поїдуть до країн Східної Європи. Також експерт зазначив, що туристичні поїздки до Таллінна, Рейк'явіка чи Копенгагена відбуватимуться дедалі частіше, а до Афін, Венеції чи Барселони — дедалі рідше.

За даними нещодавніх прогнозів Массачусетського університету, на таких напрямках, як Домініканська республіка, Таїланд, Єгипет, у майбутньому значно скоротиться кількість днів із помірною температурою, що дозволяє займатися активним відпочинком. Туристи звідти можуть перекочувати до тієї ж Північної Європи, а також Північної Америки.

Прояви кліматичних змін вже відчуваються у туристичній галузі.

«На перший погляд, кліматичні умови змінюються надто повільно та навіть „непомітно“. Але, наприклад, 20 років тому сезон у Туреччині розпочинався у травні та закінчувався у жовтні. Зараз же він стартує у квітні і триває до листопада», — розповів «Мінфіну» керівник мережі турагентств «Поїхали з нами» Олег Кулик.

На цьому етапі та ж Туреччина фактично виграє від кліматичних змін, адже через те, що часові рамки туристичного сезону розширилися, потік відпочивальників зріс.

Але незрозуміло, що буде в майбутньому, адже на піку сезону — у липні-серпні — з кожним роком стає дедалі спекотніше. Не виключено, що незабаром багато туристів відмовляться їхати у відпустку до «самого пекла».

У нещодавньому звіті World Travel Market є такі дані дослідження, проведеного на ключових туристичних ринках: 29% всіх відпочивальників та 43% молодих туристів (до 34 років) останні 12 місяців вже відкладали поїздки обраними раніше маршрутами через несприятливі погодні умови. Вони мають намір і надалі коригувати відпочинок «за погодою».

«Дзвіночки» для інвесторів

Зміни клімату стають головним болем не лише для турфірм. На роздоріжжі опинилися і власники нерухомості, особливо ті, хто купував її з інвестиційною метою.

Донедавна розклад на ринку нерухомості був загалом зрозумілий: туристичні регіони входили до списку пріоритетних, з погляду вкладення коштів.

Адже житло там можна вигідно здавати в оренду — щонайменше в сезон. Плюс, реально розраховувати на зростання цінника на сам об'єкт. Наприклад, у Туреччині за минулий рік нерухомість подорожчала вдвічі, а орендні ставки зросли на 136%. Зрозуміло, що, у випадку з цією країною, на подорожчання грає й багато інших чинників, у тому числі великий приплив інвесторів. Але в туристичних регіонах цінники зростають випереджаючими темпами.

В Іспанії вартість житла з 2015 року зросла у 1,4 раза. Останніми роками цінники стабільно додають по 5−7%, хоча, здавалося б, нерухомість у цій країні і так є дорогою.

Чи може так статися, що кліматичні тенденції різко змінять ситуацію на ринку нерухомості?

Адже, наприклад, за даними профільного майданчика idealista, в іспанській Валенсії трикімнатна квартира площею 79 квадратів коштує близько 700 тисяч євро, а схожа в центрі Барселоні — понад мільйон євро. Водночас у Таллінні, куди, на думку Райнхарда, туристи незабаром їхатимуть «замість Барселони», квартиру площею 75 квадратів у новому ЖК можна купити за 250−270 тисяч євро, а в старих будинках є варіанти і за 60−90 тисяч євро.

Як каже засновник агентства нерухомості Deniz Estate Юрій Грушецький, є декілька причин, через які українці купують нерухомість за кордоном:

• «запасний аеродром»,
• диверсифікація капіталу,
• отримання прибутку,
• «дача» біля моря,
• другий будинок (для постійного проживання).

Але, навіть якщо ви не орієнтовані на отримання прибутку (скажімо, здачу житла в оренду або перепродаж), а, наприклад, обираєте квартиру за кордоном собі, варто враховувати прогнози кліматологів.

«Те, що вже не підлягає сумніву — це підвищення температури повітря, плюс рівень води у світовому океані. Інші чинники — виверження вулканів, цунамі, затоплення тощо — прогнозувати досить складно. Стверджувати, що в одних регіонах це буде точно, а в інших — гарантовано ні, на сьогодні ніхто не може. Такі явища можна віднести хіба що до чинників ризику при виборі нерухомості у тій чи іншій країні», — вважає Грушецький.

Зони ризикових вкладень у нерухомість

Якщо орієнтуватися на температурні зміни, плюс підвищення рівня води у Світовому океані, то, на думку Грушецького, варто ще раз зважити всі «за» та «проти», обираючи житло, наприклад, в ОАЕ, Саудівській Аравії, Венеції чи на Мальдівах.

В ОАЕ, за підсумками минулого року, цінники на житло зросли на 12%, а середня вартість квадратного метра досягла $3 тис. При цьому, як зазначає Ірина Луханіна, квартири у багатьох нових ЖК викуповуються поверхами, а кращі об'єкти розходяться буквально відразу після старту продажів.

«Як „довга“ інвестиція, наприклад, під здачу в оренду, нерухомість у тому ж Дубаї, дозволяє розраховувати приблизно на 10−12% річних. Це, в принципі, непогано, але можна заробити й більше. Скажімо, на перепродажі житла за півроку — рік. У цьому випадку реально підняти до 50−60% річних», — каже рієлтор Ірина Луханіна.

Але це щодо ситуації «на зараз».

Чи варто купувати квартиру в Дубаї, з огляду на кліматичні тенденції?

На думку Грушецького, ОАЕ чи Саудівську Аравію вже сьогодні складно зарахувати до регіонів комфортного проживання. Надалі через глобальне потепління ситуація може ще погіршитися.

«Якщо дивитись крізь призму клімату, будувати хмарочоси у пустелі — це нонсенс. Поки що, у випадку з тими ж таки ОАЕ, на користь вкладень у нерухомість спрацьовують економічні чинники, але незрозуміло, скільки це триватиме. Адже зона комфортного проживання з кожним роком відсуватиметься все далі від екватора», — каже Грушецький.

Зазначимо, що в ОАЕ діє програма резидентських віз: купівля нерухомості від $205 тис. дозволяє перебувати у країні 2 роки, а від $545 тис. — до 10 років. Цей факт, поряд зі зростанням цін на нерухомість, штовхає ринок нагору. Але незрозуміло, коли «бульбашка» лусне, і що після цього станеться з цінами.

В Іспанії, окремі регіони якої все частіше накривають то спека, то стихійне лихо, ринок нерухомості «охолоджується» — з початку цього року продаж житла впав на понад 5%. Попри це, цінники продовжують зростати — за 2024 рік вартість квадратного метра в середньому збільшилася на 4,2% — майже до 2 тис. євро. У третьому кварталі знову почали зростати й продажі (плюс 14% до другого кварталу). Пропозиція нового житла в цій країні, як і раніше, відстає від попиту, тому ціни й надалі зростатимуть, прогнозують рієлтори.

Але як ситуація обернеться надалі, особливо якщо розгул стихії, як у Валенсії, повторюватиметься, — невідомо.

Щодо «претендентів на затоплення», то, наприклад, у Венеції, за даними idealista, квартира площею 95 квадратів коштує 530 тис. євро, а апартаменти 145 квадратів — майже 1,3 млн євро. Цінник на престижну нерухомість у центрі міста коливається від 8 до 12 тис. євро за квадрат.

На Мальдівах ціни також рекордні — квадратний метр коштує в середньому $10−10,5 тис. Купити квартиру можна за $500−600 тис., а за віллу доведеться викласти від $2,5−3 млн. На оренді можна заробляти $1−1,5 тис. на місяць на квартирі та до $20−30 тис. — на віллі.

Але що буде з цінами на нерухомість далі — питання відкрите. Особливо у світлі прогнозів про те, що протягом найближчого століття острови можуть просто піти під воду.

Де купувати з прицілом на майбутнє

Грушецький каже, що південь Франції (Лазуровий берег) та Іспанії, північ Італії та Флорида, де вже зараз зосереджена дорога нерухомість, в найближчому майбутньому навряд чи подешевшають.

«Вони перебувають саме на тій паралелі, де кліматичні зміни навряд чи стануть катастрофічними», — вважає експерт.

Але є низка регіонів, цінники на нерухомість у яких можуть зрости через глобальне потепління. Йдеться насамперед про країни Східної Європи та Балтії, куди, за прогнозами кліматологів, туристи їздитимуть частіше, ніж на середземноморські курорти.

Зазначимо, що в деяких із них ціни на нерухомість вже зростають. У тому числі й через збільшення туристичного потоку.

Наприклад, Чехію відвідують приблизно 20 млн іноземців на рік, і цей потік лише зростає.

Житло у цій країні донедавна зростало на 10−13% на рік. Щоправда, через підвищення ставок за іпотекою цінники трохи просіли, хоча й залишаються досить високими. Наприклад, квартира в новому ЖК Ovenecka у Празі коштує від 4,5 тис. євро за квадрат, а в ЖК Mytka Stara Boleslav — від 3 270 євро.

На хвилі кліматичних змін можуть зрости ціни на житло у Болгарії. При цьому зараз вони залишаються одними з найнижчих у ЄС. За даними агентства Bolgarskiy Dom, квартиру на курорті Сонячний берег площею 30 квадратів можна придбати за 20 тис. євро. Апартаменти площею 43 квадрати в новобудові в Кошариці за два кілометри від пляжу коштують трохи більше 35 тис. євро. А двокімнатну квартиру у 60 квадратів на курорті Обзор продають за 65 тис. євро.

«У болгарську нерухомість свого часу вклалися багато інвесторів, зокрема, українські. Усі чекали на туристичний бум, але його так і не сталося. Багато хто „обпікся“, і виходив із ринку з чималими втратами для себе», — каже Луханіна.

Але якщо прогнози кліматологів виправдаються, і середземноморські курорти стануть надто спекотними, не виключено, що Чорноморське узбережжя Болгарії отримає другий шанс. За даними Євростату, за останній рік нерухомість у Болгарії вже додала в ціні 15,1%.

У Польщі за цей же час житло подорожчало на 17,7% (при цьому ціни залишаються досить невисокими — від 1 200 євро за квадрат), у Литві — на 10,4%, у Хорватії — на 10%. Пожвавилися ринки нерухомості в Данії та Нідерландах. А от у Франції цінники просіли на 4,6%.

Не лише клімат

Втім, як кліматичні прогнози втілюватимуться в реальність — невідомо. Міркування експертів про те, що «замість Барселони та Венеції туристи поїдуть до Таллінна та Рейк'явіка» поки що залишаються лише припущеннями. І багато хто ставиться до них досить скептично.

«У традиційних туристичних зонах створено першокласну інфраструктуру. І це одна з причин, через яку туристи продовжують туди їхати, попри спеку чи інші мінуси, пов'язані з погодою. А в регіонах, яким тільки пророкують статус туристичних, таку інфраструктуру ще потрібно створити. Чи буде вона створена, і коли — незрозуміло. Тому всі розмови про переорієнтацію туристичного потоку поки що безпідставні», — вважає Максим Дереза, керівник турагентства «Делюкс вояж».

Не орієнтуватися на перспективу 20−50 років наперед, віддаючи перевагу коротшій перспективі та нинішнім тенденціям, радить й інвестиційний експерт Дарина Совенко.

«Поки що більшість туристичних країн лише виграють від кліматичних змін. Сезон стає довшим, отже, і відпочиваючих приїжджає більше. Відповідно, виграють і власники нерухомості. Як зміниться ситуація надалі — невідомо. Окремі регіони, можливо, постраждають, а інші, навпаки, матимуть змогу наростити обороти з туризму», — зазначила вона.

Ірина Луханіна додала, що, обираючи квартиру, наприклад, у Дубаї, дивно орієнтуватися на те, що через 50 років цей регіон стане непридатним для життя. Особливо, якщо власник має мету заробити на швидкому перепродажі. Те саме стосується придбання житла в регіоні, який стане «золотим дном» лише через 20−50 років. І до цього часу потрібно якось протриматися, тобто, об'єкт щонайменше потрібно здавати в оренду.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пише на теми: Компанії та ринки