Кількість угод зросла втричі: що відбувається на ринку землі

Ринок землі, як і земельна реформа загалом працює вже четвертий рік, працюють електронні земельні аукціони. Попри негативну риторику противників відкриття ринку, що лунала на кожному етапі його впровадження, він виявився стійким та послідовним, а усі необхідні законодавчі запобіжники, які продовжують працювати навіть попри повномасштабне вторгнення рф, — пряме тому підтвердження.

Україна не перший рік перебуває в «унікальній» ситуації, коли у 21 ст. з’явився цілком новий ринок нерухомості, а згодом почалася повномасштабна війна.

У 2021 році, коли ринок тільки почав своє функціонування за договорами купівлі-продажу земельних ділянок, на які поширювався мораторій, було укладено майже 28 тис. угод, їхня загальна площа склала 100 314 га. У 2022 році, через зрозумілі причини, було продано понад 23 тис. земельних ділянок (69 242 га). У 2023 році ця цифра сягнула майже 41 тис. угод, а їхня загальна площа − 114 135 га.

Цьогоріч, за період із 1 січня і до наймасштабнішої зовнішньої кібератаки спецслужб рф на державні реєстри України, за договорами купівлі-продажу відчужено 104 368 земельних ділянок загальною площею 314 021 га. Так, на четвертому році функціонування ринку кількість укладених угод зросла у 3,5 раза, що у відсотковому співвідношенні становить майже 300%:

• юридичними особами всього викуплено 24 514 земельних ділянок загальною площею 76 534 га (первинний продаж — 21 758 земельних ділянок загальною площею 67 795 га, вторинний продаж — 2 756 земельних ділянок загальною площею 8 739 га), середня вартість за 1 га склала 62 601,32 грн;
• фізичними особами викуплено 79 854 земельних ділянок загальною площею 237 487 га, середня вартість за 1 га − 41 547,19 грн.

Така аналітика з року в рік свідчить лише про одне: ані запровадження нових етапів функціонування ринку, відповідно, активізація юридичних осіб, ані зміна коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки вперше за останні чотири роки, − не несуть негативного впливу на логічний розвиток українського ринку земель.

Натомість кількість угод, як і ціна на земельні ділянки, стабільно зростають. Наразі середня вартість за 1 га досягла 46 683 грн, але чи залишається географія ключовим чинником ціноутворення? — Безперечно, тому найвищі показники ліквідності можна побачити переважно у центральних та західних областях України.

У розрізі регіонів найвищі ціни на земельні ділянки с/г призначення в Івано-Франківській − 90 328 грн, Львівській − 71 896 грн, Полтавській − 66 315 грн, Тернопільській − 64 055 грн, та Київській обл. − 60 141 грн.

Найнижчі — на територіях, охоплених бойовими діями, а також у прифронтових областях: Запорізькій − 33 421 грн, Миколаївській − 34 073 грн, Сумській − 34 933 грн, Херсонській − 35 884 грн та Донецькій — майже 36 тис. грн. У трійці лідерів серед найбільшої кількості земельних ділянок набутих у власність юридичними особами: Полтавщина − 4 699 ділянок, Сумщина − 2 515, та Київщина − 2 210. Водночас найбільша середня ціна за 1 га для юридичних осіб виглядала так: Івано-Франківська обл. − 161 937 грн, Тернопільська − 98 118 грн, та Рівненська — майже 94 тис. грн.

Загалом, якщо така тенденція продовжиться у 2025 році, у центральних регіонах цілком можна очікувати підвищення вартості землі до 20%. Насамперед це пов’язано з обмеженою кількістю ділянок, і тут я вкотре повторюся, що земля — обмежений ресурс для інвестицій, її більше не стає, щобільше, перелік привабливих паїв ще й зменшується через факти замінування, забруднення внаслідок ведення бойових дій, окупацію тощо. Другий чинник − підвищення розміру оренди, що також значно стимулюватиме попит на землю.

Читайте також: Ціна оренди землі злітає: скільки коштує наділ і як зміниться його вартість найближчі 5 років

Наразі ж варто розуміти, що земельна реформа триває, попри найтяжчі випробування, які випадають на долю українського ринку земель, він стійко тримається і систематично удосконалюється, а це означає лише одне − попереду у нас багато роботи. Залишається тільки дочекатися комплексного відновлення реєстрів.