Які податки слід платити при купівлі і перепродажу квартири в новобудові

Юрист Корпорації «Перша Ріелторська Група» Максим Чепеленко розповів порталу  100realty.ua порядок оплати податків при укладенні інвестиційних договорів та  договорів переуступки.

Податки при укладанні інвестиційного договору

Під інвестиційним договором мається на увазі будь-який договір, який укладається з метою інвестування в будівництво нерухомості.

У фізичної особи не виникає ніяких зобов'язань по сплаті податків незалежно від схеми інвестування, оскільки інвестор доходу не отримує. При схемах, де нотаріально посвідчується інвестиційний договір (попередній договір, іноді, договір купівлі-продажу майнових прав), забудовник покладає на покупця обов'язок покрити витрати, пов'язані з нотаріальним посвідченням договору — приблизно 1% від ціни договору.

При укладанні договору про участь у фонді фінансування будівництва інвестор, крім ціни об'єкта інвестування також платить винагороду керуючому ФФБ (входить в загальну вартість об'єкта) і може становити до 5% від ціни об'єкта інвестування.

Податки при перепродажі квартири в новобудові

При реєстрації права власності на нерухомість в новобудові (незалежно від введення будинку в експлуатацію) перехід прав на об'єкт інвестування здійснюється через укладання договору переуступки права вимоги. Також може використовуватись договір про заміну сторони в зобов'язанні, договір цесії тощо. Платником податку в даному випадку є інвестор, який відчужує права за інвестиційним договором і отримує за це прибуток.

Він зобов'язаний подати до 1 травня наступного року податкову декларацію про майновий стан і доходи, а до 1 серпня наступного року – самостійно сплатити суму податкового зобов'язання, зазначену в декларації.

Ставка податку при поступку прав і обов'язків за договором про участь у фонді фінансування будівництва становить 18% (податок на доходи фізичних осіб) та 1,5% військовий збір на позитивну різницю між ціною інвестиційного договору і фактично отриманими коштами.

Ставка податку з переуступки за іншими схемами інвестування загальна – 18% ПДФО та 1,5% військового збору від бази оподаткування – загальної суми коштів отриманої інвестором за поступку права вимоги.

Обирай вигідні варіанти інвестицій в нерухомість на нашому сайті

При оплаті 1,5% військового збору точні терміни законодавством не встановлені, проте рекомендується дотримуватися положень законодавства щодо сплати ПДФО.

Зверніть увагу на умови інвестиційного договору: у багатьох угодах передбачається обов'язок покупця житла (інвестора) оплатити додаткові кошти забудовнику за поступку прав. Сума доплати може досягати до 5% від ціни договору. В інвестиційних договорах передбачається звільнення від додаткових платежів забудовнику при переуступці членам сім'ї.

Податки під час перепродажу квартири після введення в експлуатацію

Після реєстрації права власності на об'єкт нерухомості (відбувається виключно після введення будинку в експлуатацію та присвоєння йому поштової адреси) перехід прав на об'єкт інвестування здійснюється шляхом укладення звичайного договору купівлі-продажу нерухомого майна.

При укладенні договору купівлі-продажу житлової нерухомості виникають такі податки та обов'язкові витрати:

ПДФО. Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості. Ставка податку для громадян України становить 5%, для нерезидента – 18%.

Від сплати ПДФО і резиденти і нерезиденту звільняються при одночасному дотриманні наступних умов:

• особа отримала дохід від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного року;
• об'єктом продажу є житлова нерухомість;
• майно знаходиться у власності платника податку понад 3 років (крім майна, одержаного у спадщину).

ПДФО сплачується до нотаріального посвідчення договору.

Військовий збір за ставкою 1,5%. Терміни сплати не встановлені, але на практиці сплачується до нотаріального посвідчення договору.

Плата за вчинення нотаріальних дій – 1% від ціни нерухомості. Сплачується до нотаріального посвідчення договору.

Збір до Пенсійного фонду – 1% від ціни нерухомості. Сплачується до нотаріального посвідчення договору.

Через високі обов'язкові платежі (8,5% при перепродажу квартири в новобудові) для економії покупці зазвичай намагаються придбати право власності на об'єкт до введення будинку в експлуатацію.

Хто є податковим агентом при покупці квартири в новобудові

Якщо мова йде про покупця-фізичну особу, то при інвестуванні у нього не виникає зобов'язань зі сплати податків. Навіть при тристоронньому договорі про відчуження прав за інвестиційним договором, стороною якого буде юридична особа (забудовник), податкового агента не буде, оскільки інвестор самостійно зобов'язаний нарахувати, утримати та сплатити ПДФО.

Читайте також: Останні акції осені на нові квартири

Якщо квартира купується після реєстрації на неї прав власності, податкові зобов'язання виникають у продавця. З 2011 року нотаріуси по відношенню до продавців вже не виконують роль податкового агента щодо сплати ПДФО при посвідченні договорів купівлі-продажу нерухомості.